Торговый комплекс Gallery De Luxe Vanity Opera – в обиходе просто «Опера» – следовало бы отнести к формату department store, но с весомой оговоркой: все товары и услуги здесь предназначены для избранной аудитории. Контингент посетителей нового универмага – это люди с доходом значительно выше среднего. По нашим российским меркам – от $2 000 до бесконечности.
Призрак оперы
Там, где появляется человек из элиты, двери должны автоматически гостеприимно распахнуться, открыв путь в привычную ему роскошную обстановку. Если посетитель пожелает сразу миновать первый этаж, то его приближение отметят «глаза эскалатора» – датчики присутствия. Лесенка мгновенно оживет и примет дорогого покупателя. Хотя полноценное функционирование торгового комплекса началось еще летом прошлого года, на сегодня он не полностью «укомплектован». Основной арендатор – ООО «Эдфорд Маркетинг» (владелец магазина Vanity) – разместился на первых четырех этажах. Он же планирует занять пятый – под подиум модных показов, выставочную деятельность и другие мероприятия. На шестом этаже должен появиться ресторан. Кто станет арендатором зала с панорамным видом на Невский проспект и Казанский собор, пока неизвестно.
Здание на Казанской ул., 3, без преувеличений следует отнести к разряду уникальных – это новострой, а не реконструкция исторического здания. Причем новострой смелый. Немало копий было сломано во время согласований между инвестором и городской администрацией. Проект здания вызывал критику со стороны членов Совета по сохранению культурного наследия Санкт-Петербурга. Абсолютно противоположные мнения (от восхищения до неприятия) существуют и сейчас. В основе разногласий – несоответствие облика «Оперы» историческому окружению, разрушение визуальных осей, вычерченных архитектором Андреем Воронихиным, автором Казанского собора.
Однако создатели проекта, архитектурная мастерская «Рейнберг & Шаров», уверены: данная территория исторически располагала к экспериментам. В том, что Казанский собор и Дом Зингера в свое время были совершенно неординарными проектами, сомневаться трудно, но теперь Невский проспект без них немыслим. Свою уверенность архитекторы и президент «Корпорации С» Василий Сопромадзе сумели внушить и Смольному. К реализации проекта приступили в 2002 году. В 2005-м он был успешно завершен.
Привычные издержки
Как правило, две главные задачи инвестора, который «вынашивает» проект, сводятся к закладке первого камня строительства в ближайшей перспективе и к сдаче здания госкомиссии в обозримом будущем. Вопрос о дальнейшей эксплуатации объекта возникает как гоголевский ревизор – в виде пренеприятнейшего известия. Оказывается, что обслуживание стоит немалых денег.
А также выясняется, что «эксплуататоров» следовало привлечь уже во время строительства, а еще лучше – на стадии проектирования. Тогда затраты собственника были бы значительно снижены.
Так случилось и с «Корпорацией С», построившей на Казанской современный торгово-развлекательный комплекс. Тендер для эксплуатирующих компаний был объявлен незадолго до госприемки. Однако к чести застройщика следует отнести сам факт появления тендера. Распространенная практика комплектации объекта собственной службой эксплуатации здесь не прошла. Василий Сопромадзе (один из собственников) по этому поводу сказал: «Есть люди, которые умеют обслуживать здания. Это их профессия. Почему я должен изобретать велосипед?». Так на давно изобретенном велосипеде в здание «Оперы» въехала компания «МТЛ. Эксплуатация недвижимости».
«Для нас это предложение показалось особенно привлекательным, поскольку собственник с самого начала поставил задачу обеспечить как можно более долгую жизнь объекта. Потому что, когда здание строится не на продажу, застройщик с большей заботой продумывает вопросы будущей эксплуатации. Разумеется, на таком объекте работать интереснее», – делится начальник технической службы компании «МТЛ. Эксплуатация недвижимости» Мария Лушникова.
Впрочем, без ряда выявленных недоделок не обошлось. Например, была отмечена несогласованность работы некоторых инженерных систем. Всего специалистами «МТЛ» было выявлено от 10 до 80 замечаний по каждому направлению (отопление, вентиляция, конструктивные элементы и т. д.). Среди них был и непоправимый брак – около 10% всего обнаруженного. Однако генеральный директор компании «МТЛ. Эксплуатация недвижимости» Андрей Лушников, учитывая имеющийся опыт обслуживания, находит, что это немного. Предполагается, что качество конструктивных элементов таково, что здание прослужит собственнику как минимум 100 лет, не требуя значительных вложений в капремонт или реконструкцию.
Служба-невидимка
 |
Одна из задач эксплуатирующей компании в подобных зданиях состоит в том, чтобы ее, компанию, не было видно. По словам Марии Лушниковой, несмотря на то что профессионалы были привлечены с некоторым запозданием, этого удалось достичь практически на 100%. Конечно, уборщиц-невидимок пока здесь не изобрели, но инженеры, различные рабочие, охранники перед взорами респектабельных посетителей не маячат. Чаще им на глаза попадаются собственные молодые плечистые охранники.
Иллюзия «невидимости» службы эксплуатации прежде всего достигается за счет современной техники видеонаблюдения и единого диспетчерского пульта. Сотрудник службы безопасности появится в торговом зале только при угрозе возникновения нештатной ситуации. Инженер или рабочий, отвечающий за функционирование систем жизнеобеспечения, – только при сигнале на пульт о сбое в работе.
Системы пожаротушения и дымоудаления также полностью автоматизированы. На потолках каждого этажа смонтированы спринклеры (устройства, разбрызгивающие воду в случае фиксирования резкого повышения температуры в зоне их действия) и датчики, реагирующие на задымление. Если те или другие сработают, то в здании автоматически отключится вентиляция, откроются клапаны каналов дымоудаления, лифты перестанут «слушаться» и самостоятельно отправятся вниз, чтобы доставить пассажиров в наиболее безопасное место, на первый этаж.
И внукам завещал...
Все инженерные системы и оборудование здесь выбирались с расчетом максимального удлинения времени эксплуатации от сдачи объекта до первого капитального ремонта.
О подходе к инженерному обеспечению здания можно судить, например, по тому, как была решена проблема отопления. Дефицит тепла в центре Петербурга ни для кого не секрет. Новое здание – новый потребитель. Значит, о мало-мальски качественном центральном теплоснабжении не могло быть и речи. В таких случаях обычно строят автономную газовую котельную, но в этой части города подобное не всегда возможно. Поэтому здание на Казанской ул., 3, все равно пришлось бы подключать к источнику центрального отопления. Инвестор решил проблему следующим образом.
На месте старой городской котельной, которая давно не справлялась со своими задачами, он построил современную, значительно более мощную. Новый тепловой пункт был передан на баланс города. Таким образом администрация в лице Комитета по энергетике решила свои проблемы, а собственник нового здания – свои, обезопасив себя как минимум на 50 лет вперед. В недавние крещенские морозы температура воздуха в «Опере» постоянно была комфортной. Иначе в торговом центре такого класса и быть не должно. Привыкший к комфортной среде покупатель вряд ли будет испытывать радость, выбирая, скажем, нижнее белье, в то время как ему зябко.
Несколько скромнее, чем в других зданиях подобного класса, решена задача холодного водоснабжения (ХВС). Обычно воду в элитных зданиях трижды доподготавливают очистными установками. Здесь же собственника устраивает качество, предлагаемое петербургским «Водоканалом». Однако управляющий объектом Вадим Тромбачев пояснил, что очистка необходима прежде всего в жилых домах, гостиницах, бизнес-центрах. То есть везде, где ХВС в большом количестве используется для пищевых нужд. Для снабжения же штата сотрудников торгового центра достаточно бутылированной воды и кофе-машин.
Ко времени, когда на шестом этаже разместится ресторан, очистка там будет введена. Скорее всего, оборудование установит сам арендатор. Кстати, не так давно «Оперу» посещал известный актер и режиссер Федор Бондарчук – с целью осмотреть помещение четвертого этажа под размещение своего ресторана. Вряд ли представителя столичной богемы могла не впечатлить панорама, открывающаяся с видовой галереи «Оперы». Но по каким-то причинам верхний этаж здания пока не обрел хозяина.
В приближенных к боевым
А вот качество централизованного горячего водоснабжения (ГВС) не устроило и проектировщиков «Оперы». Очистное оборудование здесь тоже не используется, но уже потому, что горячую воду из общего крана не пьют вообще. Чтобы не зависеть от сезонных и нередких «профилактических» и аварийных отключений, здесь нагревают воду автономно. Еще один плюс самостоятельной подготовки горячей воды заключается в том, что в систему сантехразводки не поступает из городской сети вода, имеющая агрессивные примеси, которые неблагоприятно влияют на срок службы сантехники (а она, разумеется, последнего поколения и очень дорогая).
Первая же зима, которую пришлось пережить новому петербургскому зданию, оказалась весьма жесткой. Так низко, как в январе и феврале этого года, температура падает не часто. Еще реже крайне сильные морозы удерживаются столь длительное время. Таким образом, всем системам «Оперы» пришлось пройти обкатку в условиях, приближенных к боевым, когда проверяется не просто прочность, но запас прочности. Самые уязвимые к низким температурам наружного воздуха системы – это водоснабжение, отопление, вентиляция и кондиционирование. Все они, по словам Вадима Тромбачева, тяжелый экзамен выдержали.
Наименование марки производителя систем вентиляции и кондиционирования, установленных в «Опере», несколько удивило. Дворец из стекла и натурального камня, первый бутик-молл в городе, якорным арендатором которого является известный в Европе продавец предметов роскоши, – все это, казалось бы, обязывает к тому, что оборудование «по умолчанию» должно принадлежать какому-нибудь до неприличия раскрученному брэнду вроде Menerga. Между тем проектировщик выбрал довольно скромную технику польской компании Clima.
Компанию можно поздравить с тем, что ее оборудование сочли приемлемым для торгового центра разряда «люкс». Почему бы кому-то из восточноевропейских производителей не вступить в борьбу за место на рынке, занятом в основном немцами и японцами? По крайней мере, в первый и не самый простой год эксплуатации претензий ни к производителю, ни к монтажнику (петербургская компания «БТКиО») не возникло.
Впрочем, первый год эксплуатации еще не миновал. Его можно будет отпраздновать 25 мая – в этот день в прошедшем году состоялась подписание акта приемки «Оперы» государственной комиссией. И даже это недостаточный срок для предварительных оценок. Например, «МТЛ. Эксплуатация недвижимости» еще не приступала к эксплуатации расположенного на крыше чиллера (установка, снабжающая холодной водой систему кондиционирования). Его время наступит только летом, когда температуру воздуха придется понижать, а не повышать.
«Карьера» же Gallery De Luxe Vanity Opera в бизнесе – целиком в руках компании «Эдфорд Маркетинг». Видимо, специалисты фирмы уверены в том, что в Петербурге состоятельных граждан достаточно для того, чтобы их универмаг был востребован. А Василий Сопромадзе давно рассматривает здание как один из своих самых успешных проектов. На критику по поводу вмешательства в историческую архитектуру отвечает: «Через 50 лет это здание само станет предметом охраны КГИОПа». Доживем – увидим.
