До конца прошлого года в Северной столице реализовывались две городские целевые программы, предусматривающие государственное содействие в виде финансовой помощи со стороны бюджета гражданам, официально признанным «нуждающимися в улучшении жилищных условий», или, попро-сту, очередникам. Проект «Молодежи – доступное жилье» был утвержден Законом Санкт-Петербурга № 315-45 от 26.04.2001, а положения программы «Развитие долгосрочного жилищного кредитования в Санкт-Петербурге на 2002-2012 годы» подверглись уточнению в постановлении городского правительства № 215 от 24.02.2004.
Теперь, согласно принятому в третьем чтении 30 ноября прошлого года Законодательным Собранием Закону «О целевой программе «Жилье работникам учреждений системы образования, здравоохранения и социального обслуживания», возможность воспользоваться госсубсидиями получили бюджетники из числа очередников.
Дорога для молодых...
Итак, в хронологическом порядке первой была программа «Молодежи – доступное жилье», с нее и начнем. Потенциальные участники – молодые петербуржцы (постоянная регистрация обязательна) в возрасте от 18 до 30 лет, состоящие в очереди на улучшение жилищных условий. Это могут быть одинокие граждане, а могут – молодые семьи (достаточно, чтобы очередником являлся один из супругов), включая неполные семьи с детьми.
Поскольку в основе механизма реализации программы лежит принцип рассрочки, необходимо подтвердить свою финансовую состоятельность. Это, во-первых, наличие собственных средств для первого взноса (не менее 30% стоимости приобретаемой квартиры), а во-вторых, возможность осуществлять равномерные ежемесячные платежи в течение 5 лет. Отбор участников производит специальная межведомственная Комиссия по решению вопросов о предоставлении гражданам жилья в рамках программы.
Для реализации «молодежного проекта» еще в 2002 году была создана специальная организация-оператор. В состав членов Некоммерческого партнерства «Центр по строительству жилья для молодежи» вошел Фонд развития Санкт-Петербурга и Северо-Западного региона (также некоммерческая организация, созданная в свое время Инкасбанком). Основная роль городской администрации состоит в своевременном выделении бюджетных средств (субвенций) и предоставлении партнер-ству объектов под реконструкцию без отчислений на инфраструктуру. Поскольку оператор является застройщиком, не имеющим права извлекать прибыль, стоимость жилья для участников программы оказывается ниже рыночной. Второй очевидный плюс – в отличие от ипотечного кредита, никакие дополнительные проценты в течение всего периода рассрочки не взимаются.
После сдачи реконструированного или приобретенного жилья (а партнерство осуществляет закупки и на свободном первичном рынке, ориентируясь на нижний ценовой сегмент) в эксплуатацию участники проживают в квартире как пользователи, а после внесения оставшихся выплат получают квартиру в собственность.
...станет немного шире
Все бы хорошо, но цифры пока не впечатляют: в 2005 году обеспечено жильем лишь 66 семей, а за все время реализации «молодежной» программы – 162 (или 423 человека). Показатели минувшего года чиновники планируют удвоить в 2006-м и далее двигаться почти с геометрической прогрессией. Всего в рамках программы намечено осчастливить 1 500 молодых семей.
Надежды на положительную динамику связаны, в первую очередь, с принятым в прошлом году Законом «О внесении изменений и дополнений в Закон Санкт-Петербурга «О целевой программе Санкт-Петербурга «Молодежи – доступное жилье».
Корректировка проекта предусматривает увеличение финансирования, как за счет средств городского бюджета, так и внебюджетных источников – посредством внедрения ссудонакопительной системы. Она позволит молодым гражданам накопить средства на первоначальный взнос и участвовать в программе в приоритетном порядке. При этом «накопителям» рассрочка оплаты остатка стоимости жилья (70%) будет увеличена до 10 лет. Таким образом администрация надеется справиться с хронической болезнью своего проекта – недофинансированием. Кроме того, молодые семьи – участники городской программы в случае рождения ребенка имеют право на получение за счет средств федерального бюджета субсидии на компенсацию части стоимости жилья – в рамках федеральной подпрограммы «Обеспечение жильем молодых семей».
Ипотечная очередь...
В основе второй городской целевой программы лежит «наше все» – ипотека. Она стартовала в реальности, как обычно, спустя длительный срок после провозглашения деклараций, то есть не в 2002 году, а только в конце 2004-го.
Механизм такой – вожделенная квартира получается путем сложения трех величин: субсидии из городского бюджета, собственных средств и банковского ипотечного кредита.
Критерии участия здесь сильно детализированы, и чтобы с ними разобраться, необходима изрядная доля терпения. Сложности начинаются уже на первой стадии. То, что нужно быть очередником, не обсуждается, а вот с размером собственных накоплений возможны варианты. Поскольку максимальный размер бюджетной субсидии не может превышать 35% от стоимости квартиры, то и иметь больше своих сбережений необязательно. Однако в районном отделе учета и распределения жилой площади, где происходит предварительный расчет размера субсидии, и в городском Жилищном комитете, который этот размер утверждает, могут смотреть на ситуацию со своей колокольни. Совокупный размер всех выданных субсидий зависит от того, сколько денег выделяет бюджет, и больше ни от чего. Количество же субсидий в штуках (квартир, кредитов, семей, человек) совсем нетрудно изменить. Так же, как разделить один пирог не на много кусков, а на очень много, а потом хвастаться, сколько человек удалось накормить. А ведь уметь отчитаться – первейшая добродетель чиновника.
С другой стороны, размер собственных средств не может быть и слишком маленьким. Ипотечные кредиты с зачетом субсидии в Санкт-Петербурге выделяют только семь банков («Александровский», Северо-Западный филиал «Ак Барс Банка», Энергомашбанк, «Викинг», Росбанк, Промстройбанк, Газпромбанк). Одни работают по единым стандартам Агентства по ипотечному жилищному кредитованию, другие – по собственным программам.
В первом случае размер первоначального взноса унифицирован – не менее 30% от стоимости квартиры. Во втором – возможны варианты. Итак, сложность номер два: выбор банка. Идем дальше.
Уполномоченные банки работают с субсидентами на общих основаниях. Это распространяется и на процедуру андеррайтинга (оценки платежеспособности клиента), в результате которой определится размер кредита и срок его предоставления.
Поиском квартиры на вторичном рынке («первичка» пока только в планах Санкт-Петербургского ипотечного агентства) ни Жилищный комитет, ни кредитные учреждения не занимаются. Дополнительные расходы на риэлтеров, оценщиков и страховщиков вычитаем из собственных средств.
И, конечно же, никакие субсидии на них не распространяются. Срок их действия, кстати говоря, ограничен шестью месяцами, срок действия кредита и того меньше – 4 месяца.
Наконец, еще одно весьма существенное замечание. Бюджетная поддержка может быть оказана только в рамках социальной нормы общей площади жилья, составляющей для одиноко проживающих граждан – 33 кв. м, для семьи из двух человек – 42 кв. м, для семьи, состоящей из трех и более человек, – 18 кв. м на каждого.
Кроме того, если в составе семьи есть неочередники, то права на получение ипотечной субсидии они не имеют.
...и ее хвост
При всей вычурности взаимоотношений с кредитными учреждениями и многочисленных хождениях за справками, «социальная ипотека по-петербургски» является вполне востребованным продуктом.
С конца 2004 года по настоящее время на субсидии истрачено около 210 млн бюджетных рублей. Скорость их освоения субсидентами-заемщиками только на первых порах была низкой. После того как механизм взаимодействия с банками был отлажен, ежегодная квота стала выбираться стремительно. В ближайшие годы, очевидно, даже при увеличении общего объема средств, выделяемых на субсидии (на 2006 г. заложено уже 200 млн руб.), они будут разлетаться как горячие пирожки. Для снятия дефицита потребовалось бы как минимум удвоение бюджетных ассигнований. Но пока об этом можно только мечтать.
Количественные показатели таковы: за время реализации программы субсидиями воспользовались 363 семьи (974 человека). Из них большая часть – в 2005 году. Прогноз на текущий год выглядит более внушительно – 570 семей (1 700 человек). Число потенциальных участников при этом исчисляется десятками тысяч. Дополнительную информацию граждане могут получить в жилищных комитетах районных администраций по месту проживания.
Скорая помощь...
Наконец, наступила пора представить «новинку сезона» – программу для работников бюджетной сферы. Ее будет проводить в жизнь тот же оператор, что и «молодежный проект», в связи с чем, наверное, НП «Центр по строительству жилья для молодежи» сменит название. Но это вопрос второстепенный.
Главное, что механизм решения жилищной проблемы врачей, учителей и работников социальной сферы принципиально отличается от двух предыдущих схем. Теперь городской бюджет готов финансировать и приобретение, строительство, реконструкцию жилья (субвенции) и прямую поддержку очередников (субсидии). Причем субсидии будут выделяться как на начальной стадии (до 10% от стоимости квартиры), так и на конечной (еще 20%), по истечении десятилетнего срока. Для получения второй части все это время субсидент обязан трудиться в бюджетной сфере и ежеквартально подтверждать данный факт. Так решается проблема закрепления квалифицированных кадров в учреждениях образования, здравоохранения и социального обслуживания населения, находящихся в ведении исполнительных органов государственной власти Петербурга. По сути дела речь идет об адресной поддержке представителей именно тех профессий, нехватка которых ощущается особо остро.
Программа ориентирована на приобретение жилья в рассрочку на «доступных условиях его оплаты». Ее участники – это семьи, в которых хотя бы один из супругов стоит на очереди и отработал в бюджетной сфере не менее 5 лет. Трудовой стаж является определяющим при исчислении размера первоначальной субсидии: 1% за каждый год, но не более 10%.
Преимущественное право гарантируется служащим с более чем 15-летним стажем. Другие льготники высшего разряда – это семьи, в которых оба супруга бюджетники. А также те, кто подпадает под стандартный набор для социальных программ: обитающие в официально «непригодных для проживания помещениях», имеющие в составе своей семьи инвалидов или делящие кров со страдающими тяжелыми формами хронических заболеваний. Срок пребывания в городской очереди тоже учитывается.
Для первого взноса необходимо иметь собственные средства в размере не менее 30% от стоимости жилья, включая вышеуказанную субсидию.
В остальном механизм реализации повторяет алгоритм программы «Молодежи – доступное жилье»: договор купли-продажи с рассрочкой платежа, возможность вселиться после внесения первого взноса и оформление права собственности по окончании всех выплат.
...и зеленый свет
Программа для бюджетников рассчитана на 20 лет. До 2015 года выплачиваются субвенции и субсидии, до 2025-го – уже только субсидии. Общий объем выделенных из бюджета Санкт-Петербурга средств составит 12,827 млрд рублей. Объем финансирования программы за счет средств ее участников составляет 11,201 млрд рублей. Таким образом, за среднюю квартиру бюджетник-очередник заплатит меньше половины ее себестоимости. Поскольку максимальный размер субсидии не превышает 30%, легко высчитывается инфляционная составляющая, погашение которой бюджет берет на себя, – около 20% от стоимости квартиры.
До 2015 года купить жилье за полцены да еще и с рассрочкой должны 7 000 семей. Потенциальных участников программы немногим больше, но ведь и дело это добровольное – не всякий готов провести ближайшие 10 лет на своем нынешнем месте работы. Жилищный комитет располагает даже скрупулезной статистикой по категориям: учителей, воспитателей детских домов и интернатов – 2 682 семьи, врачей – 2 907, других медицинских работников – 1 645.
Очевидно, что это наиболее масштабный социальный проект городского правительства в жилищной сфере. И при условии надлежащего финансирования – самый перспективный. Однако почему его не сориентировали на ипотеку, остается загадкой. Ведь именно здесь стимулирование спроса и предложения на первичном рынке могло бы приблизиться к идеалу – своеобразному «золотому сечению».
В одну дуду
Итак, имеют место быть три целевых программы для очередников, разнящиеся по своим параметрам и способам бюджетного финансирования. Две из них ориентированы на первичный рынок жилья, и одна, ипотечная, – на вторичный. Можно сформулировать и по-другому: только ипотечная программа носит ярко выраженный рыночный характер, с элементами стимулирования спроса со стороны города.
В этой связи любопытно было бы сопоставить петербургские социальные проекты с федеральной целевой программой «Жилище», новая редакция которой принята Правительством РФ в декабре прошлого года. В основе ее идеологии – развитие системы ипотечного кредитования. И подпрограмма «Обеспечение жильем молодых семей», как и все другие, связана с этой темой. В частности, в ней предусмотрены субсидии до 40% от стоимости жилья – на первый взнос для получения ипотечного кредита. Причем федеральный бюджет дает только 10%, а еще 30% должен добавлять региональный (см. материал «Жилище» № 3» ). С нашей петербургской программой для молодежи это не очень-то стыкуется. А ведь регионам совсем непрозрачно дали понять, что федеральные средства будут расходоваться по единой системе, иначе никакой реальной отдачи от всех этих бюджетных вливаний нечего и ожидать. Впрочем, не исключено, что в Петербурге параллельно станут реализовываться два «молодежных проекта» либо деньги из федерального бюджета можно будет использовать через городскую программу развития ипотеки. Главное, чтобы повышался уровень доступности жилья по предложению, со спросом еще долго не будет проблем.
МНЕНИЯ ЭКСПЕРТОВ
Владислав Назаров
генеральный директор Санкт-Петербургского ипотечного агентства:
– Термин «социальная ипотека» мне кажется некорректным. Есть адресная поддержка отдельных категорий граждан со стороны государ-ства. И есть ипотека – коммерческий кредит под залог недвижимости. Это совершенно разные механизмы. Они могут пересекаться, когда субсидия позволяет взять ипотечный кредит, но не представляют собой единой системы. Единственный вариант, когда можно было бы говорить о «социальной ипотеке», – это субсидирование процентной ставки. Но на сегодняшний день он нереализуем: законодательство ограничивает государственные обязательства одним бюджетным годом. Необходимо вносить изменения в Бюджетный кодекс.
Наталия Евдокимова
председатель комиссии по социальным вопросам
Законодательного Собрания Санкт-Петербурга:
– Три городские целевые программы, задей-ствовав различные финансовые механизмы, можно сказать, положили начало решению жилищных проблем петербуржцев. Кстати, начали-то мы первыми, но затем, опираясь на наш опыт, такие регионы, как Татарстан или Свердловская область, продвинулись гораздо дальше. Петербург же очень долго топтался на месте с реализацией программы «Молодежи – доступное жилье», используя мизерные бюджетные средства. Теперь приходится догонять, и мы уже догоняем. Главное наше преимущество в том, что имеются инвариантные предложения для очередников, за счет чего и увеличивается доступность жилья.
Елена Кулык
начальник отдела кредитования физических лиц Банка «Александровский»:
– В течение 2005 года в рамках городской ипотечной программы нами выдано более 100 кредитов на приобретение жилья на сумму более 70 млн рублей. Около 60% из них – с использованием субсидии, предоставляемой бюджетом Санкт-Петербурга. Несмотря на большой спрос граждан на ипотечные кредиты, очереди не наблюдалось. Иногда у потенциальных заемщиков возникали проблемы с быстрой реализацией старой квартиры и поиском новой, ведь срок пользования субсидией по закону ограничен и составляет 6 месяцев. В таких случаях нам активно помогают специалисты агентств недвижимости, с которыми заключены соглашения о сотрудничестве.
