Западные схемы уже давно ориентируются на самые разные повороты судьбы заемщика: у людей рождаются дети, образуются новые семьи, благосостояние растет – и требования к жилью, приобретенному по ипотеке, повышаются в десятки раз. Схема, по которой когда-то брался кредит, может устареть. Да и сама квартира становится тесноватой… Правда, существует и диаметрально противоположная ситуация. Обстоятельства могут сложиться так, что заемщик окажется не в состоянии погасить кредит. И будет мечтать только об одном – как бы продать ипотечную квартиру, раздать долги и купить более дешевое жилье на вторичном рынке или опять же с помощью ипотеки.
Причины разные, задача одна
Итак, возможны две основные схемы ипотеки «по второму кругу»: заемщик по каким-либо причинам хочет продать «ипотечную» квартиру или перекредитоваться, то есть взять новый заем по более низким ставкам либо на новое жилье. Поводов для продажи может быть много, практически столько же, как и при реализации обычной квартиры. Супруги (созаемщики) изъявили желание развестись, клиент переезжает в другой город либо собирается купить новое жилье, но уже не по ипотечной схеме. Наконец, самое грустное – заемщик в силу тех или иных причин оказывается не в состоянии оплачивать кредит. Теоретически такое может произойти едва ли не с каждым, о чем, собственно, и напоминает поговорка «От тюрьмы да от сумы не зарекайся». Существует, правда, и самый крайний вариант: когда заемщик попросту пренебрегает своими обязанностями банковского клиента. В таком случае само кредитное учреждение изъявляет желание расторгнуть договор и реализовать ипотечное жилье. «Особые причины, вызывающие желание продать квартиру только потому, что она «ипотечная», представить трудно, – считает директор ипотечного департамента Инвестиционного банка «КИТ Финанс» Михаил Лазаренко. – Со временем условия по обслуживанию кредита никак не ухудшаются, ставка не может увеличиваться согласно условиям договора, аннуитетный ежемесячный платеж не изменяется, а при досрочном погашении аннуитет только снижается».
Что касается непосредственно перекредитования, основных причин опять же несколько. Желание переоформить кредит возникает у заемщика в случае, когда на рынке снижаются ипотечные ставки и появляется возможность платить гораздо меньше либо переоформить кредит с одной валюты на другую. Два года назад, например, банки предлагали ипотечные продукты, как правило, в долларовом эквиваленте, а сейчас на данном сегменте рынка много программ с рублевыми ставками, достаточно привлекательными для заемщика.
Кроме того, кредит, в основном, берется на 10-25 лет. За это время благосостояние клиента может вырасти, да и семья может увеличиться в размерах. Купленная по ипотеке квартира перестает удовлетворять требованиям, и появляется мечта расширить свои владения.
Когда «падают» ставки...
Какие шаги в первую очередь необходимо предпринять заемщику, желающему рефинансировать кредит под более низкий процент? Для начала, советует глава представительства Городского ипотечного банка в Петербурге Игорь Жигунов, целесообразно просчитать экономическую выгоду. Если клиент брал кредит два-три года назад под 14-15% годовых в валюте, а сейчас ставки в том же банке (либо в другом) в среднем 10,5%, разумеется, у него возникает мысль о рефинансировании под более выгодный процент. Однако надо не только получить согласие банка на данную операцию, но и узнать тарифы в рамках нового договора (или у нового кредитора) по выдаче займа, обратить внимание на условия досрочного погашения, перекредитования по действующему договору. Полностью изучить саму возможную схему и ее затратность. Заключение нового кредитного договора – это повторная регистрация и оформление залога, оплата банковских сборов, связанных с выдачей нового кредита и переоформлением прежнего. Такие сделки, по словам управляющего филиалом АКБ «Абсолют Банк» в Санкт-Петербурге Вадима Осипова, потребуют немалых усилий со стороны юристов кредитного учреждения и могут ощутимо затянуться по времени. Ожидаемая выгода от перекредитования может превратиться в дым, а то и уйти в минусовой показатель. Даже сами финансисты сейчас не могут точно сказать, насколько должны снизиться ставки, чтобы переоформление кредита принесло какие-то плюсы в денежном отношении. По словам Игоря Жигунова, на российском ипотечном рынке нет сложившейся практики в этом сегменте, и редкие случаи перекредитования – скорее, экзотика. Фактически, чтобы перейти на более низкую ставку, заемщик пишет заявку на еще один кредит, одновременно досрочно погашая предыдущий. Какое-то время ему приходится выплачивать старый заем, внося проценты по-новому. Но обслуживать два ипотечных кредита одновременно может позволить себе далеко не каждый. Небольшой опыт перекредитования заемщиков имеет только Федеральное агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) – тогда ставки были снижены с 17 до 15%. Но АИЖК действовало по упрощенной схеме, не переоформляя кредит, а зафиксировав изменения по ставкам в тех же самых закладных.
Выход для потенциального заемщика в ситуации постоянного снижения ставок (как это происходит сейчас в России) – выбрать программу с плавающей процентной ставкой, которая может меняться по договоренности с банком-кредитором, что, соответ-ственно, должно быть прописано в кредитном договоре. Такие программы уже выходят на рынок. Не так давно DeltaCredit представил новый ипотечный продукт с плавающей ставкой в рублевом эквиваленте.
...и квартира становится тесной
Чтобы взять заем на покупку новой квартиры, проживая в уже заложенной и выплачивая кредит по ипотеке, необходимо заручиться согласием банка-залогодержателя на продажу «обремененной» недвижимости. Это, по словам Михаила Лазаренко, может оказаться проблематичным, так как не каждый банк заинтересован в досрочном погашении кредита с высоколиквидным обеспечением. Если кредитная организация, являющаяся залогодержателем, и даст свое согласие на досрочное погашение, еще большей проблемой станет поиск банка, готового предоставить кредит. Загвоздка тут вот в чем: когда «новый» банк дает согласие предоставить кредит на новую квартиру, что он будет иметь в обеспечение обязательств по ипотеке? Квартиру, которая еще находится в залоге у «старого» банка? Возникает проблема второго обременения на одну и ту же квартиру. Согласие на подобный вариант должны дать и первый и второй кредиторы. Образуется определенный временной промежуток – необходимый для переоформления кредита, снятия обременения с квартиры и так далее, – в течение которого риски у банков-кредиторов чрезвычайно высоки. Поэтому подобных случаев в российской банковской практике по большому счету еще не наблюдалось. Легче решить проблему, если кредит рефинансируется в одном и том же банке, но при условии, что процентная ставка будет та же, а не ниже. Убить двух зайцев сразу, то есть переоформить кредит с одной квартиры на другую по более низкой ставке, вряд ли удастся. По мнению Михаила Лазаренко, заемщику будет довольно сложно найти аргументы для снижения ставки по новому кредиту. Необходимо также учитывать еще одну статью расходов: при досрочном погашении прекращает свое дей-ствие договор страхования. Даже если условия остаются неизменными, его также надо оформлять заново, что, как считает Вадим Осипов, может свести на нет всю экономию от рефинансирования кредита (так как дополнительные расходы для заемщика по переоформлению страхового договора составляют примерно 1,5% от ссудной задолженности). Но в большинстве случаев размер страховой премии при досрочном прекращении договора страхования пересчитывается и возвращается страховой компанией заемщику.
Ввиду этих сложностей клиент может пойти по более легкому пути: продать квартиру из-под залога. А уже на вырученные деньги покупать другое жилье, не прибегая к ипотеке, или брать новый кредит.
Покупатели теперь не из пугливых
Если заемщик по каким-то причинам хочет реализовать ипотечную квартиру, без согласия банка ему не обойтись, так как недвижимость находится в залоге.
Получив на свое заявление положительный ответ, клиент начинает искать покупателя. И тут возможны два варианта. Если покупатель готов предоставить всю сумму для досрочного погашения кредита и выплатить остаток от стоимости квартиры заемщику, все предельно просто. Происходит погашение кредита, снятие обременения и реализация жилого помещения. Технически, как считает Вадим Осипов, это несложная операция. В момент подписания договора купли-продажи деньги покупателем закладываются не в одну, а в две банковские ячейки. К одной получает доступ заемщик, он же продавец, к другой – представитель банка. Конечно, как и при обычной сделке купли-продажи, забрать деньги из сейфа можно только после регистрации договора, то есть прохождения всех необходимых процедур. Регистрация в данном случае возможна исключительно при условии, что банк письменно подтверждает отсутствие возражений против снятия залога и продажи квартиры. Если сделка совершается, то банк получает остаток задолженности, невыплаченные проценты, штрафы и пени, если они есть. Все что остается – получает продавец. На вырученные от продажи средства приобретается другое жилье по новому ипотечному договору. Так как недвижимость растет в цене, «сухой остаток» может быть даже больше, чем первоначальный взнос по кредиту и выплаты по нему. Случается, что одной этой суммы, без последующего оформления ипотеки, хватает на покупку более ликвидного жилья, чем уже проданное. При этом заемщик может оформить новый ипотечный кредит в том же банке или выбрать другое учреждение. По мнению руководителя представительства Национальной ипотечной компании в Петербурге Натальи Бочек, осуществление данной операции в том же банке значительно упрощает процедуру.
Вторая схема реализуется в том случае, если клиент желает приобрести жилье, но не располагает достаточной суммой для погашения кредита. Такой покупатель проверяется банком как потенциальный заемщик. Если кредитная организация дает согласие, можно переоформить кредит с одного заемщика на другого. «Но в каком бы случае клиенту ни пришлось продавать квартиру, находящуюся в залоге у банка, в первую очередь он должен обсудить со специалистами этого учреждения, как лучше провести данную сделку», – советует Наталья Бочек.
Существует мнение, что найти покупателя на ипотечную квартиру непросто: именно из-за обременения в виде залога и процедур, связанных с его снятием. Однако, считает Игорь Жигунов, вторичный рынок не такой уж и большой, предложений качественного и ликвидного жилья достаточно мало. Кроме того, сама суть ипотечного кредитования становится все более понятной населению, и «напугать» потенциального покупателя ипотечной квартирой маловероятно. По мнению Михаила Лазаренко, ипотечная квартира имеет большой плюс: она уже проверена на предмет чистоты титула и банком-кредитором и страховой компанией.
Как подчеркивает большинство специалистов, сложившейся практики перекредитования в стране пока нет. Но вопрос в большинстве банков уже включен в повестку дня. Это связано с продолжающимся в последний год снижением процентных ставок по ипотечным кредитам и выходом на рынок новых, более привлекательных для населения, программ. Есть надежда, что при тех темпах развития ипотечного кредитования, которые наблюдаются сегодня, рефинансирование кредитов для физических лиц станет делом не далекого будущего, а уже завтрашнего дня.
МНЕНИЯ ЭКСПЕРТОВ
 |
Михаил Лазаренко
директор Ипотечного департамента Инвестиционного банка «КИТ Финанс»:
– Особенность ипотечной квартиры – в наличии обременения. Регистрационная запись об ипотеке погашается на основании заявления законного владельца закладной совместного заявления залогодателя и залогодержателя либо на основании решения суда о прекращении ипотеки. При погашении регистрационной записи закладная аннулируется в порядке, установленном Федеральным законом № 102-ФЗ от 16.07.1998 «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Аннулированная закладная передается ранее обязанному по ней лицу по его требованию. Поэтому, если вы будете продавать ипотечную квартиру на выгодных условиях, то особенных препятствий не возникнет.
| |
Наталья Бочек
руководитель представительства Национальной ипотечной компании в Петербурге, дочерней структуры Национального резервного банка:
– У российских банков отсутствует практика использования схем перекредитования по ипотеке. Но при желании любой заемщик может досрочно погасить ссуду, снять обременение с квартиры и взять новый кредит по более низким процентным ставкам. Условия досрочного погашения кредита всегда оговариваются и закрепляются в договорах между заемщиком и банком. Но клиент должен понимать, что расходы по оформлению сделки ему снова придется нести. Кроме того, некоторые банки предусматривают штрафные санкции при досрочном погашении кредита. Перекредитоваться целесообразно, когда разница между процентными ставками будет превышать 2%.
| |
Вадим Осипов
управляющий филиалом АКБ «Абсолют Банк» в Петербурге:
– На сегодняшний день условия банковских ипотечных программ находятся практически в одном ценовом диапазоне, а вопрос о рефинансировании кредита можно рассматривать при получении разницы как минимум в 2%. Кроме того, в соответствии с банковским законодательством, под сделку по выдаче кредита на погашение предыдущего банку необходимо создать стопроцентные резервы, что крайне невыгодно. В случае выкупа банком кредита также возникает проблема резервирования. Без решения этого вопроса рынок перекредитования действовать не будет. Развитию рефинансирования также мешает отсутствие единых стандартов оценки обеспечения кредитов и платежеспособности заемщиков.
