В детстве будущий капитан пускает бумажные кораблики в луже. В отрочестве мастерит плот. В юности садится за весла. После обучения в «навигацкой школе» встает к штурвалу. Некоторое время ходит по волнам одним и тем же маршрутом. И в один прекрасный момент у него возникает непреодолимая потребность завершить каботажное плавание на суденышке типа «река-море», пересесть на океанский лайнер и махнуть за горизонт.
Бизнесмен сродни капитану. Недаром ведь появились такие штампы, как «штурман в океане», «море деловой информации», и прочие. Романтика и расчет, азарт и скорость принятия решений, ты и стихия, подчиненная своим правилам, а иногда и опровергающая их.
Бизнесмен без офиса, как капитан без корабля. Только место, где пришвартованы офисы, зовется не акваторией, а бизнес-центром. И в нем царит свой «морской закон». А названия говорят сами за себя: «Петровский форт», «Нептун», «Адмирал».
Кают-компания
Бизнес-процессы, безусловно, подлежат оптимизации. Периодические «чистки» личного состава мобилизуют внутренние резервы. Но принцип «один за всех» рано или поздно терпит заслуженное фиаско. Когда сотрудники сидят друг у друга, что называется, на головах, никакая маркетинговая теория работать не будет. Вывод на поверхности: надо расширяться.
Вышеописанная ситуация относится к разряду критических. Если руководитель видит несколько дальше своего носа, мысль о дополнительных офисных площадях посещает его на более ранней стадии. И, казалось бы, должна существовать некая элементарная арифметическая формула, подставив в которую цифру, соответствующую количеству штатных единиц, легко получить величину необходимых квадратных метров. Но не все так просто.
Единых нормативов обеспечения полезной площадью одного труженика офиса, как выяснилось, не существует. Или же они никому доподлинно не известны. По крайней мере блиц-опрос среди консалтинговых и управляющих компаний, а также непосредственно арендаторов показал, что представления о «санитарной норме» весьма и весьма размыты. Одни говорят о 4,5 кв. м на человека, другие столь же безапелляционно отстаивают право на 10 кв. м. Между этими предельными показателями расположилась основная масса ответов.
Подлинным же шедевром стоит признать такую точку зрения: на одного офисного работника по нормативам должно приходиться в России – 6–8 кв. м, а в западных компаниях, в том числе и в их российских представительствах, норма – 10–12 кв. м. Авторство этого заявления не раскрывается из этических соображений.
Многовариантность оценок говорит о том, что арендатор вынужден решать данную задачу самостоятельно.
Полный трюм
Итак, срочно нужны новые офисные квадратные метры, но в бизнес-центре нет свободных площадей. Эта ситуация наиболее типична, о чем говорят и соответствующие статистические данные.
Татьяна Скаландис, генеральный директор London Consulting & Management Company | LCMC отмечает, что до последнего времени наиболее остро проблема расширения стояла в бизнес-центрах класса «В», поскольку именно здесь поддерживалась почти 100%-ная заполняемость. В то же время в бизнес-центрах категории «А» оставалось до 10% вакантных площадей. Однако с увеличением объема предложения в «B»-классе эта проблема становится менее острой.
В прошлом году, по подсчетам Группы компаний «Бекар», в Петербурге свободные площади в бизнес-центрах класса «A» составляли всего 1%, в «B»-классе – 6% и в офисных центрах категории «C» – 5%. Наибольшим спросом пользуются помещения следующих размеров: в классе «А» площадью 200–300 кв. м, в классах «В» и «С» – от 50 до 200 кв. м, затем следуют помещения до 50 кв. м. На большинстве объектов – в высоком и среднем ценовом сегментах – сформированы листы ожидания из компаний, которым необходимо увеличить свои площади.
Перспектива неутешительная: табличка «мест нет» может означать две вещи. Либо надо ждать, либо менять дислокацию.
Народная мудрость утверждает, что два переезда равны одному пожару. Для бизнеса пропорции могут измениться в прямо противоположную сторону.
Начинаем загибать пальцы. Действующий договор аренды может быть заключен на длительный срок, значит, светит неустойка – раз. Убытки в связи с потерей сделанных в прежнем офисе неотделимых улучшений – два. Дополнительные затраты на ремонт нового «места прописки» – три. В конце концов, зарастет народная тропа, проторенная клиентами по старому адресу.
«Компания должна, конечно же, принять для себя решение: ждать и ютиться на маленьких площадях либо переехать и потерять удобное местоположение и раскрученный офис, – рассуждает Алексей Чижов, директор департамента офисной недвижимости компании "Бекар. Консалтинг". – Как правило, ждут до последнего и не торопятся съезжать с насиженных мест. Крайне редко бывает, что арендатора не устраивает качество предоставляемых управляющими услуг или сам арендодатель».
Останавливаемся на периоде ожидания. Чтобы он стал короче, советуют управляющие, лучше действовать на опережение. Потребность в расширении возникает у арендатора не мгновенно, чаще всего это планируется как минимум за полгода – тогда и нужно проинформировать компанию, управляющую бизнес-центром, о своих планах.
Но что думают по этому поводу сами арендаторы?
«Очень сложно планировать расширение, – делится впечатлениями генеральный директор ПКП "Ресурс" Юрий Сухарев. – Всего два года назад мы въезжали в бизнес-центр на улице Качалова, 9, почти с двукратным резервом, но он очень быстро закончился. А, например, арендуемые нами складские помещения с тех пор увеличились в восемь раз – до 8 000 кв. м. Сейчас появилась потребность в расширении офиса, и мы впервые встали в очередь. Ничего не поделаешь – 100%-ная заполняемость».
Поднять якорь
При отличном качестве предоставляемых услуг и высоком уровне управления бизнес-центром нужны серьезные причины, способные побудить остальных арендаторов к освобождению площадей. «Поскольку речь идет о доходной недвижимости, приоритетными факторами для принятия такого решении чаще всего выступают экономические показатели, – констатирует старший консультант отдела офисной и промышленной недвижимости компании Colliers International Альберт Харченко. – Однако бывают ситуации, когда решение принимается в пользу компании, имеющей меньшую арендную ставку, но выступающей в качестве якорного арендатора».
Экономические показатели – это размер арендной ставки, платеже-способность арендатора, возможность отнести часть затрат на ремонт помещений на его счет. А якорный арендатор – это в первую очередь солидный брэнд, присутствие которого служит бизнес-центру дополнительной рекламой и помогает привлечь новых клиентов.
Отсюда вытекает и негласное «право первой ночи»: освобождающиеся площади предлагаются сначала крупным арендаторам. И если «якорь» хочет расшириться, то переговорный процесс с ним будет идти не так, как с компанией, занимающей 100 кв. м и нуждающейся еще в 50 кв. м. Хотя в переполненном бизнес-центре найти их легче, чем те же 500 «квадратов», арендодателю заниматься «мелкой рыбешкой» не очень интересно.
Теоретически якорные арендаторы всегда могут принести «черную метку» своим скромным соседям. Но на практике нравы на рынке коммерческой недвижимости вполне цивилизованные. По крайней мере в бизнес-центрах классов «А» и «В» избавление от мелких арендаторов с целью расширения площадей более крупного клиента исключено. Тем более, если центр сдавался небольшими блоками, рассчитанными как раз не на «акул капитализма».
Согласно диалектике кто-то теряет, а кто-то находит. И для каждого расширяющегося арендатора может найтись антипод – компания, которая в силу ей одной ведомых обстоятельств готова сменить свой офис на другой, размером поменьше. Абсолютная аналогия со вторичным рынком жилья. А значит, имеют место быть и обменные цепочки – своеобразный круговорот арендаторов внутри бизнес-центра. Составителем такой цепочки, естественно, выступает управляющая компания.
«Это всегда сложно, – комментирует особенности офисного обмена руководитель департамента рекламы и продаж ЗАО "Менеджмент компания ПСБ" Марина Шарова, – так как надо найти резерв помещений, которые устроили бы расширяющегося арендатора, и, возможно, получить согласие других арендаторов переместиться в новый офис, чтобы удовлетворить требование первого. Не всегда получается сохранить обе стороны. Иногда приходится делать выбор». Критерии выбора, очевидно, надо смотреть выше.
Морской узел
Безусловно, управляющие компании, оперирующие целой сетью офисных центров, имеют известные возможности для маневра при осуществлении обменных цепочек. И не только. В случае если некая компания заинтересована в аренде офисных помещений в конкретном бизнес-центре, но, например, по техническим причинам это до поры невозможно, управляющий-«сетевик» предоставляет ей временный офис по другому адресу. Так, ОАО «Светогорск» около полугода арендовало помещения в бизнес-центре «Адмирал» (класс «B») – пока для него готовился офис в новом деловом комплексе «Невский, 38» (класс «А»).
Но это опять брэндовые варианты, недоступные пока рядовому, но мечтающему стать генералом, арендатору. Его мы оставили в состоянии ожидания. Что дальше?
Арендодатель предлагает подписать договор о намерениях. Такой договор не имеет юридической силы, а потому не накладывает никаких финансовых обязательств. Если же ради расширения одного арендатора бизнес-центр жертвует другим, то первому придется гарантировать серьезность намерений денежным задатком. Он, как правило, составляет размер месячной арендной платы. Но все это произойдет не очень скоро. Среднее время нахождения в листе ожидания составляет приличный срок – от 6 месяцев до года.
Факт расширения фиксируется документально: либо в виде нового договора аренды, либо путем подписания дополнительного соглашения к старому договору, с указанием новой площади и ставок. Стоит ли говорить о том, что договор надо составлять тщательно, не забыв указать размер штрафных санкций, которые выплатит арендодатель, если нарушит свои обязательства и не предоставит в указанный срок новое помещение. Чаще всего это пени за каждый день просрочки, реже – неустойка.
Понятно, что от форс-мажора никто не застрахован (в прямом и переносном смысле). И в случае какой-нибудь аварии на теплотрассе отсрочка въезда произойдет по вине третьих лиц, а не арендодателя. Если же заминка вызвана нерасторопностью прежнего арендатора, который вовремя не освободил помещение, то пусть уже управляющий озаботится принудительным выселением.
Сушите весла
В условиях дефицита одни экономические законы деформируются, другие – просто-напросто не дей-ствуют. Вроде бы логично: дополнительные квадратные метры, общая площадь возросла, значит, и стоимость аренды одной единицы измерения должна снизиться. «Но с другой стороны, при таких делах» и у арендодателя своя железная логика. Если другие претенденты готовы платить за эти метры по существующим ставкам, то с какой стати делать скидку? Стабильные цены в условиях инфляции – сами по себе являются дисконтом.
«Скидки по арендной ставке расширяющемуся арендатору не предусмотрены, – бесстрастно свидетельствует Елена Черевко, заместитель председателя совета директоров BCM Group. – За исключением того варианта, когда в его зону охвата попадают общие площади, за которые он раньше не платил. Если же арендатор точечно располагается по зданию, то скидок нет. Ставку диктует открытый рынок».
Похожую картину рисует Марина Шарова: «Обычно никаких скидок не бывает, исключение может быть только в случае, если площади долгое время оставались невостребованными. Но это происходит крайне редко».
По сути дела, дисконт для расширяющегося арендатора на практике ничем не отличается от того, что имеют и все остальные. Делаешь ремонт – можешь рассчитывать на арендные каникулы, когда соб-ственник «прощает» или вычитает стоимость работ из арендной платы. Занимаешь некотируемые помещения (с неудобной планировкой и плохим видом из окна, в конце коридора и т. д.) – получаешь скидку.
Особая статья – те арендаторы, что расширяются по-взрослому. Была, допустим, половина этажа, а теперь весь по периметру, да еще с собственной дверью – есть повод и о скидке поговорить.
На стапеле
Несмотря ни на что, не будем совсем сбрасывать со счетов и вариант более рационального использования существующих площадей. В первую очередь, речь идет, конечно, о перепланировке. Условно говоря, расширение за счет внутреннего перемещения.
При свободной планировке этажа, когда используются современные офисные перегородки, осуществить «передел» гораздо легче. Однако во многих бизнес-центрах классов «В» и «С» перепланировка является наиболее (после реконструкции) проблематичным моментом.
Но для того, чтобы она была возможна хотя бы в теории, нужно арендовать как минимум офисные блоки.
В этом случае путем ликвидации коридоров и организации ресепшенов реально увеличить размер полезной площади. Естественно, с согласия арендодателя.
Впрочем, если стремление к созиданию настолько велико, то лучше обратить свой взор на первичный рынок. Строительный бум словно специально разыгрался для тех компаний, чей ощутимый рост в ближайшее время относительно легко предсказуем. Аренда площадей в новых бизнес-центрах, возводимых поэтапно (очередями), в глазах перманентно расширяющихся фирм – это достойная альтернатива.
Об особенностях заключения предварительного договора аренды в строящемся бизнес-центре и долевом участии в строительстве – см. «Продавцы воздуха» («Деловая Недвижимость», № 2 (77)).
На рынке офисной недвижимости обращает на себя внимание следующая тенденция: спрос все больше смещается в сторону крупноформатных помещений. В бизнес-центрах класса «B» уже почти треть заявок приходится на площади от 500 кв. м. И среднестатистический арендатор станет увеличиваться в размерах и дальше – спрос будет покрываться за счет ввода новых объектов. Приютом маленьких компаний останутся бизнес-центры класса «C». А большому кораблю – большое плавание. В соответствующем антураже.
КОММЕНТАРИИ:
Марина Шарова
руководитель департамента рекламы и продаж ЗАО «Менеджмент Компания ПСБ»:
– У нас не представляется возможности резервировать площади «на вырост», так как обычно мы заполняем новые объекты за полгодагод. Это можно сделать только в том случае, если объект находится в стадии заполнения или ремонта. Тогда мы предлагаем нашим арендаторам определиться с арендой дополнительных площадей в течение конкретного срока с одновременным заключением предварительного договора.
Татьяна Скаландис
генеральный директор London Consulting & Management Company
– Некоторые бизнесцентры вводятся в строй очередями, поэтому арендатор в первой очереди имеет возможность зарезервировать за собой площади во вновь вводимом корпусе посредством предварительного договора. Кроме того, при непродлении договора аренды тем или иным арендатором его площади вначале предлагаются уже находящимся в бизнесцентре арендаторам и лишь затем выставляются на рынок.
Альберт Харченко
старший консультант отдела офисной и промышленной недвижимости компании Colliers International:
– Одна из трудностей, которая может возникнуть даже при наличии у арендодателя свободных площадей, – это необходимость предоставления дополнительных помещений в непосредственной близости к уже занимаемым арендатором. В таких случаях управляющая компания вынуждена проводить ряд переговоров с остальными арендаторами по поводу их перемещения. Успех переговоров зависит от ее профессионализма и взаимной лояльности фирмарендаторов.
