Пайщики такого фонда владеют объектом коммерческой недвижимости вскладчину и получают доход за счет арендных платежей. Механизм закрытых паевых инвестиционных фондов недвижимости (ЗПИФН, или ПИФ) позволяет вписаться в прибыльный проект, располагая сравнительно небольшой суммой. Во всяком случае, значительно меньшей, чем для приобретения здания целиком. Подобных предложений, однако, в открытом доступе немного.
Может, я это – только моложе
Схема в целом проста и понятна. Чтобы стать соб-ственником доли торгового комплекса или бизнес-центра, гражданин приобретает ценную бумагу – пай инвестиционного фонда недвижимости. Затем может рассчитывать на долю доходов, пропорциональную приобретенным паям. Кроме того, при эффективном управлении сам объект дорожает и стоимость пая увеличивается. Соответственно, при его реализации пайщик получает сумму больше вложенной.
Собранная арендная плата, за вычетом эксплуатационных расходов, вознаграждения управляющей компании и пр. может быть выплачена пайщикам или же вложена в улучшение объекта – ремонт, например. Что в итоге должно привести, во-первых, к росту стоимости объекта и пая и, во-вторых, позволяет увеличить текущие поступления от аренды.
Как расходуются суммы, полученные от арендаторов, определяют правила фонда, зарегистрированные в Федеральной службе по финансовым рынкам (ФСФР). Например, в «Первом Петербургском фонде прямых инвестиций в недвижимость» (УК «Свиньин и Партнеры») доля средств, направляемых на текущие выплаты по паям, составляет 85%.
Именно рентные фонды наиболее близки к получившим широкое распространение на Западе REIT (Real Estate Investment Trusts). REIT – это компания, которая аккумулирует деньги частных инвесторов, а затем вкладывает их в жилую или коммерческую недвижимость. Причем в положении о REIT сказано, что не менее 75% дохода от аренды должно выплачиваться инвесторам REIT, в российском законодательстве не обозначены границы по выплате дохода.
Гарантировать определенный размер дохода управляющие не имеют права – в России это запрещено законодательством. На всех финансовых отчетах управляющей фондом компании обязательно присутствует фраза «результаты инвестирования в прошлом не определяют доходы в будущем, государство не гарантирует доходность инвестиций в паевые инвестиционные фонды».
Прогнозируемые колебания
Для успешного выбора объекта инвестирования необходим точный расчет и знание тенденций рынка. В Петербурге, по словам директора компании «Бекар-консалтинг» Олега Спивака, сейчас доходность от инвестиций в коммерческую недвижимость достигает 20%. В Лондоне же, например, показатель составляет 5%, в Варшаве – 8%, в Москве –13–14%. Рынок недвижимости минимально подвержен рискам финансовых потерь, а потому он более стабильный и прогнозируемый. Его отличают две основные тенденции, считает г-н Спивак. Это – рост в долгосрочной перспективе и большая – по сравнению с фондовым рынком – инерционность, свойственная реальному сектору.
По данным Colliers International, перенасыщения рынка офисных площадей в ближайшее время не предвидится. Что касается торговых объектов, то специалисты компании «Астера» прогнозируют возможное снижение доходности в 2006 году.
Возможную доходность рентных ПИФов участники рынка оценивают в 12–14% годовых. Зависит она от уровня арендных ставок на помещения определенного класса в конкретном районе города. По итогам 2005 года примерно настолько и вырастут в цене бумаги рентных ПИФов «Коммерческая недвижимость» и «Первый петербургский фонд прямых инвестиций в недвижимость».
Сложить вдвое
Именно с изменением рыночной конъюнктуры специалисты связывают риски пайшиков рентных фондов. Во-первых, теоретически могут снизиться цены на недвижимость, то есть стоимость собственно здания. Во-вторых, от рынка зависит размер арендной платы, и доходы могут оказаться меньше ожидаемых. После приобретения ПИФом объекта рядом могут быть построены другие офисные центры. Что создаст сложности заполнения арендаторами принадлежащего фонду здания. Может перемениться структура спроса в городе или районе – менее качественные объекты не будут востребованы.
Директор по продажам и развитию УК «Свиньин и Партнеры» Наталья Сухарева подчеркивает, что риск снижения цены пая фонда недвижимости значительно ниже, чем для фондов акций. Кроме того, рентные фонды не подвержены рискам, присущим фондам строительства.
В целом паи рентных фондов специалисты относят к надежным ценным бумагам, предназначенным для консервативных инвесторов. Хотя, как небезосновательно заметил американский писатель Кин Хаббард, самый безопасный способ удвоить свои деньги – это сложить их вдвое и положить в соб-ственный карман.
В Colliers International полагают, что сейчас ПИФы в большей степени используются крупными инвесторами как механизм для реализации своих проектов недвижимости. Однако аналитики уверены, что в скором времени эти объекты станут доступны для массового инвестора. Массовый инвестор – это любой, у кого есть свободные средства и кто хотел бы оградить их от инфляции, чего не позволяют банковские депозиты. Сейчас для «масс» существуют некоторые ограничения.
Прежде всего – это минимальная стоимость приобретенных одним пайщиком бумаг. Для ЗПИФН «Коммерческая недвижимость» (УК «Тройка-Диалог») она составляет 5,8 млн руб. «Первый петербургский фонд прямых инвестиций в недвижимость» с 1 декабря предоставляет возможность стать пайщиком, приобретя часть пая за 50 тыс. руб.
Любого инвестора интересует возможность при необходимости «зафиксировать прибыль», выйдя из проекта. По мнению старшего консультанта петербургского офиса Colliers International Николая Казанского, невозможность быстрого выхода из фонда – одна из причин, тормозящих развитие ЗПИФН в России.
Принцип закрытых фондов предусматривает, что имущество фонда реализуется по завершении срока его действия, и управляющая компания погашает паи. Закрытые фонды создаются на срок от 1 года до 15 лет. Решиться «подписаться» на максимально разрешенный период достаточно сложно. На деле управляющие заинтересованы в обеспечении ликвидности бумаг фонда, для чего организуют продажу паев на вторичном рынке, в том числе через биржу («Первый петербургский фонд прямых инвестиций в недвижимость«). Однако это вовсе не гарантирует проведения операции в один день. Нельзя забывать, что инвестиции в недвижимость в принципе не относятся к краткосрочным инструментам.
Эх, налоги
Рентных фондов в России немного, по данным УК «Свиньин и Партнеры», не более 7% от всех закрытых ПИФов недвижимости. Прорыву в их широком распространении мешает неопределенность с налогообложением ЗПИФН и регистрацией объектов недвижимости на фонд. Каждый успешный пример регистрации права собственности ПИФом – будь то бизнес-центр «Нарвский» («Первый петербургский фонд прямых инвестиций в недвижимость», УК «Свиньин и Партнеры»), помещения ресторанов «Тинькофф» или аптек «36,6» («Коммерческая недвижимость», УК «Тройка-Диалог») – рождает надежду, что «прецедент увековечит принцип», как говорил британский премьер Дизраэли.
Порядок уплаты ПИФами НДС и налогов на имущество и землю четко нигде не прописан, и сегодня эти налоги не выплачиваются. Однако участники рынка допускают, что в дальнейшем в связи с этим у налоговых органов возникнут претензии. С 1 января 2006 года вступит в силу поправка к Налоговому кодексу РФ, регламентирующая режим уплаты НДС. Как сообщила Наталья Сухарева, при совершении операций в соответствии с договором доверительного управления обязанности налогоплательщика возлагаются на управляющую компанию. По ее же словам, есть надежда, что в 2006 году будут представлены в Госдуму законодательные поправки в части уплаты налога на имущество. Главный вопрос, безусловно, – ставка налога. Так как паевые фонды учитывают имущество по рыночной, а не по балансовой стоимости, они попадают в невыигрышное положение. Если ставка налога на имущество не будет установлена на минимальном уровне, это серьезно снизит доходность фондов.
Тем не менее ясность в налоговых вопросах даст толчок к росту закрытых фондов недвижимости, в т. ч. рентных. В этом уверены многие управляющие.
