– Валерий Семенович, в настоящее время завершается формирование национального проекта «Доступное и комфортное жилье – гражданам России». Отвечает ли, по вашему мнению, этот документ потребностям российского общества? Насколько своевременным вам представляется его создание?
– Сегодня около 80% наших соотечественников хотят улучшить свои жилищные условия. Поэтому значение национального проекта трудно переоценить. Что касается своевременности, то лучшего момента для его появления, как мне кажется, просто не найти. Пока еще довольно далеко до выборов Президента России, так что есть время на запуск этого проекта. Как минимум год понадобится для принятия необходимых нормативно-правовых актов и отработки практических механизмов его реализации. Еще год – для запуска пилотных проектов. И лишь потом пойдет по-настоящему активная работа. Одновременно с началом реализации национального проекта, государство планирует в 2006 году обеспечить активную поддержку Федеральной целевой программы «Жилище» и увеличить ее финансирование в 6 раз.
Бизнес-сообщество в целом поддерживает идеи, заложенные в национальном проекте «Доступное и комфортное жилье – гражданам России». Об этом, в частности, много говорилось на прошедшем недавно в Москве Первом международном конгрессе «Новые проекты жилищного финансирования, ипотечного кредитования и накопительных схем приобретения жилья».
– Но наверняка у национального проекта имеются и недостатки...
– Да, безусловно, есть и минусы. Так, национальный проект «Доступное и комфортное жилье – гражданам России» предусматривает поддержку и бюджетное финансирование исключительно ипотечных схем приобретения жилья. Другие формы в нем попросту не упоминаются. Между тем, давайте обратимся к реальным цифрам. С момента принятия в январе 2000 года «Концепции развития системы ипотечного жилищного кредитования в России» было выдано примерно 125 тыс. ипотечных кредитов, из них рефинансировано через Агентство по ипотечному жилищному кредитованию только 25 тыс. закладных. Одновременно за прошедшие 5 лет построено более 2 млн квартир, из них почти 1 млн 800 тыс. было профинансировано по договорам долевого участия в строительстве. Еще примерно 50 тыс. квартир за этот период граждане приобрели через жилищно-строительные кооперативы.
К сожалению, в национальном проекте ничего не сказано о государственной поддержке отечественных производителей стройматериалов. Между тем, уже сейчас мощности заводов, изготовляющих цемент, утеплительные материалы и др., фактически на пределе. К тому же налицо крайне низкая производительность труда. Для того чтобы решить задачу дву-кратного увеличения объемов строительства к 2010 году, поставленную Президентом, бизнесу необходима поддержка власти. Отрадно отметить, что сегодня Министерство экономического развития и торговли проводит большую работу по снижению таможенных пошлин на ввоз отдельных видов строительной техники и оборудования, не производящихся в РФ. Эта мера должна стимулировать модернизацию производства строительных материалов в России.
– А какие факторы могут осложнить претворение положений национального проекта в жизнь?
– Значительно затрудняют работу недостатки действующего законодательства и, в первую очередь, пакета законов о доступном жилье. Участники рынка имеют немало претензий к Жилищному и Градостроительному кодексам, Закону № 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов...», а также Закону «О жилищных накопительных кооперативах». Последние два фактически прекратили привлечение средств граждан в жилищное строительство по долевым и накопительным схемам. С другой стороны, введение в действие «жилищного пакета» должно было сопровождаться принятием еще порядка 200 нормативно-правовых актов разъясняющего и дополняющего характера. Однако эта работа ведется достаточно медленно. Например, до настоящего времени не определен федеральный уполномоченный орган, призванный контролировать долевое строительство.
– После вступления в силу закона об участии в долевом строительстве, который, по идее, должен был уменьшить риски покупателей жилья, застройщикам пришлось отказаться от привычной «долевки». Они стали изобретать новые схемы привлечения средств населения в строительство, что только увеличило риски граждан, а также банков, занимающихся ипотечным кредитованием. Каким образом можно решить данную проблему?
– Единственный возможный способ – скорейшее внесение поправок в закон о долевом строительстве. В прошлом году Международная ассоциация фондов жилищного строительства и ипотечного кредитования (МАИФ) проанализировала по заказу Росстроя примерно 90 тыс. договоров долевого участия, заключенных до принятия 214-го закона. Как выяснилось, случаев расторжения сделок было немного. К тому же, при конфликте дольщика со строительной компанией суды, как правило, выносили решение в пользу первого. Это говорит о том, что схема нормально работала и требовала лишь некоторой шлифовки. Поэтому с помощью поправок стоит попытаться обратить время вспять и хоть в какой-то мере приблизить закон о «долевке» к реальной действительности. Ведь сегодня этот документ создает проблемы не только строительным компаниям, но и банкам, вынужденным нести с застройщиком субсидиарную ответственность перед покупателями квартир. Да и сами дольщики оказываются крайне незащищенными с юридической точки зрения, получая на руки вместо договора долевого участия, допустим, вексель. В договоре долевого участия указывалось, что дольщик приобретает квартиру по конкретному адресу, определенной площади, стоимости и в оговоренный срок, а в векселе ничего этого нет.
– Но ведь некоторые кредитные организации находят возможность работать в рамках 214-го закона. В качестве примера можно привести проект Внешторгбанка, предполагающий финансирование строительства и параллельно резервирование квартир в возводимом доме для своих заемщиков. В этом случае удается нейтрализовать риск возникновения солидарной ответственности банка с застройщиком, а заемщики получают возможность приобрести жилье не во время строительства, а по его окончании. Что, опять же, снижает риски.
– Такие крупные кредитные организации, как Внешторгбанк, можно пересчитать по пальцам. Большинству российских банков реализация подобных масштабных проектов будет не под силу, поэтому вряд ли стоит говорить о том, что найден универсальный способ работы в рамках закона о долевом строительстве. Этот закон, повторяю, необходимо менять, и менять основательно.
Кстати, мне очень интересно, почему в 214-м законе не предусмотрена ответственность чиновников за срыв сроков строительства? Ведь сегодня для возведения дома нужно получить порядка 200 подписей. И если хотя бы одной не будет, стройка остановится, а за этим последуют известные санкции. На мой взгляд, в федеральном законе не приемлемы перекосы. Выполнять свои обязательства должны в равной степени дольщики, застройщики, а также представители власти.
– Как бы вы оценили эффективность системы ипотечного страхования, функционирующей сегодня в нашей стране?
– На мой взгляд, она работает недостаточно эффективно. Я недавно побывал в Казахстане и видел, как эта система построена у них. У казахов суще-ствует государственная компания, занимающаяся страхованием ипотечных рисков. За счет высокого рейтинга государственной страховой компании первоначальный взнос по ипотечным кредитам удалось снизить с 30% до 10%.
И если у нас сегодня доля жилья, приобретенного с помощью ипотеки, составляет менее 1%, то в Казахстане – больше 50%. Я считаю, в России также необходимо учредить государственную компанию, которая будет специализироваться на ипотечном страховании. В этом случае ипотека станет более доступной.
– Одним из факторов, препятствующих развитию ипотеки в России, является отсутствие «длинных» денег. Какие источники их получения, на ваш взгляд, могут использоваться уже сегодня, а какие – в перспективе?
– Сейчас существует несколько источников привлечения «длинных» денег в ипотеку. Это эмиссионные облигации (средства, привлекаемые АИЖК под бюджетные гарантии), «длинные» кредитные деньги специализированных банков (например, банков «Совфинтрейд», «БТА ипотека»), а также ипотечных закрытых паевых инвестиционных фондов. Среди источников, пока практически никак не задействованных на рынке, могу назвать средства государственного и негосударственных пенсионных фондов, а также резервы страховых компаний. Кроме того, определенные надежды я возлагаю на зарубежные кредитные организации, которые будут все активнее осваивать наш рынок, в том числе выкупая наши банки.
– Сегодня чиновники и представители бизнеса говорят о необходимости скорейшей стандартизации механизмов ипотеки: от процедуры андеррайтинга до секьюритизации ипотечного покрытия. Сложились ли, по вашему мнению, в России предпосылки для всеобщей ипотечной стандартизации?
– Да, такие предпосылки уже есть. И этим мы во многом обязаны Международной финансовой корпорации (IFC), которая создала рабочую группу СУПЕР (Стандарты и Унификация Первичного Рынка). В эту группу входит около 25 банков и примерно 10 небанковских организаций. Рабочая группа включает целый ряд тематических комитетов: правовой, страховой, комитет по налогообложению и т. д. Они вырабатывают общие унифицированные подходы, которые затем перерастают в стандарты, внедряемые компанией IFC на рынке.
Кроме того, стандартизации способствует внедрение на рынке информационных систем. В августе 2000 года МАИФ приступила к созданию Межрегиональной автоматизированной информационной системы по торговле недвижимостью с использованием механизмов ипотеки (МАИС). К 2005 году были разработаны и введены в эксплуатацию более 10 региональных и отраслевых версий программы для таких операторов, как Центральная ипотечная компания (Москва), Ипотечная корпорация Московской области, Самарский областной фонд жилья и ипотеки, Балтийская ипотечная корпорация (Санкт-Петербург) и т. д. Недавно мы протестировали возможности рефинансирования с помощью МАИС. В течение 7 минут по заданным параметрам был сформирован пул из 550 закладных и отправлен в учетную рефинансирующую систему.
– Помимо МАИС на рынке сегодня функционируют и другие информационные системы. В их числе Единая информационная система Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), Автоматизированная информационная система организаций – участников Программы массовой социальной ипотеки «Строим вместе» и др. Существует ли сегодня потребность в их интеграции?
– Да, такая потребность существует. В идеале информационные системы всех участников рынка ипотечного кредитования и жилищно-накопительных схем должны быть объединены в одну общую сеть. Организациям это позволит сократить временные и финансовые издержки, повысить продуктивность работы, а потребителям – даст возможность выбрать наиболее удобную схему приобретения жилья, не обивая пороги сотни учреждений.
– А какие конкретные шаги в сфере информационной интеграции сегодня делаются участниками рынка?
– Недавно руководство МАИФ и компания «ТОПС бизнес интегратор» (разработчик информационной системы АИЖК) подписали соглашение о формировании консорциума по созданию единой информационной системы «Ипотечный банк». Она сможет работать с любой банковской или бухгалтерской учетной системой, базами данных риэлтеров и т. д.
– Валерий Семенович, 1 марта в нашем городе будет проходить Петербургский ипотечный форум, одним из организаторов которого является МАИФ. Каково, по вашему мнению, значение подобных мероприятий? Чего вы ожидаете от Ипотечного форума?
– На Ипотечном форуме выступят с докладами представители федеральной и региональной власти, руководители крупных предприятий и финансовых структур Северо-Западного федерального округа, а также операторы рынка ипотеки Москвы и субъектов Федерации. Регионы смогут изучить передовые технологии Санкт-Петербурга и столицы. Да и нам есть чему поучиться у регионов, например у Самары, Оренбурга, Екатеринбурга, Красноярска и целого ряда других городов, где ипотека развивается достаточно активно. Радует практическая направленность форума. Это как раз то, чего нам всем сегодня недостает. Пора уже переходить от слов к делу. В целом мероприятие может ускорить начало реализации национального проекта.
– Валерий Семенович, а что бы вы могли пожелать российскому рынку ипотечного кредитования в уже наступившем новом году?
– Хочу пожелать, чтобы поскорее были приняты поправки к законам о доступном жилье, чтобы Госдума, наконец, одобрила законопроект о строительных сберегательных кассах. Хотелось бы видеть в 2006 году достойное финансирование проектов, связанных с обеспечением доступности жилья. А нашим гражданам я желаю роста доходов и снижения цен на квартиры.
ДОСЬЕ
Валерий Семенович Казейкин
Родился в 1956 году. С отличием окончил Военную академию имени Кирова. Работал в НИИ АКМ, занимался проблемами авиации и космонавтики. Полковник запаса. Кандидат наук. Автор более 150 научных работ и пяти книг. Занимал пост ответственного секретаря Комиссии по реализации программы Государственной Думы и Конгресса США по жилищному строительству в России, созданной в Думе второго созыва.
Являлся заместителем председателя экспертного совета при Комиссии по развитию ипотечного кредитования в Государственной Думе третьего созыва. В настоящее время первый вице-президент МАИФ, первый вице-президент Международной академии ипотеки и недвижимости и заместитель председателя Экспертного совета Комиссии Совета Федерации по законодательному обеспечению рынка доступного жилья.
