А зря. Неподготовленный продавец отказывается от сделок с участием банковских кредитов, тем самым тормозит дальнейшее развитие рынка. Если же подобный клиент встречает «необразованного» агента – на объекте сделки могут ставить крест все ипотечные брокеры города. Просвещать риэлтеров – дело профобъединений. Наша же цель – обрисовать продавцам все грани ипотечной сделки, потому что страх чаще всего порождается незнанием.
Кредит в разрезе
Еще несколько лет назад ипотека несла продавцу квартиры больше хлопот, чем преимуществ. Подготовительный этап сделки мог тянуться месяцами, взаиморасчеты предполагали только безналичные схемы. А если учесть, что ситуация на рынке работала скорее на пользу продавцов недвижимости, неудивительно, что поиски желающих продать квартиру на таких условиях превращались в целую эпопею.
Сегодня, по словам главы Комитета по ипотечному кредитованию Ассоциации риэлтеров СПб и ЛО Александра Самарцева, система безналичных расчетов сохраняется во многих банках. Хотя нельзя не признать, что кредитные организации сделали значительный шаг навстречу заемщикам.
Ряд банков нашего города не только специализируются на выдаче жилищных кредитов, но и постоянно улучшают условия их получения. Кроме того, банк сам по себе выступает дополнительной гарантией для клиента наряду с риэлтерами и страховщиками. Банк, говорит глава представительства в Санкт-Петербурге ООО «Городской ипотечный банк» Игорь Жигунов, является компетентным третьим лицом. Кредитная организация берет приобретаемую квартиру в залог, поэтому максимально заинтересована в чистоте заключаемой сделки.
Однако, по мнению профессионалов рынка, активность банков все еще недостаточна. Все специалисты сходятся в одном: не высокие процентные ставки или дороговизна сопутствующих платежей, а недостаточно комфортные условия для клиентов тормозят развитие ипотечной схемы. По мнению вице-президента Корпорации «Петербургская Недвижимость» Вячеслава Семененко, не банкиры, а риэлтеры – главная движущая сила в развитии ипотеки, особенно в работе с продавцами. Только профессиональный риэлтер, а еще лучше ипотечный брокер, досконально знающий проблемы рынка, в состоянии объяснить клиенту суть ипотечной сделки, ее безопасность. Именно поэтому, считает г-н Семененко, подход к решению проблем развития ипотеки нужно делать не через банкиров, а через риэлтеров.
Как карты лягут
Несомненно, наблюдавшаяся в 2005 году на рынке недвижимости стагнация сыграла большую положительную роль в становлении ипотеки. Клиенты и риэлтеры вынуждены были привыкать, мириться и осваивать банковские займы. Для привлечения клиентов агентствам приходилось не только активно сотрудничать с банками, но в большинстве случаев открывать специализированные отделы. Во время застоя, когда покупателей было мало, а листинги ломились от выставленных на продажу квартир, продавцы волей-неволей соглашались на заключение ипотечных сделок.
Положительную роль сыграли, как ни странно, изменения в законодательстве – пресловутый «жилищный пакет» законов. По мнению Александра Самарцева, это в некоторых программах несколько снизило дополнительные расходы заемщика. К примеру, переход от нотариальной к простой письменной форме договора снизил цену приобретаемой квартиры примерно на 1,5%.
Сегодня, когда кризис успешно преодолен, ситуация возвращается на круги своя. По словам Вячеслава Семененко, продавцы часто отказываются продавать жилье за банковские деньги. А риэлтеры, в свою очередь, придумывают разного рода ухищрения. Некоторые агентства, например, компенсируют продавцам беспокойство, связанное с ипотечной сделкой, небольшими суммами. Естественно, за счет покупателя.
Продавцов по сей день отпугивают от ипотечных сделок такие специфические моменты, как форма взаиморасчетов, налоги, сбор дополнительных документов. И хотя большинство этих проблем на сегодняшний день уже решено, недостаточная информированность клиентов мешает делу двигаться вперед.
Большинство банков, следуя требованиям рынка, предлагают несколько вариантов взаиморасчетов. Игорь Жигунов поясняет, что сегодня клиенты кредитных организаций, как правило, могут воспользоваться и «безналом», и традиционными ячейками. Хотя, с профессиональной точки зрения, перевод денег со счета на счет – более прогрессивный способ взаиморасчетов, но именно устаревшие ячейки привлекли на «ипотечную сторону» целый поток ранее сомневавшихся клиентов.
Активное «заманивание» продавцов в «кредитные окопы», по мнению специалистов, закончится лишь тогда, когда доля ипотечных сделок на рынке значительно возрастет. Но это дальняя перспектива, и зависит она в основном от политики государства. Риэлтеры, в свою очередь, хором заявляют о готовности «номер один» к обещанному увеличению количества ипотечных клиентов.
Лучшее – друг хорошего
Продавца, отказывающего ипотечному покупателю, понять можно. Он заинтересован продать побыстрее и подороже. Однако если вдуматься, ипотечная сделка априори имеет гораздо более мощные механизмы по защите прав ее участников, нежели классическая.
Главное преимущество ипотечной сделки для продавца состоит в том, что заемщик является гарантированным покупателем. Нужно понимать, что человек, берущий банковский кредит, – серьезный клиент, который не откажется от сделки в любой момент. И гарантируется это тем, что заемщик в первую очередь рискует деньгами, и деньгами немалыми. Он оплачивает рассмотрение заявки банком, оформление документов на приобретаемую квартиру и т. д. Таким образом, именно деньги будут тем якорем, который удержит ипотечного покупателя у конкретного объекта.
В свою очередь, некоторые агентства подстраховывают ипотечного покупателя от недобросовестных продавцов. Они заключают с владельцами квартир договоры на продажу с внесением небольшой суммы, достаточной для компенсации расходов заемщика в том случае, если продавец откажется от сделки по неуважительной причине.
Важным моментом, гарантирующим чистоту сделки, является независимая перекрестная проверка квартиры страховой компанией и агентством недвижимости. Во-первых, это дает возможность отсечь ненадежных участников сделки – как продавцов, так и покупателей. А во-вторых, обеспечивает практически стопроцентную гарантию того, что сделка не будет оспорена в положенный законодательством период. Специалисты уверены, что количество судебных случаев расторжения ипотечных сделок будет низким или же таковые будут отсутствовать вовсе.
Руководитель отдела ипотечного кредитования компании «Экотон» Евгений Иванов уверен, что, участвуя в ипотечной сделке, продавец может быть спокоен – он получает максимальные гарантии чистоты процесса. Большую часть его рисков берут на себя другие участники сделки – банки, риэлтеры и страховые организации.
Возвращаясь к теме взаиморасчетов, нельзя не отметить, что уровень обслуживания, предлагаемого сегодня банками, достаточно высок. Это безналичный расчет, т. е. перевод денег на банковский счет продавца. Наличный – внесение полной стоимости квартиры в банковскую ячейку до совершения сделки. И аккредитивы – банк выдает деньги продавцу после выполнения им прописанных в аккредитивном документе условий по передаче собственности покупателю. Причем клиент видит все 100% суммы еще до оформления сделки и передачи прав собственности. В общем, сегодня у продавца есть широкий выбор схем взаимных расчетов, которого не было еще пару лет назад.
Не так страшен черт...
Естественно, для продавца не все так лучезарно, как хотелось бы. Однако большая часть пугающих проблем на самом деле давно решена риэлтерами и банкирами.
Огромное количество дополнительных документов, которые якобы нужно собрать продавцу, – не что иное, как миф. Кроме стандартных документов банк просит справку из пенсионного фонда, если владелец квартиры – пожилой человек, справки о состоянии здоровья. За исключением редких и особых случаев, сегодня никто не требует от продавца представления дополнительных документов.
С налогами дело обстоит сложнее – их действительно придется уплатить. Но только если продавец владеет квартирой менее трех лет. В таком случае государство удержит 13% от разницы между стоимостью квартиры и миллионом рублей. Для элитных объектов сумма подоходного налога может доходить до $10 тысяч. И это не может радовать ни владельцев квартир, ни заемщиков. Ведь при ипотечном займе спрятать реальную стоимость объекта не удастся: банки требуют отражать ее в официальных документах.
Но и этот минус современная ипотека превращает в плюс для продавца. По признаниям специалистов, бремя уплаты налога чаще всего ложится не на владельца жилья, а на и так «угнетенного» сопутствующими платежами покупателя. Реже (так бывает при покупке коммерческой недвижимости) стороны договариваются о разделе этой ответственности.
Кстати, необходимо отметить, что если, продав квартиру, гражданин приобретает другую, но дороже, от уплаты подоходного налога он освобождается.
| МНЕНИЯ ЭКСПЕРТОВ главный экономист Управления кредитования частных клиентов Северо-Западного банка Сбербанка России: – Банк, при рассмотрении вопроса о предоставлении кредита на приобретение жилья тщательно анализирует личность заемщика (покупателя жилья) и параметры сделки. Необходимо отметить, что кредит является целевым, т. е. предоставляется на покупку конкретной жилплощади у конкретного продавца и не может быть использован на другие цели. После приобретения жилья и оформления собственности заемщик, по условиям кредитного договора, должен представить документы о праве собственности на жилой объект. Другими словами, для продавца использование покупателем банковского кредита для приобретения жилья является дополнительной гарантией получения денежных средств. Здесь важно присутствие банка как третьего лица, гарантирующего законность сделки. директор Центра жилищного кредитования агентства недвижимости «Адвекс»: – Очень важно, чтобы в случае приобретения жилья на кредитные деньги с продавцом работал профессионал. Уже сейчас, действуя в интересах продавца, стараясь найти на его квартиру наиболее выгодного покупателя, агенты размещают рекламу на объекты недвижимости в изданиях, специализирующихся на ипотечных кредитных сделках. Неправильно и неразумно продавцу отказываться от ипотечных покупателей. Ведь число их в общей массе все время растет. Наступит время, когда такие сделки будут преобладать на рынке. Безусловно, представитель продавца и сам продавец должны понимать ход и тонкости такой сделки. Тогда продавец не только не проиграет в деньгах, но и будет иметь возможность быстрее и спокойнее продать свою жилую недвижимость. начальник департамента ипотечного кредитования агентства недвижимости «Бекар»: – Первоочередная задача риэлтеров – быть готовыми к любой сложившейся на ипотечном рынке ситуации. Мы готовимся к активному росту числа подобных сделок. Сегодня в нашем агентстве они занимают 10% в общем объеме сделок, но в перспективе их количество может увеличиться и до 50-70%. А мы должны быть готовы качественно и профессионально обслужить большое число клиентов. В отношении продавцов ситуация будет складываться следующим образом: когда количество сделок с банковскими кредитами перевалит за 50%, продавец будет вынужден действовать так, как того потребует рынок. Иначе он просто не сможет продать свою недвижимость. И тогда ипотечная сделка станет совершенно рядовой процедурой. |
