– Александр Васильевич, какая из трех названных проблем, на ваш взгляд, более всего тормозит развитие ипотеки?
– Прошлый, 2004-й, год можно считать годом рождения ипотечного рынка. Действия властей по внедрению в сознание «национального проекта» оказались своевременными: население страны уже готово было брать кредиты на покупку жилья, а банки – их выдавать. Президент РФ Владимир Путин призвал сделать ипотеку доступной большинству жителей страны. Принятие жилищного пакета в 2004 году создало необходимые предпосылки для развития массовых программ ипотечного кредитования, сняло существующие правовые коллизии и подготовило условия функционирования рынка для всех его участников: заемщиков, продавцов недвижимости и банков. Но одним из основных препятствий к массовому развитию ипотечного кредитования является высокий уровень стоимости жилья и низкий уровень доходов населения и их непрозрачность. Решение этой задачи является достаточно долгим процессом и зависит от стабилизации и улучшения общеэкономической ситуации в России.
– По вашему мнению, новая «Концепция развития унифицированной системы рефинансирования ипотечных жилищных кредитов в России» поможет решению проблем вторичного рынка ипотеки? Достаточно ли работы Агентства ипотечного жилищного кредитования или возможно появление других операторов?
– Участники данного сегмента считают, что рефинансирование и секьюритизация – ключевые факторы развития массового ипотечного кредитования, создающие источник долгосрочных ресурсов для программ на ипотечном рынке. Господдержка системы рефинансирования до сих пор не была последовательной и предсказуемой. Министерство финансов считало, что рынок ипотеки уже достаточно развит, поддерживать его больше не нужно, а гарантии для АИЖК негативно отражаются на бюджете государства. Министерство экономического развития и торговли (МЭРТ), напротив, полагало, что практику рефинансирования необходимо продолжать и что делить риски долгосрочного кредитования наряду с банковским сектором должно государство. МЭРТ подготовило концепцию единой системы рефинансирования ипотечного кредитования, которая предусматривает сохранение госгарантий по обязательствам АИЖК до 2010 года.
Ускорение развития ипотечного рынка в России может быть достигнуто и за счет Пенсионного фонда, если ему будет разрешено заниматься выкупом таких ценных бумаг. Кроме того, создаваемые сейчас паевые инвестиционные ипотечные фонды (ипотечные ПИФы) смогут самостоятельно формировать ипотечное покрытие и инициировать выпуски ипотечных ценных бумаг. Выход новых игроков и конкуренция на этом сегменте заставят операторов вырабатывать новые стандарты для работы, а не ограничиваться правилами АИЖК. В дальнейшем рынок сможет сам регулировать этот поток платежей, и удельный вес господдержки будет снижаться.
– Есть ли шанс, например, у ипотечных ПИФов стать серьезными конкурентами АИЖК на данном сегменте?
– Пока вопрос надо ставить не о конкурентной борьбе на рынке ипотечного кредитования, а о создании условий для развития и становлении рынка ипотеки, в том числе и за счет ипотечных ПИФов. Первый такой фонд появился в апреле 2005 года, но участники рынка убеждены, что в ближайшее время подобные структуры будут создаваться ускоренными темпами. Это – перспективный инструмент, позволяющий выстроить технологию взаимодействия участников рынка. Ипотечные ПИФы интересны инвесторам, вкладывающим средства на длительный срок под гарантированную доходность, например, негосударственным пенсионным фондам и страховым компаниям. Тем более что по имеющейся у АИЖК статистике, кредитование жилья имеет достаточно низкий риск невозврата. Из 14 тысяч выкупленных кредитов лишь семь заемщиков были близки к дефолту, с шестью из них удалось договориться, а с седьмого долг был взыскан через суд.
– Но как считают участники финансового рынка, рынок ипотечных ценных бумаг не будет работать, пока окончательно не сформирована соответствующая нормативная база. Когда, по вашему мнению, можно рассчитывать на завершение этого процесса?
– Необходимая нормативная база уже сформирована. Совершенствование законодательства – процесс перманентный и будет идти непрерывно по мере развития ипотечного рынка. Главное – ипотека в России перестает быть экзотикой и начинает работать.
– Представители банковских структур считают, что строителям пора переходить от долевого строительства к более цивилизованным формам кредитования. Возможно ли, что ипотека в дальнейшем полностью заменит «долевку»?
– Долевое строительство, активно практикующееся в России, являлось временной переходной формой рынка жилья к ипотеке. При такой схеме возможны различные риски: либо застройщик не достраивает дом, либо у инвестора заканчиваются деньги. Вступление в силу Федерального закона № 214 «Об участии в долевом строительстве...» сделало привлечение денег физических лиц для строительных компаний достаточно проблематичным. По мнению застройщиков, закон несовершенен, однако главная идея его создателей, вероятно, и состояла в том, чтобы выработать новые механизмы финансирования строительства.
– В России сейчас, согласно оценкам экспертов, около 320 банков предлагают более 70 программ ипотечного кредитования, каждая из которых гарантирует снижение процентных ставок. Может ли конкуренция между кредитными организациями существенно сказаться на снижении процента по ипотеке в ближайшее время?
– Для банков одной из проблем в развитии ипотечного кредитования является недостаток финансовых ресурсов и слабый опыт в построении системы выдачи ипотечных кредитов. При ее внедрении необходимо ориентироваться на опыт развитых стран и создать четко работающие системы рефинансирования. Разрешить проблему свободных ресурсов за счет собственной «негосударственной секьюритизации» могут сейчас только три-пять крупных российских банков. Для других кредитных организаций должен быть запущен механизм рефинансирования, источником которого, я повторяю, могли бы стать пенсионные и страховые фонды. Есть даже предложения – пустить на это часть Стабилизационного фонда. Кроме того, совместно с органами власти необходимо решить проблему заемщиков, которые не хотят или не могут погасить просроченный кредит. Пока расходы, связанные с риском «неблагополучных кредитов», несут на себе добросовестные клиенты.
Когда все перечисленные проблемы будут решены, ставки по кредитам начнут снижаться. Но не думаю, что они будут ниже 7-8% к 2008–2010 году, так как необходимо время на запуск всех перечисленных механизмов.
– Как вы считаете, насколько важно для развития ипотечного кредитования принятие нормативных актов о создании маневренного фонда временного отселения для заемщиков в случае невыплаты ими кредита?
– Сегодня уровень просроченной задолженности при ипотечном кредите очень низок, и эта проблема не стоит на повестке дня у ипотечных банков. Но она возникнет, когда ипотечное кредитование будет поставлено на поток. Кредитные организации должны думать о том, как реализовать квартиру, если заемщик за нее не платит. В действующее законодательство внесено изменение, согласно которому механизм принудительного исполнения судебных решений в части обращения взысканий на жилье возможен, если жилье является предметом ипотеки. Но нет реального механизма обращения взыскания на квартиру и ее реализации с торгов. Ни в Жилищном кодексе, ни в других нормативных актах не прописан механизм того, как суды должны обращать взыскание на квартиру или реализовывать ее. Поэтому очень важно уже сегодня решить вопрос с маневренным фондом, чтобы судьям можно было принимать решения и выселять людей из квартир в случае невыплаты ими кредита. Есть мнение, что надо разрешить самим банкам арендовать на какое-то время жилье, куда бы заемщик мог выехать.
– Этой осенью Госдума приняла в первом чтении две поправки в Закон «О кредитных историях». Согласно первой банки при заключении кредитного договора обязаны спрашивать разрешение заемщиков на передачу сведений о них в БКИ. Еще одна поправка позволит заемщикам требовать с банков предоставление в бюро информации по ранее заключенным между ними договорам. Как вы считаете, повысит ли это доверие заемщиков к БКИ?
– Кредитные бюро успешно работают во всех странах с развитой рыночной экономикой и являются частью инфраструктуры финансового рынка. Быстрый рост потребительского кредитования в нашей стране приведет к значительному увеличению рисков. Эффективная работа кредитных бюро поможет рынку ипотеки ускорить процесс выдачи займов населению и уменьшить риски банка. Как следствие, гражданин, имеющий хорошую кредитную историю, может также рассчитывать и на снижение процентных ставок.
– Как развивается ипотечное кредитование в абсолютных цифрах? Согласны ли вы с прогнозами правительства, что количество выданных ипотечных кредитов увеличится к 2010 году в 20 раз, объем строительного рынка – в 2 раза? Позволит ли это снять остроту жилищной проблемы в государстве?
– В 2004 году было заключено 56,3 тысячи ипотечных сделок. В 2005 году их ожидается 115 тысяч. Казалось бы, удвоение рынка налицо. Но размер ипотечного рынка на начало 2005 года в денежном выражении – $640 млн, или меньше 0,1% от ВВП.
В то же время текущая потребность в ипотечных кредитах оценивается в $50 млрд. В странах Восточной Европы размеры жилищного кредитования составляют 5–20% от ВВП, странах ЕС – 34%, в США – более половины, 55%.
По прогнозам к 2010 году объем ипотечных кредитов должен возрасти в 30 раз, но и это сможет удовлетворить потребность в жилье лишь на 40%.
– Не могли бы вы как руководитель Ассоциации региональных банков охарактеризовать принципиальное отличие работы кредитных организаций в регионах от функций столичных банков? Почему многие банки Москвы не хотят выдавать кредиты по общефедеральным стандартам?
– Крупные московские банки могут организовать свою работу по ипотеке, не прибегая к помощи АИЖК. В 2004 году московские власти разработали протекционистские меры, цель которых – приобретение квартир по сходной цене на приемлемых условиях для москвичей. Правительство Москвы собирается внедрять ипотеку не в классическом варианте. В залог идет не готовая квартира, а право требования по долевому участию. Таким образом, в Москве можно будет купить квартиру по себестоимости в кредит на 20 лет, но воспользоваться этим новшеством смогут лишь горожане, прожившие в городе не меньше 10 лет.
Существуют в столице программы ипотечного кредитования, финансируемые из внебюджетных источников и реализуемые на рыночных условиях. Поле деятельности рыночных операторов, в основном, ограничено территорией Москвы и Петербурга, где сосредоточен основной спрос на «рыночные» ипотечные кредиты.
Совершенно противоположная картина в регионах. Провинциальные банки являются небольшими по капиталу, а ипотечные кредиты – это довольно внушительные суммы, которые мгновенно «забивают» баланс банка и не дают возможности работать кредитной организации. Кроме того, для регионального банка с небольшой долей капитализации препятствием выступает и дополнительный риск «недостроя». Поэтому кредитные организации строго ограничивают круг застройщиков, предъявляя к нему достаточно жесткие требования.
Без системы рефинансирования среднему банку не обойтись. Поэтому в регионах развитие ипотеки возможно при поддержке АИЖК – единственного игрока, который на сегодня выкупает кредиты. Значительной поддержкой развитию регионального рынка ипотечного кредитования является в настоящий момент наличие заинтересованности местных администраций в повышении доступности приобретения жилья с использованием всех механизмов. При этом поддержка выражается не только в виде законодательных актов, но и реальной финансовой помощи отдельным социальным категориям граждан при получении ипотечных кредитов. Это – предоставление субсидий на оплату первоначального взноса; субсидирование или компенсация части процентной ставки по ипотечным кредитам. В качестве примера можно привести программу Республики Карелия, в соответствии с которой заемщикам осуществляется компенсация процентной ставки в размере до 6%, а также бюджетную программу в городе Ростове-на-Дону, в соответствии с которой компенсируется 2/3 процентной ставки отдельным социальным категориям граждан в течение первых двух-трех лет кредитования.
– Для развития кредитования под залог недвижимости необходим институт ипотечного брокера, который сейчас формируется в основном при риэлтерских фирмах. Как в дальнейшем будет развиваться данный институт: в качестве независимой организации или как филиал банка либо агентства недвижимости?
– Заемщик вправе сам решать, нужен ли ему ипотечный брокер. Но, обращаясь в банк, он должен понимать, что работник данной кредитной организации будет продвигать именно свой фирменный продукт. Ошибочно было бы думать, что различие в продуктах разных банков – только проценты по кредиту и сроки. Существует и среди самих программ множество нюансов. Массовый потребитель просто не в состоянии самостоятельно переварить «шквал» свалившейся на него информации. И даже профессиональным риэлтерам непросто разобраться во многих десятках предлагаемых рынком кредитных программ. Поэтому институт ипотечного брокера необходим. Причем в дальнейшем он вполне может сформироваться как независимая организация.
– Как повлияет на развитие ипотки создание автоматизированных информационных систем для андеррайтинга, выдачи, сопровождения и рефинансирования кредитов?
– Развитие массовой ипотеки увеличит потребность в информационных системах и заставит вывести их на рынок в ближайшее время. Специалисты Международной ассоциации фондов жилищного строительства и ипотечного кредитования выдвинули идею создания первой в стране Межрегиональной автоматизированной информационной системы (МАИС) по продаже недвижимости с использованием механизмов ипотеки. Использование МАИС позволит в рамках региональных программ автоматизировать все финансовые и информационные потоки, связанные с реализацией недвижимости и использованием механизмов ипотеки. АИЖК запустило в 2005 году в опытную эксплуатацию Единую информационную систему. Программа предназначена для автоматизации оформления ипотечных кредитов и их пулов. Она также позволяет осуществлять ведение единой базы данных физических лиц, проводить предварительную квалификацию заемщика и его андеррайтинг. Соответственно, по мере создания таких информационных систем будет снижаться и стоимость самого кредита.
– Как вы полагаете, насколько важна для реализации федеральной программы «Жилище» так называемая социальная ипотека, то есть различные формы государственной поддержки малоимущих граждан при ипотечном кредитовании?
– По оценкам экспертов сейчас три четверти россиян нуждаются в улучшении жилищных условий, причем 50% из них имеют ветхое жилье.
Государственная поддержка отдельных категорий граждан важна, однако здесь важно не переусердствовать. Недавно председатель Госдумы РФ Борис Грызлов во время рабочей поездки в Тверь заявил, что власти за два года планируют снизить ставку по ипотечным рублевым кредитам с текущих 15% до 6,5%. Ранее правительство планировало снизить ставку по ипотеке до 8% к 2010 году. Новых показателей предполагается достичь за счет субсидирования части процентной ставки льготным категориям граждан, перечень которых разрабатывается. Но участники рынка считают такую ипотеку неэффективной. Выдача социальной ипотеки для льготных групп граждан вызовет новый всплеск коррупции: будут даваться взятки, чтобы попасть в круг льготников. Решение квартирного вопроса – дело государственной важности, но искусственное снижение стоимости ипотечных кредитов не сделает ипотеку массовой. Жилищный вопрос следует решать не в административном порядке, а только путем создания экономических предпосылок.
– Ведется много споров вокруг различных моделей ипотечного кредитования, существующих в мире. На ваш взгляд, какая модель окажется впоследствии наиболее жизнеспособной именно в нашей стране?
– По оценкам экспертов, в России действует около десятка ипотечных моделей. Есть программы, в основе которых лежит бюджетное финансирование, что сдерживает поступательное движение «классической» ипотеки. МЭРТ делает акцент на развитие в нашей стране американской двухуровневой системы ипотеки, а ядром будущей ипотечной системы должно быть АИЖК. Но уже сейчас становится очевидным, что только двухуровневой ипотечной системы будет недостаточно, так как задачи по развитию жилищного строительства, поставленные национальным проектом «Доступное жилье», грандиозны. Поэтому необходимо развивать альтернативные схемы финансирования. Например, в Германии и Австрии развитие рынка жилищного строительства базируется на строительно-сберегательных кассах. Аналогом немецких сберкасс в России могли бы стать жилищно-накопительные кооперативы.
– Сейчас, по оценкам экспертов, только 10% работающих россиян могут воспользоваться услугами ипотеки. Каковы, на ваш взгляд, перспективы ипотечного кредитования в нашей стране?
– Проблему развития ипотечного кредитования решить только административными методами невозможно. Нельзя заставить банки и граждан в приказном порядке «участвовать» в ипотеке. Поэтому задача властей состоит в том, чтобы создать экономические условия, которые стимулировали бы спрос граждан на ипотечные кредиты. Выполнение ее – достаточно долгосрочный процесс, напрямую зависящий от стабилизации и улучшения общеэкономической ситуации. По мнению банковского сообщества, возможность рефинансирования и секьюритизации ипотечных портфелей является одним из ключевых факторов перехода к массовой ипотеке. Чем быстрее появится рынок ипотечных бумаг, тем раньше ипотеку можно будет сделать массовой. Тем более что проблема несоответствия в законодательстве и упрощения выдачи кредитов уже разрешена.
ДОСЬЕ
Александр Васильевич Мурычев родился в 1955 г. Окончил Московский педагогический институт и Академию общественных наук при ЦК КПСС. Кандидат исторических наук. До 1994 г. работал в Международном фонде экономических и социальных реформ. С 1994 г. – вице-президент, с октября 1995 г. – президент Российской ассоциации промышленно-строительных банков. С 1999 г. является основателем и первым президентом Ассоциации региональных банков России. Женат. Имеет дочь.
