Офисные перспективы

Общая площадь бизнес-центров на конец 2005 года составила примерно миллион квадратных метров. Правда, данные петербургских консалтинговых компаний об объеме введенных в эксплуатацию качественных офисных площадей в прошедшем году значительно разнятся – от 100 тыс. до 200 тыс. кв. м. Причина такой противоречивости – в разных методиках оценки и классификации, которыми пользуются эти консультанты. Кроме того, некоторые аналитики учитывали в своих отчетах бизнес-центры, заявленные к вводу, но фактически не открывшиеся. В итоге эксперты компании Colliers Internatilonal считают, что в эксплуатацию было введено 100 тысяч «квадратов» (общая площадь офисов на конец 2005 года – 850 тыс.), в «Бекаре» говорят о 155 тыс. кв. м (955 тыс.), а в Astera Oncor называют цифру 197 353 кв. м (всего – чуть более миллиона). На этом разногласия специалистов по недвижимости заканчиваются, в остальных оценках и прогнозах аналитики солидарны.

Деление по секторам

В самом престижном сегменте – бизнес-центрах класса «А» – особых изменений не произошло. Единственный подобный объект (торгово-офисный комплекс «Платинум» на Большой Морской ул., 30), который должен был принять арендаторов прошлой весной, полностью выкупил «Внешторгбанк». Из других заявленных к открытию бизнес-центров высшей категории (два бизнес-центра сети «Сенатор» на ул. Чайковского, 1 и Садовой ул., 10, а также вторая очередь «Северной Столицы» и офисный центр «Веда Хаус») ни один пока так и не был официально введен в эксплуатацию.

Наиболее популярный класс «В» по-прежнему удерживает первые позиции – как по спросу, так и по доле введенных площадей. В прошлом году предложение на рынке офисной недвижимости увеличивалось именно за счет данного сегмента. В большинстве бизнес-центров этого класса свободных помещений практически нет. А спрос на помещения в зданиях классов «В» и «В+» существенно превышает предложение.

Объекты категории «С» (в основном – перепрофилированные и реконструированные здания бывших НИИ и заводов), хотя и остаются самыми многочисленными, тем не менее, вслед за падением их популярности среди арендаторов, потеряли часть собственной доли в общем объеме предложения офисных площадей. Незначительный прирост в данном сегменте бизнес-центров объясняется тенденцией рынка. Его развитие и насыщение качественными офисными помещениями отрицательно сказывается на продажах площадей более низкого качества.

Первое место по предложению офисных помещений уверенно занимает Центральный район. За ним следуют Петроградский, Адмиралтейский и Василеостровский районы. Всего на эту «четверку» приходится около половины предлагаемых площадей. Петроградская сторона и вовсе в ближайшее время может потеснить лидера – сегодня здесь строится и реконструируется под бизнес-центры наибольшее число объектов. Также все больше проявляется тенденция «смещения» новых офисных комплексов из исторического центра города к формирующимся деловым районам. Отчасти это вызвано исчерпыванием лимита участков и зданий под застройку и реконструкцию. Так, высоким потенциалом в бизнес-секторе обладают Выборгский и Приморский районы.

Меркантильный интерес

В течение прошлого года рост арендных ставок в среднем составил от 6 до 17%. На этот показатель сильно повлияли растущий спрос на помещения класса «В» и изменение расчетной денежной единицы. Часть бизнес-центров перешла на евро, изменился курс доллара, некоторые ввели условные единицы. Расчет у. е. у многих управляющих компаний свой – одни привязывают его к курсу КУГИ, другие используют среднее арифметическое между курсами американской валюты и евро. В результате годовая аренда квадратного метра в деловых комплексах категории «А» обходилась не менее чем в $450 и не превышала $823. Помещения класса «В» сдавались по цене $354–573 за кв. м в год. Арендная плата в здании категории «С» составляла $160–375 за офисный «квадрат».

В связи с ростом доходов компаний и активным приходом в Петербург московских и зарубежных организаций участились случаи покупки больших площадей в бизнес-центрах, а иногда и всего комплекса. По данным Группы компаний «Бекар», за последние двенадцать месяцев почти 25 тысяч квадратных метров офисов были проданы под нужды отдельных арендаторов. «Внешторгбанк» приобрел у компании «БизнесЛинк» новый комплекс «Платинум» (6 700 кв. м). Цена покупки не разглашается. А подобная сделка по продаже целого объекта категории «А» стала первой в Петербурге. Новым владельцем бизнес-центра «Атриум» на Hевском проспекте, 25, стал офшор Duze Investment Limited (Кипр).

Администрация города уступила это здание (вместе с земельным участком и небольшим пакетом акций в ОАО «Невский, 25») за 58,5 млн рублей. Были проданы один за другим и этажи в офисном здании на Шпалерной улице, 54, общей площадью 7 620 кв. м. Кроме того, строительная компания «Невский Синдикат» распродает деловой центр «Голицинъ» (класс «B+») на 13-й Линии Васильевского острова. Более половины помещений – около 5 000 кв. м – уже приобретены в собственность крупными фирмами. Та же компания реализует и площади в строящемся комплексе STELS.

По оценкам консалтинговых компаний, цена продажи офисных помещений сегодня находится в границах от $700 за «квадрат» – минимальная стоимость площадей класса «С», до $3 500 – в деловых центрах высшей категории.

Игра на повышение

По результатам развития рынка офисной недвижимости в прошлом году можно сделать несколько значимых выводов. Во-первых, принимает широкий размах практика купли-продажи офисных зданий. Правда пока этот процесс непрозрачен – большая часть сделок реализуется без посредников, а известными становятся только те из них, в которых участвуют крупные компании. Тенденция по выкупу больших площадей и целых объектов будет расти в связи с выходом на петербургский рынок крупных иностранных и московских компаний.

Во-вторых, все чаще встречаются переносы сроков ввода бизнес-центров в эксплуатацию. Нередко даты открытия объектов откладываются на неопределенное время. В компании «Бекар. Консалтинг» заявляют, что обычно в эксплуатацию вводится порядка 50% от заявленного объема площадей.

В-третьих, в Петербурге формируются новые деловые зоны. Одной из них, по мнению компании Astera Oncor, станет площадь Конституции с прилегающими участками на Ленинском проспекте. Сейчас там располагаются бизнес-центры класса «С» («Энергия», «Мир» и «Ленинский») и строятся комплексы категории «В+» - гостинично-деловой центр (17,1 тыс. кв. м) и торгово-офисный «Константа» (16,8 тыс. кв. м). Растет популярность и северных районов города. Кроме того, в компании Astera Oncor предрекают изменения в структуре промышленных площадей, расположенных в центре города и близких к нему территориях. Многие предприятия планируют более компактное размещение производства с целью высвобождения помещений и их перепрофилирования под коммерческие цели.

Итоги и перспективы

В целом спрос на офисные помещения остается стабильно высоким, а заполняемость колеблется на уровне 95–100%. В бизнес-центрах высших категорий «А» и «В+» основными арендаторами являются крупные российские и международные компании. Класс «В» привлекателен как для иностранных, так и для отечественных фирм, работающих на петербургском рынке. В данном сегменте больше чем в остальных востребованы помещения с площадью от 500 и 1 000 квадратных метров. В «С»-классе чаще всего встречаются небольшие российские компании, в том числе филиалы иногородних организаций.

Несмотря на образцовый спрос и растущее предложение, пока консультанты говорят о медленном и неравномерном развитии рынка, сетуют на отсутствие полноценного сегмента высококачественных помещений. Поэтому на нынешний год возлагается немало надежд.

До декабря 2006 года планируется ввод около двадцати бизнес-центров, учитывая объекты, открытие которых было отложено. Это почти 140–200 тыс. кв. м новых офисных площадей. Ожидается, что около 30 тысяч «квадратов» придется на долю класса «А». Насыщение рынка бизнес-центрами класса «В», что произойдет в ближайшие пару лет, изменит условия игры. Обострившаяся конкуренция заставит управляющие компании пересмотреть договоры в пользу арендаторов. В первую очередь это коснется объектов со слабым уровнем технической оснащенности. Изменение условий отразится на арендных ставках, а также таких параметрах, как отделка помещений, предоставление бизнес-центром офисного оборудования, наличие парковки и прочих сопутствующих услуг. В других категориях со стороны арендаторов также прогнозируется повышение требований к качеству площадей и расширение спектра дополнительных услуг. В связи с этим может стать актуальным вопрос более подробной и четкой классификации деловых комплексов.  

Некоторые бизнес-центры, введенные в эксплуатацию в 2005 году*

* По данным компаний «Бекар. Консалтинг», Astera Oncor, Colliers International
 

Крупные сделки на рынке аренды офисных площадей в бизнес-центрах Санкт-Петербурга конца 2004 –2005 год*

* По данным компании «Бекар.Консалтинг»  

Текст: Анастасия Рублева