Несмотря на то что девелоперы чуть ли не ежемесячно заявляют о начале реализации все более крупных и амбициозных проектов, качественных офисных площадей в Северной столице по-прежнему не хватает. Вопрос дефицита свободных помещений в бизнес-центрах классов «А» и «В+» стоит особенно остро. Естественно, что больше всего от этого страдают арендаторы, которых условно можно разделить на две категории. К первому типу относятся фирмы, которые в краткосрочной перспективе планируют расширение существующего бизнеса.
В компании Astera Oncor называют три причины для переезда в новое более просторное помещение. Во-первых, по нормативам на одного офисного сотрудника должно быть предусмотрено не менее 4,5 «рабочих» квадратных метров. (Соответственно, если в вашей компании этот показатель значительно меньше – стоит подумать о расширении офисного пространства.) Во-вторых, по мере развития компании повышается ее рейтинг на рынке, растет доверие клиентов, увеличивается товарооборот. В результате возникает необходимость выходить на новый, более высокий уровень, а, следовательно, и переселяться в более современный бизнес-центр (иногда такие фирмы переводят в здание более высокого класса только представительский офис). Третья причина для переезда – компанию-арендатора попросту перестали устраивать условия аренды, то есть на объекте нарушилось соотношение «цена-качество».
Ко второму типу арендаторов, которые остро нуждаются сегодня в высококачественных офисах, относятся выходящие на петербургский рынок крупные иностранные и московские компании. (Региональные компании не в счет. По статистике, большая их часть снимает небольшие встроенные офисы или помещения в бизнес-центрах классов «С» и ниже. А особого дефицита площадей в этих сегментах коммерческой недвижимости в нашем городе пока не наблюдается.) Таким арендаторам специалисты советуют подбирать подходящий офис как можно раньше, то бишь еще на стадии проектирования и строительства офисного здания.
Вперед батьки – в офис
Существует два варианта вхождения в проект на ранних этапах его реализации: заключение с собственником предварительного договора аренды или соглашения о намерениях (что, по сути, одно и то же), либо так называемое долевое участие в строительстве бизнес-центра. По какому пути пойти, каждый решает сам. Все зависит от стратегии развития компании, а чаще – от финансовых возможностей.
Предварительная аренда офиса, по мнению большинства участников рынка, выгодна и для девелоперов, и для арендаторов. Первый и, пожалуй, основной плюс для арендатора заключается в возможности сэкономить. «Арендная ставка после ввода бизнес-центра в эксплуатацию увеличивается в среднем на 20–25%. Например, в строящемся "Австрийском бизнес-центре", здании класса "А", цена годовой аренды сегодня составляет $450 за квадратный метр офисных площадей. В других подобных объектах, уже открывшихся или готовящихся к вводу, соответствующие ставки – порядка $600», – рассказывает Виктория Кулибанова, менеджер по развитию компании Astera Oncor.
Другой немаловажный фактор, подталкивающий арендатора на раннюю аренду, – возможность выбора: этаж, блок, планировка, отделка, наконец, вид из окна или место в паркинге. Зачастую за три-четыре месяца до ввода бизнес-центра в эксплуатацию его заполняемость составляет не менее 90%. Тут уж, как говорится, кто не успел, тот опоздал.
Кроме того, при аренде крупных площадей (как правило, более 300 кв.м) можно рассчитывать на дополнительные скидки и фиксированную ставку на весь срок договора. «Прежде всего цена будет зависеть от сроков аренды и размера необходимой площади», – утверждает управляющий партнер IB Group Сергей Игонин.
Вполне естественно, что перечисленные особенности ранней аренды привлекают потенциальных арендаторов на городские стройплощадки. Но эти же факторы снижают доходность проекта для девелопера. Возникает вполне закономерный вопрос: почему же арендодатель так заинтересован «сбросить» офисные площади пораньше? «Сдача помещений внаем на ранних сроках реализации проекта означает снижение рисков. К моменту ввода объекта девелопер уже точно знает, что проблем с заполняемостью не возникнет. А ради этого можно пойти и на некоторые уступки», – уверен Алексей Чижов, директор департамента офисной недвижимости компании «Бекар. Консалтинг». Риски же арендодателя офисных площадей сводятся к одному: рыночная арендная ставка за время строительства бизнес-центра может увеличиться относительно уровня, прописанного в предварительном договоре с потенциальным арендатором.
Кто не рискует, тот не рискует
Несмотря на то что все преимущества ранней аренды налицо, статистика говорит о том, что в Петербурге (кстати, в Москве более половины офисных помещений классов «А» и «В» в настоящее время сдается внаем еще до сдачи объекта госкомиссии) подобные сделки пока единичны. По словам генерального управляющего Группы компаний «Бекар» Елены Афиногеновой, арендаторы не торопятся снимать офисы, когда до приемки бизнес-центра еще 8–10 месяцев. В отличие от торговой недвижимости, где часть предварительных договоров заключаются еще на стадии проектирования, офисные здания начинают заполняться, когда «коробка» уже стоит и ведутся отделочные и другие внутренние работы. Основная причина – в нередком несоблюдении гарантийных обязательств со стороны девелопера. Собственники часто не могут ввести бизнес-центр в эксплуатацию в срок. Возможно, это происходит по объективным причинам, возможно – по вине третьей стороны. Арендатору, которому необходим офис прямо сейчас и не днем позже, все равно. Это легко понять. Потеря времени чаще всего приносит вред, не соизмеримый с полученными скидками.
Заместитель генерального директора IB Group Елена Никулечева рассказывает: «Управляющая компания тоже сильно рискует, начиная сдавать офисные помещения на ранней стадии проекта. Переносы объявленных сроков открытия бизнес-центра могут негативно отразиться на ее репутации. Подобные случаи в Петербурге имели место в начале 1990-х годов. Так, качественный офисный центр, прекрасно расположенный, несколько раз объявлял о своем открытии. Но сроки переносились дважды, и офисы попросту перестали снимать. Брокерская компания вынуждена была выйти из этого проекта, чтобы не навредить собственному имиджу».
Помимо этого, предварительный договор аренды не несет за собой никаких финансовых обязательств. «И одна сторона, и другая прекрасно понимают, что юридически подобный договор ничтожен», – делится Елена Никулечева. Поэтому арендатору остается уповать только на порядочность и профессиональность девелоперской компании. Если девелопер работает на рынке не менее пяти лет, в его активе находятся несколько десятков тысяч метров офисных площадей – возможность остаться на бобах значительно уменьшается. Даже если у опытного девелопера и возникают проблемы в ходе строительства бизнес-центра, он сделает все, чтобы решить их в самые короткие сроки. Репутация превыше всего. Именно поэтому договоры ранней аренды – за год до ввода и даже раньше – чаще всего заключаются на объектах классов «А» и «В+» (как правило, реализацией таких проектов занимаются крупные, богатые и заслуживающие доверия компании).
Коммунальные метры
С покупкой помещений в строящихся бизнес-центрах дела обстоят несколько иначе. (Кстати, схема долевого участия в возведении офисных зданий весьма популярна в регионах. Специалисты утверждают, что на рынках Москвы и Петербурга преобладают арендные взаимоотношения.) Изначально, продавая офисные площади, девелоперы или собственники стремятся оптимизировать свои денежные потоки, снизить финансовые риски, увеличить текущую доходность – по аналогии с жилищным строительством. При строительстве жилых домов вложенные средства начинают возвращаться еще на стадии «котлована», и к моменту сдачи дома инвестор, успешно продавший квартиры, уже оказывается с прибылью.
Но при арендных взаимоотношениях в сегменте коммерческой недвижимости для девелоперов срок окупаемости объектов оказывается значительно длиннее. «Сначала надо построить здание, затем помещения сдать в аренду, и лишь потом вложенные деньги начнут постепенно возвращаться», – поясняет Сергей Игонин. А продажа офисов позволяет этот процесс существенно сократить. Забывают владельцы бизнес-центров только об одном: если продавать офисные помещения по частям, то объект теряет свою управляемость. Деловой комплекс превращается в подобие коммунальной квартиры. Одни собственники хотят обеспечить на свой этаж свободный доступ посетителей, другие, наоборот, желают его ограничить. Одни хотят усилить службы охраны, клининга, у других – отсутствуют на это средства. «При такой схеме также возникают большие сложности с делением прав на инженерные сети и инфраструктуру. Сложно разработать единую политику по отношению к отчислениям на текущий ремонт здания», – комментирует Алексей Чижов.
То есть ситуация складывается неоднозначная. С одной стороны, продажа на ранних сроках позволяет собственнику привлечь инвестиции в свой проект (чаще всего на продажу собственники соглашаются только тогда, когда не хватает только собственных средств для завершения объекта). С другой, в будущем у него возникнут проблемы иного характера. Поэтому, советуют специалисты, если девелопер намерен в последующем управлять объектом самостоятельно, в качестве дольщиков более разумно привлекать крупных институциональных и корпоративных соинвесторов. С крупными инвесторами (когда их один-два) договориться всегда проще, чем с множеством разнородных сособственников площадей.
Если же инвестор идет по пути долевого строительства – лучше для него в этом случае распродать весь объект и выйти из проекта, считают в Группе компаний «Бекар». Потенциальным покупателям офисных площадей также, по мнению ряда специалистов, стоит подумать, прежде чем решиться на этот шаг. Дело в том, что, в отличие от рынка жилья и встроенных офисных помещений, площади в бизнес-центрах характеризуются более низким уровнем ликвидности, поэтому при более детальном рассмотрении покупать их нецелесообразно. «Если компания направит деньги не в покупку офиса, а в основную деятельность, она наверняка получит большую отдачу. Лучше платить арендную ставку и вкладывать "лишние" средства в профильный бизнес. К сожалению, не все это понимают. А побеждает, как правило, принцип: лучше иметь свое. Можно рекомендовать таким компаниям обратиться к опыту Запада, где предпочитают арендовать не только офисы, но и жилье», – заключает Алексей Чижов.
КОММЕНТАРИИ:
Елена Афиногенова
генеральный управляющий Группы компаний «Бекар»:
– Можно сказать, что сегодня процент компаний, которые арендуют офисы на ранних этапах реализации проектов по строительству бизнес-центров, невелик. Особенно в классе «В». Чаще ранняя аренда встречается в объектах класса «А», поскольку спрос на такие помещения по-прежнему значительно превышает предложение. Так, например, бизнес-центр «Веда-Хаус», который официально еще не открыт, занимался поиском арендаторов еще прошлым летом.
Виктория Кулибанова
менеджер по развитию компании Astera Oncor:
– В отличие от торговых комплексов, где предварительные договоры аренды заключаются на более ранних стадиях, основная часть договоров коммерческого найма офисных площадей заключается после сдачи бизнес-центра госкомиссии, в течение первого года эксплуатации. Очень часто объекты коммерческой недвижимости вводятся в эксплуатацию с большой задержкой от заявленного срока. А для компании-арендатора задержка на полгода-год может оказаться критической.
Сергей Игонин
управляющий партнер IB Group:
– Продажа офисных помещений напрямую связана с сокращением срока окупаемости объектов. Увы, законодательная база, регулирующая отношения между собственниками, несовершенна: вопросов и проблем и у одной, и у другой стороны возникнет довольно много. Поэтому рано или поздно владельцы распроданных по частям бизнес-центров придут к необходимости создания единой управляющей компании.
