За рубежом жилищно-накопительные системы функционируют, как правило, в виде строительных сберегательных касс. Это специализированные банки, аккумулирующие вклады населения на приобретение жилья. По мере накопления денежных средств вкладчику начисляются «премиальные» из государ-ственной казны. Когда сумма на счету достигает заранее оговоренного уровня, клиент получает гарантированный кредит.
К сожалению, в нашей стране таких простых и надежных схем приобретения жилья, работающих «под присмотром» государства, не существует. Их заменяют различные типы кооперативов – жилищно-строительные (ЖСК), кредитные потребительские (КПКГ) и жилищно-накопительные (ЖНК). Все они работают в рамках законодательства, однако лишь деятельностью ЖНК с недавнего времени стала активно интересоваться федеральная власть. Полномочия по надзору за работой подобных объединений даны Федеральной службе по финансовым рынкам. Остальные кооперативные сообщества по-прежнему предоставлены сами себе.
Федеральные ужесточения
В целом механизм приобретения квартиры через жилищно-накопительный кооператив напоминает схемы, используемые ссудо-накопительными объединениями других типов. Сначала потенциальному пайщику ЖНК предлагают внести вступительный взнос в размере 2-5% от цены приобретаемого жилья, затем накопить определенную часть паевого взноса, составляющую, как правило, от трети до половины стоимости планируемой покупки. После этого гражданин получает из «общего котла» кредит на покупку квартиры и, вселившись в нее (возможна прописка), постепенно возвращает предоставленную ему сумму. При покупке недвижимость оформляется в собственность кооператива и принадлежит ему до полного погашения заемщиком задолженности. Для вступления в кооператив достаточно наличия паспорта. Гарантии поручителей и справки о доходах не требуются.
После принятия в декабре 2004 года Федерального закона № 215 «О жилищных накопительных ко-оперативах» схема работы ЖНК приобрела ряд ярких индивидуальных черт. Так, например, согласно ФЗ № 215 денежные средства пайщика могут быть направлены на его собственные нужды не ранее чем через два года после вступления в кооператив (если кооператив работает на рынке более года). Лишь по истечении этого срока член ЖНК получает право воспользоваться деньгами из «кассы взаимопомощи». Для сравнения: в КПКГ нет ограничения минимального срока ожидания. Человек может сразу внести необходимую часть паевого взноса (30-50% от стоимости жилья) и стать в очередь на получение ссуды.
В отрыве от реалий
Ограничивает закон о ЖНК и сумму первичного накопления. В соответствии с данным документом она должна составлять не менее 30% от стоимости приобретаемого жилья. Правда, это требование оказывается не столь обременительным. Ведь на практике и до вступления в силу закона кооперативы требовали от пайщиков внесения 30-50% от стоимости жилья, прежде чем выдать кредит на покупку квартиры.
Между тем отступлений от практики в 215-м законе хватает. В частности, он гласит, что ЖНК не вправе тратить на покупку жилья на первичном рынке более 20% паевого фонда. А ведь именно приобретение квартиры в строящемся доме чаще всего рассматривается потенциальным пайщиком как наиболее привлекательный по соотношению цены и качества вариант.
Кроме того, в законе о ЖНК содержится противоречащее Жилищному кодексу РФ определение понятия «жилое помещение». Федеральный закон № 215 не относит к данным объектам комнаты, что опять же ограничивает возможности пайщиков.
Немало хлопот доставляют положения закона и организаторам кооперативов. По словам члена правления ЖНК «Ипотека-Московия» Игоря Тихонова, не всем желающим удается собрать необходимое для учреждения кооператива количество участников (по закону требуется 50 человек). Кроме того, ФЗ № 215 не предполагает договорных отношений между ЖНК и его членами, поэтому кооперативам приходится самим искать законные формы взаимодействия. С 1 апреля 2006 года все российские кооперативы должны определиться: либо они работают в рамках закона о ЖНК, и тогда они имеют право добавить к своему названию соответствующую аббревиатуру, либо переходят под действие ФЗ № 117 «О кредитных потребительских кооперативах граждан». Однако в последнем случае они не смогут рекламировать себя как кооперативы, специализирующиеся на недвижимости. Что касается ЖСК, то им придется вернуться к истокам и работать как кооперативы одного дома (в настоящее время большинство жилищно-строительных кооперативов предлагает своим членам жилье в разных домах и даже разных районах города). Иначе им также придется «присягнуть» закону о ЖНК.
Балансирующий пайщик
Срок, в течение которого пайщик жилищно-накопительного кооператива обязан вернуть полученную ссуду, не может более чем в полтора раза превышать тот период времени, который ему по-требовался на первичное накопление. В основе этого требования закона лежит идея сбалансированности входящего и исходящего денежных потоков, обеспечивающих финансовую устойчивость кооператива. Иными словами, стремясь получить жилье быстрее, пайщик должен вносить паевые взносы интенсивнее не только на накопительном этапе, но и в период погашения кредита. И наоборот, чем дольше накопления пайщика находятся в кооперативе, тем более длительный период рассрочки ему может быть предоставлен. К примеру, ЖНК «Лидер» (г. Москва) предлагает потенциальным пайщикам четыре формы участия: «Ускоренная», «Средняя», «Постепенная» и «Социальная». Выбрав первую из них, заемщик должен будет внести ту часть паевого взноса, которая дает право на приобретение или строительство жилья в течение 3 лет. При этом вернуть остальную часть средств придется за 4,5 года (соотношение 1:1,5). Если же пайщик предпочтет, допустим, «Социальную» программу, сроки внесения первоначальной части паевого взноса и погашения займа составят соответственно 20 и 30 лет.
Выбор уверенных
Как считает президент Ассоциации риэлтеров Санкт-Петербурга и Ленобласти, председатель правления ЖСК «СТРОЙ и ЖИВИ» Павел Штепан, предусмотренный 215-м законом «баланс» не учитывает реальных возможностей большинства наших соотечественников. Период первоначального накопления, ограниченный двумя годами, по его мнению, следует сократить, чтобы деньги не лежали мертвым грузом, а срок погашения займа, напротив, – увеличить. Данную точку зрения разделяет заместитель генерального директора по работе с жилищными кооперативами Международной ассоциации фондов жилищного строительства и ипотечного кредитования (МАИФ) Александр Самарцев. По его словам, ситуация, при которой пайщик должен в течение 3 лет оплатить треть стоимости жилья, а затем вернуть ссуду в размере оставшихся 70% всего за 4,5 года, абсурдна. Именно поэтому в жилищно-накопительные кооперативы сегодня стоит вступать в первую очередь тем гражданам, которые твердо уверены в завтрашнем дне. По крайней мере, пока в закон о ЖНК не внесут поправки, предусматривающие иное соотношение накопительного и расчетного периодов.
Вообще, прежде чем вступать в жилищно-накопительный кооператив, рекомендуется максимально объективно оценить свои возможности. Если пайщику КПКГ, решившему покинуть кооператив, возвращают внесенные средства в течение 3 месяцев, то для человека, выходящего из ЖНК, законодательство устанавливает шестимесячный срок возврата денег – со дня окончания финансового года.
Кроме того, необходимо учитывать, что, согласно статье 32 ФЗ № 215, при прекращении членства в кооперативе ЖНК обязан выплатить выбывшему члену действительную стоимость пая. Но она может отличаться от внесенных средств, поскольку ее рассчитывают с учетом износа имущества кооператива, а также уменьшают на величину обязательств ЖНК.
Кооперативный надзиратель
Регулирует деятельность жилищно-накопительных кооперативов сегодня Федеральная служба по финансовым рынкам (ФСФР). Для этого в Управлении регулирования и контроля над коллективными инвестициями ФСФР образован отдел жилищно-строительных организаций. В его функции входит нормативно-методологическое регулирование деятельности кооперативов.
Госструктура уже приступила к ведению реестра жилищных накопительных кооперативов. Соответ-ствующий приказ «Об утверждении порядка ведения реестра жилищных накопительных кооперативов», подготовленный и утвержденный ФСФР, был зарегистрирован в Министерстве юстиции РФ 8 ноября 2005 года. Документ устанавливает порядок внесения записей в реестр, исключения кооператива из «базы данных» и предоставления сведений, содержащихся в реестре, и т. д. Кроме того, ФСФР подготовила Нормативы оценки финансовой устойчивости деятельности ЖНК, которые после проведения межведомственного согласования будут утверждены в виде постановления Правительства РФ.
Информацию из реестра ЖНК в перспективе сможет получить любой желающий. На подготовку выписки ФСФР зарезервировала себе десять рабочих дней. Порядок получения сведений пока не определен.
Потеплело
Несмотря на имеющиеся недостатки, жилищно-накопительные кооперативы являются перспективной накопительной схемой приобретения жилья. Государство, установив контроль над деятельностью ЖНК, а также определив требования к их финансовой устойчивости, дало понять, что готово взять на себя определенную долю ответственности за сохранность и целевое использование вложений пайщиков. Осталось дождаться поправок, которые позволят обрести «плоть» теоретическим преимуществам жилищно-накопительных кооперативов.
Обнадеживает и ставшее более лояльным отношение чиновников к идее учреждения в нашей стране института строительных сберегательных касс (ССК). По словам идеолога российских стройсберкасс – председателя Экспертного совета Комиссии Совета Федерации по законодательному обеспечению формирования рынка доступного жилья Ивана Грачева, в ближайшее время законопроект о ССК поступит на первое чтение в Госдуму. И если в 2002-м и 2004 годах документ снимали с рассмотрения, то теперь, как считает г-н Грачев, законопроекту, скорее всего, дадут зеленый свет. Ведь сегодня он лоббируется Администрацией Президента РФ и многими депутатами.
МНЕНИЯ ЭКСПЕРТОВ
руководитель Регионального отделения Федеральной службы
по финансовым рынкам по Северо-Западному федеральному округу:
– Пока рано говорить о реальных преимуществах жилищно-накопительных кооперативов перед иными формами жилищной кооперации. Еще не окончился срок, отпущенный на приведение их деятельности в соответствие с законом, и лишь порядка 40 ЖНК зарегистрировано в реестре кооперативов. Но «теоретические» преимущества можно отметить уже сейчас. Главное из них – принят специализированный федеральный закон, четко регламентирующий деятельность ЖНК. Кроме того, определен государственный орган, контролирующий работу данных объединений. Это дает дополнительные гарантии членам ко-оператива и снижает вероятность случаев, аналогичных ситуации с обманутыми дольщиками.
заместитель директора ЖНК «ГАРАНТ-ИНВЕСТ»:
– Конечно, Закон «О жилищных накопительных кооперативах» несовершенен. В него необходимо вносить изменения, и чем скорее – тем лучше. Уходя из-под действия законодательства, защищающего денежные вложения граждан, кооператив преследует единственную цель – это обогащение. Каждый человек должен понимать, что, вступив в так называемый суррогатный кооператив и став жертвой мошенничества, он едва ли сможет вернуть назад свои деньги. В случае же с ЖНК на стороне гражданина ФСФР, которая должна контролировать целевое использование средств и не допускать мошеннических схем.
председатель Комитета по ипотечному кредитованию Ассоциации риэлтеров СПб и ЛО, заместитель генерального директора по работе с жилищными кооперативами МАИФ:
– В конце ноября прошлого года в рамках Первого международного конгресса «Новые проекты жилищного финансирования, ипотечного кредитования и накопительных схем приобретения жилья» состоялась практическая конференция по жилищным кооперативам. На ней были рассмотрены перспективы различных правовых форм жилищной кооперации. В итоге мы с коллегами пришли к выводу, что сегодня работать удобнее в рамках кредитно-потребительских кооперативов, хотя, конечно, и с ЖНК не все так плохо, как об этом порой говорят. Однако поправок в 215-й закон мы, скорее всего, дождемся не скоро.
