По крайней мере, на некий переходный период в качестве таковых выступают в первую очередь кооперативы. Схема их работы подобна стройсберкассам, на чей позитивный во всех отношениях опыт ссылаются идеологи кооперативного движения.
Генеральный директор корпорации «Жилищная инициатива» Андрей Ликефет считает, что их преимуществами являются не зависящее от уровня развития рынка капитала финансирование, а также невысокая и фиксированная процентная ставка. Кроме того, благодаря стройсберкассам в стране растет культура накопления. В отличие от зарубежных стройсберкасс, кооперативы в России лишены финансовой поддержки государства, поощрявшей бы ко вступлению в них.
С большой буквы «Ж»
Кооперативы, в которые объединяются граждане для взаимного кредитования покупки жилья, могут называться жилищно-строительными (ЖСК), жилищными накопительными (ЖНК) и кредитными потребительскими (КПКГ).
Всем названным объединениям граждан присущи общие принципы в схеме работы. Во-первых, для выдачи займов необходим постоянный приток новых членов кооператива. Получению кредита обязательно предшествует период ожидания и/или накопления. Во-вторых, кооперативы не требуют от пайщиков документального подтверждения размера доходов. В-третьих, обязателен вступительный взнос, определенная плата за возможность получить кооперативный заем.
Пункт о периоде накопления и ожидания – неотъемлемая составляющая принципа взаимного кредитовании. Прежде чем получить заем, гражданин предоставляет собственные средства в долг «коллегам» по кооперативу. Выполнение обязательств по пополнению накопительного счета в некотором роде еще и формирует кредитную историю, доказывает платежеспособность пайщика.
В остальном различия довольно существенны. Деятельность различных типов кооперативов регулируют соответствующие законы, откуда появляется разница в основании для возникновения права собственности на приобретаемое жилье. ЖСК подпадают под действие Жилищного кодекса (раздел V, ст. 110–134). Для ЖНК с апреля 2005 года действует Федеральный закон № 215 «О жилищно-накопительных кооперативах». КПКГ должны соблюдать нормы ФЗ № 117 «О кредитно-потребительских кооперативах» от 7.08.2001.
Без натурального выражения
До августа 2001 года общества, выполняющие функцию взаимного кредитования, использовали различные наименования: кооператив, некоммерческое партнерство и пр. После принятия Федерального закона № 117 самодеятельные объединения прошли перерегистрацию, получив в довесок к имени собственному аббревиатуру КПКГ. Кооперативы создаются по признаку профессиональной, географической или любой иной общности граждан с целью удовлетворения потребностей в финансовой взаимопомощи. То есть КПКГ является финансовым институтом и оперирует исключительно денежными средствами – принимая их в качестве паевых взносов и выдавая ссуды. Иметь на балансе иную собственность кредитно-потребительским кооперативам закон возбраняет. Однако область применения заемных средств может быть любой. В том числе и приобретение недвижимости – готового и строящегося жилья. Прописанные в уставах КПКГ максимально возможные размеры займа позволяют это делать. Кредитование покупки квартир, домов и комнат не противоречит ФЗ № 117, но не является основным направлением работы для большинства КПКГ.
Разработчики закона о кредитных кооперативах в первую очередь имели в виду создание упрощенного механизма кредитования малого бизнеса. Однако как всегда случается – спрос породил предложение. В силу широкого распространения практики «серых» зарплат, а также невысокого их среднего уровня, банковская ипотека оставалась и остается недоступной значительной части «народонаселения». Потому адаптация небанковских схем к потребностям граждан в жилье была обусловлена объективной необходимостью. И кредитно-потребительские кооперативы не остались в стороне от актуальной темы. Сейчас для многих из них кредитование покупки недвижимости стало приоритетным направлением.
Двести пятнадцать минус
Новый поворот в развитии кредитной кооперации произошел после вступления в силу законов из «жилищного пакета». Прежде всего, внесены изменения в Федеральный закон «Об ипотеке (залоге имущества)», которые конкретизировали порядок взыскания залога при ипотечном кредитовании и регистрации ипотечных сделок. Данные новации, снижающие риски невозврата кредита, в полной мере относятся к кредитно-потребительским кооперативам. Поскольку их пайщики, в отличие от членов ЖСК и ЖНК, получают квартиру в собственность с момента ее приобретения, а не после полного погашения займа. Регистрация обременения в виде залога жилья происходит так же, как и при банковской ипотеке.
Принятый в составе жилпакета Закон «О жилищно-накопительных кооперативах» установил излишне жесткие, по мнению кооператоров, требования к минимальному сроку накопления, доле средств, направляемых в строящееся жилье, а также соотношению сроков накопления и возврата займа. Некоторые объединения граждан поспешили убрать из наименования аббревиатуру ЖНК и переквалифицировались в кредитно-потребительские кооперативы – по собственной инициативе. Затем эта тактика нашла признание на уровне профобъединения. Международная ассоциация фондов жилищного строительства и ипотечного кредитования (МАИФ) рекомендовала жилищно-накопительным кооперативам, входящим в организацию, использовать преимущества кредитно-накопительных схем. Перерегистрацию кооперативы, входящие в МАИФ, должны пройти до 1 апреля 2006 года. Именно эта дата назначена как конечный срок приведения деятельности в соответствие с законом № 215.
Закон о кредитных кооперативах принят четыре года назад и носит «рамочный» характер – без прописывания конкретных количественных критериев деятельности. Исключение – лимит количества пайщиков (не менее 15, не более 2 тыс.).
Тем временем Государственная Дума в двух чтениях приняла новый законопроект «О кредитной кооперации». По словам заместителя генерального директора МАИФ Александра Самарцева, утвержденный вариант вполне приемлем. Какой вид примет текст документа в процессе третьего чтения, он судить не взялся – помня о внезапной метаморфозе злосчастного ФЗ № 215. Лига кредитных союзов, объединяющая несколько десятков КПКГ, разработала поправки к законопроекту. В частности, предлагается снять ограничение максимального количества членов двумя тысячами. Также кооператоры хотели бы иметь разрешенную законом возможность помещать свободные средства не только в государственные ценные бумаги или банковские депозиты, но и более доходные активы. Кроме того, они возражают против установления соотношения собственных средств кооператива и суммы обязательств. Будут ли замечания учтены депутатами – отдельный вопрос.
Полномочия по контролю и надзору за деятельностью ЖНК осуществляет Федеральная служба по финансовым рынкам. Для КПКГ контролирующий орган не определен.
Деньги и стулья
Гражданина, намеревающегося приобрести квартиру на заемные средства, обычно интересует: когда он получит деньги в долг, на какую сумму можно рассчитывать, сколько это стоит и каковы гарантии достижения желаемого результата.
При вступлении в кредитно-потребительский кооператив пайщик уплачивает вступительный взнос, который не возвращается при выходе из КПКГ. Его размер часто всего определяется как 3% от стоимости квартиры или 6% от суммы займа. Для располагающих половиной стоимости жилья разницы нет, а если своих денег больше (60 или 70%) логичнее уплатить 6% от займа. Возможен вариант фиксированной платы ($1–1,5 тыс.).
Есть КПКГ, готовые кредитовать 70% покупки. Но чаще всего размер займа ограничен половиной стоимости приобретаемого жилья. Требуемые 50% собственных денег можно внести сразу или накапливать на счете в течение некоторого времени. Приверженцы накопительной схемы затем меньше ждут своей очереди на получение займа и погашать его могут дольше, чем прочие. Тем не менее, по словам директора «Ульяновского кредитного кооператива» Елены Гамовой, большинство пайщиков предпочитают внести «свою половину» сразу, избежав периода накопления. Что опровергает тезис об отсутствии денег у населения. Судя по наиболее популярной схеме, потенциальные заемщики предпочитают кооперативы банкам из-за сложностей с доказательством кредитоспособности и достаточно высоких банковских ставок по кредитам.
В некоторых кооперативах предусмотрена возможность накопления с нуля – для молодежи, например. Вступить в КПКГ можно, имея $50, затем накапливать нужную сумму на протяжении нескольких лет.
Без порядка номеров
После того как собрана половина, пайщик попадает в очередь на получение займа. Ее продвижение зависит, понятное дело, от поступления денег в фонд финансовой взаимопомощи (за счет внесенных новыми членами кооператива средств и платежей по выданным кредитам). Кроме того, в каждом кооперативе действуют свои возможности «ускорения»: в зависимости от суммы займа ($5 тыс. получают быстрее, чем $50 тыс.) или от доли собственных средств (наличие своих 70% сократит ожидание на несколько месяцев).
Средства пайщика, переданные в КПКГ (по закону – личные сбережения), остаются в собственности гражданина до приобретения жилья. При выходе из кооператива возвращаются в полном объеме. Пока ими пользуется кооператив для выдачи кредитов другим пайщикам, на них начисляются проценты. В части начисления процентов (или компенсации) на личные сбережения и платы за кредит кредитно-потребительские кооперативы повторяют схему стройсберкасс. Конечно, проценты невелики (3–5%, изредка 8%). Иначе и плата за пользование кредитом станет сопоставимой с банковскими условиями.
Разница между компенсацией в период накопления и процентами по кредиту обычно составляет 2–4%.
Для улучшения жилищных условий кооперативы предусматривают программы с зачетом имеющегося жилья. Оно не передается в собственность КПКГ при вступлении. Используется иная схема: производится оценка квартиры (комнаты) пайщика и рассчитывается сумма необходимой доплаты. Ее половину (по-вторяя схему покупки «с нуля») пайщик вносит или накапливает, ждет очереди, а затем одновременно продает свое жилье и приобретает новое.
Сроки ожидания займа при вступлении четко оговорены быть не могут. Пайщики, приобретающие сейчас жилье в КПКГ «Народная ипотека СПб» и «Петрокредит», ждали от 6 месяцев до полутора лет.
Кроме вступительного взноса члены кооператива несут расходы по страхованию покупаемой квартиры от повреждения и уничтожения, а также выплачивают проценты по кредиту.
Гарантии или вероятность
Схема взаимного кредитования граждан менее прозрачна, чем банковская ипотека и, тем более, чем приобретение жилья с единовременной оплатой.
В полном соответствии с классической для финансового рынка зависимостью: меньше риск – меньше доходность, и наоборот. В данном случае о доходах речь идет в смысле материальной выгоды. (Налоговый кодекс включает в налогооблагаемую базу разницу между 3/4 действующей ставки рефинансирования и реальной стоимостью кредита.) Ведь пайщику кооператива кредит обходится дешевле, чем заемщику банка.
При этом моменты вложения своих денег и получения займа разнесены во времени. Поступление средств в фонд взаимопомощи, по словам председателя правления КПКГ «Народная ипотека СПб» Владимира Чащина, происходит неритмично и зависит от рыночной конъюнктуры. Например, банковский кризис, имевший место летом 2004 года, увеличил сроки ожидания на 2-3 месяца.
Риск невозврата доверенных кооперативу личных сбережений, по убеждению Елены Гамовой, практически отсутствует. Их сохранность обеспечивается квартирами, находящимися в залоге у кооператива. Возникает только вопрос о сроках возврата: деньги кооператив может вернуть, если они есть. При самом неблагоприятном развитии событий, если пайщик стал в кооперативе последним, и после него никто не вступил, средства будут возвращены, когда все остальные погасят задолженность.
Кроме того, из-за роста цен на недвижимость накопленных и заемных средств может оказаться недостаточно для приобретения желаемой квартиры.
В ситуации стремительного роста цен пайщикам приходилось брать кредит на восемь лет вместо ранее предполагавшихся пяти или же приобретать более дешевое жилье. Нынешние относительно стабильные цены гораздо благоприятнее для использования кооперативных займов.
Александр Самарцев считает главным риском для пайщиков КПКГ человеческий фактор – риск недобросовестного менеджмента. И советует при оценке кооператива учитывать срок работы на рынке, число пайщиков, количество купленных для них квартир.
Норма ФЗ № 215 о ЖНК, устанавливающая соотношение сроков накопления и возврата денег как 1:1,5 (на погашение кредита пайщику отводится время, всего лишь в полтора раза превышающее срок накопления), – неоправданно жесткая. Однако для стабильной работы кооператива, как подчеркивает г-н Самарцев, баланс между сроками должен соблюдаться – для всех накопительных схем. О других типах жилищных кооперативов «Финансовые услуги» расскажут в следующих номерах.
МНЕНИЯ ЭКСПЕРТОВ
| |
Валерий Казейкин
первый вице-президент Международной ассоциации фондов жилищного строительства и ипотечного кредитования:
– После вступления в силу закона о ЖНК, по которому работать фактически невозможно, существовавшие до этого времени жилищные кооперативы стали искать другие формы деятельности на законных основаниях. Ими используются три формы – ЖСК одного дома, потребительские ипотечные кооперативы (ПИК работают в соответствии с Гражданским кодексом) и КПКГ. Последние две от ЖНК отличаются тем, что после накопления первого взноса и привлечения кредита (выдачи займа) квартира оформляется в собственность заемщика. Появляется закладная, которую можно рефинансировать. Пайщики КПКГ могут приобретать не только квартиры, но и машины, бытовую технику и т. д. Я считаю, что это вполне нормальная законная форма, которая позволяет работать после принятия пакета нормативных актов о «доступном жилье».
| |
Павел Штепан
президент Ассоциации риэлтеров Санкт-Петербурга и Ленобласти,
председатель правления ЖК «СТРОЙ и ЖИВИ»:
– Кредитно-потребительские кооперативы, как и ипотечные банки, оформляют приобретенное жилье в собственность заемщика в момент регистрации сделки. Раньше, до принятия поправок в Закон «Об ипотеке (залоге имущества)», у КПКГ были сложности с гарантиями возврата займов. Теперь механизм обращения взыскания на заложенное имущество четко прописан, что создает предпосылки для нормальной работы кооперативов. Срок погашения кредита определяется длительностью накопления и соотношением объема собственных и заемных средств. Эти и другие экономические нормативы деятельности кооперативов должны формировать не чиновники, а профессиональные участники рынка – саморегулируемые организации, основываясь на опыте эффективной работы.
| |
Владимир Чащин
председатель правления КПКГ «Народная ипотека СПб»:
– При выборе кооператива стоит обращать внимание на срок его работы, количество пайщиков и число уже приобретенных квартир. Я убежден, что не менее важно членство кредитного кооператива в профильных объединениях и саморегулируемых организациях. Кроме разработки и контроля выполнения стандартов деятельности, объединения кооперативов участвуют в законотворчестве. Так, Лига кредитных союзов подготовила поправки в законопроект о кредитной кооперации. Схема КПКГ изначально не была ориентирована на приобретение жилья. Но затем, в ответ на спрос, мы разработали жилищные программы. Одна из них, предназначенная для молодежи, дает возможность стать членом кооператива без начальных накоплений и без вступительного взноса, а свою платежеспособность доказать в процессе накопления.
