Аренда индивидуальных банковских ячеек уже сейчас очень востребованная услуга при проведении сделок с недвижимостью и имеет весьма перспективное будущее.
Не в последнюю очередь этому будет способствовать стремительное развитие рынка ипотеки. Сделок с использованием ипотечных кредитов становится все больше, и спрос на услуги специализированных депозитариев постоянно растет.
Популярность данного продукта связана не только с увеличением общего числа клиентов, но и с наличием положительных отзывов тех, кто пользовался данными услугами ранее. Уже сейчас налицо факт возрастающего доверия населения к кредитным организациям.
Не путать с серфингом!
Понятие «сейфинг», напоминающее всем известное слово «серфинг», на практике означает способ денежных расчетов через ячейку в банке либо использование сейфа для хранения определенных ценностей или документов. Потенциальный арендатор сейфа должен представить в банк необходимые документы: паспорт, водительские права, военный билет или вид на жительство. В некоторых кредитных организациях могут потребовать официальные бумаги, подтверждающие занятость: справку с места работы, копию трудовой книжки или служебного удостоверения. При проведении операций с недвижимостью, в том числе ипотечных сделок, говорить нужно о более сложном варианте расчетов – эксперт-сейфинге, предполагающем заключение дополнительного соглашения об условиях допуска и изъятия содержимого арендованного индивидуального сейфа. Объясняется это тем, что в данном процессе задействовано много участников. В этом случае кредитная организация выступает посредником и гарантом, а также обеспечивает процедуру допуска продавца и покупателя к ячейке только при соблюдении требований, оговоренных в дополнительном соглашении. Кроме того, в этом документе должны быть зафиксированы условия, при которых возможен доступ к сейфу одного нанимателя без присутствия другого. В соглашении необходимо очень четко расписать пункты, касающиеся изъятия денег из депозитарной ячейки продавцом после завершения всех процедур, либо покупателем – если сделка по какой-то причине не состоялась. Поэтому, по мнению руководителя Расчетного центра ЗАО АКБ «Констанс-Банк» Светланы Шивовой, важно, чтобы все участники ясно понимали схему расчетов и определяющие условия выдачи ценных пакетов, сформированных арендаторами ячейки. Желательно, считает она, чтобы перед процедурой закладки денег эксперт-консультант, если он имеется в данном банке, озвучил в присутствии участвующих сторон все нюансы достигнутых договоренностей, провел дополнительные консультации. Расчеты по ипотечной сделке производятся с использованием сейфов именно того банка, который оформил и выдал ипотечный кредит.
Все документы, отмечает Светлана Шивова, представляются в банк только в оригинале. При необходимости, например, в Расчетный центр «Констанс-Банка» можно вызвать нотариуса для оформления и заверения документов. Во многих кредитных организациях оказываются услуги по пересчету денежной массы и проверке купюр на подлинность. Если клиент уже имеет открытый счет в данном банке, он может, по словам юрисконсульта ОАО «Банк «Александровский» Марии Омаровой, перечислить на него денежные средства в безналичном порядке и обналичить всю сумму перед закладкой в ячейку. Также могут быть использованы системы денежных переводов Western Union и Interexpress. После оформления всех необходимых документов на аренду сейфа клиент должен получить ключ, а иногда еще в дополнение пластиковую карточку с индивидуальным PIN-кодом, который известен только ее владельцу. При входе в хранилище клиентов сопровождает сотрудник банка, который открывает первый замок сейфа «своим» ключом, а второй замок – в полном распоряжении самого арендатора.
Что почем...
Участники ипотечной сделки должны понимать, что безопасность взаиморасчетов, гарантированная при сейфинге, предполагает внесение определенной денежной суммы – за использование банковской ячейки и не только. Общая стоимость услуги эксперт-сейфинга складывается из арендной платы за сейф, установленной тарифами конкретного банка, платы за оформление договора и дополнительного соглашения, залога за ключ от ячейки и стоимости открытия счета для внесения этого залога. Правда, в некоторых кредитных организациях договор составляется бесплатно, а в других, например, не берется залог за ключ. Кроме того, отдельной строкой идет оплата дополнительных услуг: кассира – для проверки подлинности купюр (примерно 0,15% от проверяемой суммы), предоставления комнаты для переговоров, счетной машинки для самостоятельного пересчета денежных средств (эти услуги могут быть и бесплатными). Возможно, клиент пожелает прийти с сопровождающим лицом, не являющимся арендатором. В таком случае участник сделки обязан об этом заявить в письменном виде и оплатить присутствие данного лица отдельно.
Стоимость ячейки, как и минимальный срок аренды, во всех банках рассчитывается по-разному. Как правило, сумма зависит от количества арендаторов, срока аренды и размера самой ячейки. Например, аренда маленькой ячейки сроком на 32 дня для двоих арендаторов в банке «Александровский» обойдется им по 17,7 рубля в день. Если же срок аренды больше, ставка снижается примерно до 14 рублей. Кстати, в каждом банке минимальный срок аренды свой, но практически везде практикуется снижение тарифов, если ячейка арендуется больше чем на месяц. Надо иметь в виду, что сроки регистрации в Государственном управлении Федеральной регистрационной службы (ГУФРС) сейчас заметно увеличились, поэтому арендовать ячейку менее чем на месяц при сделках с недвижимостью не имеет смысла.
Иногда клиент пользуется не одной, а двумя ячейками и более. Это происходит, например, по желанию заемщика, который для собственного удобства закладывает полученные от банка наличные деньги по ипотечному кредиту в одну ячейку, а свои средства – в другую. Несколько ячеек приходится арендовать, когда число арендаторов превышает допустимое для использования одной ячейки либо производятся какие-то доплаты в процессе покупки недвижимости по «цепочке» со многими участниками. Практически всегда стоимость за использование банковской камеры распределяется между всеми арендаторами ячейки в равных долях.
Желательно также просчитать заранее обстоятельства, от которых никто не застрахован: потерю ключа, например, или выход из строя замка сейфа. Вскрытие ячейки будет также стоить денег – от $10 до 200, помимо платы за ремонт. Просрочка оплаты аренды карается штрафом, который рассчитывается в индивидуальном порядке каждым банком.
Когда деньги пересчитаны, проверены и помещены в ячейку, замки блокируются и вводится режим допуска в сейфохранилище, предусмотренный дополнительным соглашением. Ключ от ячейки обычно до конца сделки хранится у покупателя. И до момента регистрации деньги фактически принадлежат ему.
Безопасность гарантируется?
На самом ли деле сейфинг так безопасен, как его рекламируют, или есть какие-то подводные камни, которые необходимо учитывать потенциальному арендатору ячейки? По мнению Светланы Шивовой, надежность сохранности ценностей в банковской ячейке действительно очень высока, так как при организации сейфохранилища банк обязан подтвердить выполнение достаточно жестких требований безопасности, выдвигаемых Государственным управлением Центрального банка России. Они касаются не только методов защиты от проникновения посторонних лиц, но и противопожарной безопасности, предохранения от возможных протечек и т. д. Для хранения ценностей или бумаг в хранилище должна поддерживаться определенная температура, влажность, освещение. Кроме того, существует такое понятие, как конфиденциальность в отношении того, что будет находиться в банковской ячейке. В договоре должно быть указано, что содержимое индивидуального сейфа является коммерческой тайной, которая не обнародуется банком даже в случае ее вскрытия из-за каких-либо форс-мажорных обстоятельств, предусмотренных законом. Прежде всего это стихийные бедствия – наводнения и пожары. Банк также вправе вскрыть ячейку, если поступили сведения о том, что клиент хранит наркотики, оружие, взрывчатые вещества. Кроме того, работники кредитной организации могут открыть камеру или разрешить произвести те же действия уполномоченным органам при наличии решения суда или санкции прокурора. Если у правоохранительных органов возникли претензии к самому банку, они также могут потребовать осмотра индивидуальных сейфов. Однако самая распространенная, по мнению экспертов, ситуация, при которой банк имеет право вскрыть сейф, возникает по вине самих клиентов – из-за неуплаты или задержки платы за аренду. Помимо этого, кредитная организация может не допускать арендатора к ячейке вплоть до полного погашения задолженности. Для того чтобы подстраховаться на случай непредвиденных обстоятельств, арендатор может задекларировать, то есть составить опись того, что он закладывает в банковскую ячейку. Только в этом случае банк сможет компенсировать утрату клиентских денег в результате, например, стихийного бедствия.
Если у вас нет ячейки...
Как это ни странно, но услуги сейфинга в самых разнообразных вариантах предоставляют отнюдь не лидеры рынка ипотечного кредитования. Напротив, есть достаточно крупные банки, не располагающие собственным сейфохранилищем. Это может быть обусловлено разными причинами: либо кредитная организация не имеет возможности оказывать услуги сейфинга, либо принципиально ориентируется на другие виды взаиморасчетов. Например, представительство Городского ипотечного банка в Петербурге, не являясь пока еще филиалом, не может стать обладателем собственных банковских ячеек в связи со своим статусом. Но, занимая позиции одного из лидеров ипотечного кредитования в городе, представительство ГИБ заключает договор с банком-партнером на предмет аренды сейфов при расчетах со своими заемщиками. В данный момент, в связи с ростом популярности ипотеки среди населения и увеличением объема выдаваемых кредитов, руководство представительства рассматривает возможность расширения сети банков-арендодателей.
Используется и такая форма расчета при ипотечных сделках, как аккредитив, например, в крупном инвестиционном банке «Кит Финанс». Эта схема очень распространена на Западе и завоевывает все большую популярность в России. По мнению заместителя председателя правления инвестиционного банка «КИТ Финанс» Олега Бялошицкого, аккредитив – более надежная форма, нежели обычные безналичные взаиморасчеты и даже сейфовые ячейки. Заемщик – покупатель квартиры – передает в банк заявление на открытие аккредитива. Кредитная организация по поручению покупателя переводит средства за счет первоначального взноса и кредита на аккредитивный счет в пользу продавца в сумме, необходимой для расчетов по квартире. Вторая сторона сделки получает от банка извещение об открытии аккредитива, в котором указаны номер счета и сумма денежных средств, зарезервированных на его имя. Также в извещении четко прописан конечный перечень документов, по предъявлении которых банк гарантирует выдачу денег. К примеру, в банке «КИТ Финанс» от продавца потребуется зарегистрированный договор купли-продажи квартиры и оригинал выписки из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество с указанием того, что квартира обременена ипотекой в пользу банка. После того как продавец представит полный комплект документов, банк проверяет, соответствуют ли переданные документы условиям аккредитива, и перечисляет зарезервированную сумму на счет продавца. Расчет с помощью документарного аккредитива порой обходится дешевле, чем использование традиционных сейфовых ячеек.
МНЕНИЯ ЭКСПЕРТОВ
Владимир Головань
руководитель межотраслевого отдела Компании «МИЭЛЬ-Недвижимость» в Петербурге:
– Тем участникам сделок с недвижимостью, которые воспользуются услугами сейфинга, необходимо заключить дополнительное соглашение о порядке взаиморасчетов. После подписания договора купли-продажи и регистрации права собственности в ГУФРС продавец и покупатель должны будут рассчитаться, поэтому такое соглашение крайне необходимо. Заемщик по ипотеке должен воспользоваться сейфом кредитной организации, в которой он получает заем, либо ячейкой банка-партнера. За восемь лет моей работы в сфере недвижимости проблем с использованием банковских сейфов не возникало. Я думаю, это наиболее безопасный и надежный инструмент в системе взаиморасчетов.
Олег Бялошицкий
заместитель председателя правления инвестиционного банка «КИТ Финанс»:
– Альтернативой сейфовым ячейкам при проведении сделок с недвижимостью является аккредитив. Эта форма расчета достаточно распространена, так как защищает интересы и продавца, и покупателя. Продавец гарантированно получает оговоренную сумму в указанный срок при соблюдении всех условий аккредитива. Покупатель будет уверен, что расчет будет произведен только после представления в банк документов, свидетельствующих об исполнении продавцом обязательств. В развитых странах аккредитив – один из основных инструментов расчетов. В России банковские аккредитивы становятся популярным средством расчетов по сделкам с недвижимостью.
– Практика нашего банка показывает, что в 95% случаев при покупке квартиры по ипотеке клиенты пользуются услугами сейфинга. Столь высокий процент проведения сделок с использованием ячеек обуславливается недоверием заемщиков в отношении расчетов в безналичном порядке. В некоторых банках, в том числе нашем, предоставляется услуга инкассации. В результате деньги клиента будут гарантированно доставлены к месту назначения. Но если банк не оказывает услуг по сейфингу, расчеты производятся в безналичном порядке после регистрации договора купли-продажи в ГУФРС (если речь идет об ипотечной сделке) либо через аккредитив.
