Существует механизм, позволяющий вложить сбережения в ипотечные ценные бумаги и получать доход, который превысит проценты по банковским депозитам (в среднем они равны 8,5%). Это ипотечные закрытые паевые инвестиционные фонды недвижимости (ИПИФ).
По сути, граждане предоставляют свои свободные средства «в рост» другим гражданам – для приобретения жилья. Для соблюдения требований защиты кредитора задействуются «промежуточные звенья» – банк и паевой фонд. Впрочем, конструкция не лишена недостатков.
Первый ипотечный паевой фонд появился в России в конце мая 2005 года (зарегистрированы правила управления фондом). Сейчас их всего три, все сформированы московскими управляющими компаниями.
Таяние и сушка
Рассматривая паевые фонды в качестве средства сохранения и приумножения сбережений, их стоит сравнить с привычными россиянам инструментами. Самый распространенный – хранение средств в наличной иностранной валюте. При нем риск потерять деньги отсутствует, за исключением собственной оплошности или противоправных действий третьих лиц (кражи со взломом или без). Однако «зеленая» наличность подвержена таянию из-за динамики курсов валют. Кроме того, покупательная способность любых денег постоянно снижается (по данным Федеральной комиссии по рынку ценных бумаг доллар обесценивается на 3% в год). Тем не менее около $40 млрд россияне хранят «в матрасах».
Рублевая наличность теряет в весе в три раза быстрее. Инфляция в России сохраняется на высоком уровне, и обещания Минэкономразвития ограничить ее темпы десятью процентами остаются невыполненными.
На втором месте по популярности – банковские вклады, которые привычны и достаточно надежны. Однако проценты по депозитам не покрывают инфляционных потерь.
Для того чтобы защитить деньги от «усушки-утруски» (это программа-минимум) и получить больше, чем съедает инфляция, существует широкий выбор возможностей финансового рынка. Предлагаемые инструменты, независимо от их удобства и надежности, не слишком популярны среди «обычных людей». Дело как в относительной новизне услуг, так и в определенном дефиците доверия к системам, предлагающим «вложить и заработать», после достопамятного «не халявщика, а партнера» сотоварищи.
Тем не менее постепенно происходит отказ от тактики «лежачего камня». По замечанию г-на Стивенсона, прогрессом мы обязаны людям, которые придерживаются непопулярных взглядов. Вслед за профессиональными инвесторами инструменты финансового рынка (стимулирующего способность денег размножаться) начинают использовать и все прочие.
Ипотека. Обратная связь
Предлагаемые финансовым рынком способы вложения денег различаются по показателям риск-доходность-ликвидность. Приведенный выше примитивный сравнительный анализ уместен, по-скольку участники рынка коллективных инвестиций считают ипотечные паевые фонды одним из наиболее надежных механизмов. Возможная доходность бумаг (паев) ИПИФ оценивается выше банковских депозитов, но ниже прочих фондов недвижимости, и тем более фондов акций. Закон баланса риска и доходности соблюдается.
Цель вложения денег в бумаги любого ПИФа – получение дохода. И ипотечные фонды не исключение. Доход пайщиков ИПИФ формируется за счет процентных платежей по выданным на приобретение жилья кредитам.
Принцип действия можно назвать рефинансированием или секьюритизацией, однако потенциальному пайщику в большей степени интересен механизм извлечения прибыли.
Если «от печки», то все происходит следующим образом. Банк выдает ипотечные кредиты. Через какое-то время в его активах накапливается, например, 1 млрд рублей выданных кредитов. Процентные выплаты при действующих сегодня ставках будут составлять 15‑18% годовых в рублях. (На рынке действуют программы, по которым рублевая ипотека стоит 12% годовых. Но такие условия предлагают сегодня только банки, работающие по соглашению с Федеральным агентством по ипотечному жилищному кредитованию. И доступны они для заемщиков, на 100% отвечающих требованиям кредитора. Займов, выданных под 15‑18%, заметно больше.)
Итак, управляющая компания собирает тот же миллиард, продавая паи ипотечного ПИФа, и выкупает у банка (банков) закладные. Вместе с закладными к пайщикам фонда переходит право получать по ним процентные платежи. Банк выполняет массу работы по проверке кредитоспособности заемщиков, выдаче и обслуживанию кредитов и пр. Поэтому в схеме без банка не обойтись. И он должен получить компенсацию за собственные хлопоты и расходы. Из суммы процентных платежей изымаются причитающиеся кредитной организации комиссионные. Остальное может быть направлено на ежеквартальные выплаты пайщикам фонда. За вычетом вознаграждения управляющей компании и затрат на другие элементы инфраструктуры фонда. В итоге доходность по паям ипотечного ПИФа может составлять, по оценкам управляющих компаний, 12‑13% годовых.
Законы и практика
Ипотечные паевые инвестиционные фонды, как все прочие фонды недвижимости, могут быть только закрытыми. Термин означает заранее оговоренный конечный срок действия фонда, до истечения которого управляющая компания не обязана выкупать паи. Законодательство отводит ЗПИФН срок работы от 1 до 15 лет. После окончания действия фонда его имущество реализуется, а пайщикам выплачиваются суммы, пропорциональные доле приобретенных паев. Однако «выйти в деньги» – продать паи, не дожидаясь срока окончания действия фонда, можно. Для этого управляющие компании организуют продажу бумаг на вторичном рынке, в том числе через биржу.
Три действующих ипотечных ПИФа – это «Югра Ипотечный Фонд» (УК «Регион Девелопмент»), «Первый ипотечный» (УК «Ямал») и «НВК – Городская ипотека» (УК «НВК»). Объемы аккумулированных средств – от 150 млн рублей в «НВК – Городская ипотека» до 1 млрд рублей у двух остальных фондов.
Все они были сформированы (то есть их паи были распределены между инвесторами) в течение 2005 года. Заявленные сроки действия фондов – 3‑5 лет. Минимальная стоимость приобретенных паев разнится существенно: от 10 тыс. рублей в «НВК – Городская ипотека» до 100 тыс. рублей в «Югра Ипотечный Фонд». Демократичная цена «членского билета» говорит об ориентации на широкий круг частных лиц. По словам генерального директора УК «НВК» Салавата Халилова, в числе пайщиков фонда «НВК – Городская ипотека» есть физические лица. Однако в основном паи фондов приобретали негосударственные пенсионные фонды, управляющие компании или иные корпоративные инвесторы.
По мнению генерального директора управляющей компании «АВК – Дворцовая площадь» Андрея Рыбкина, время популярности ипотечных фондов среди частных инвесторов не наступило. Поскольку рынок предлагает альтернативные способы вложения – близкие по надежности, но более доходные.
Процедура приобретения пая ЗПИФН проста. Ча-стный вкладчик предъявляет паспорт, подает в управляющую компанию заявку на приобретение паев, подписывает договор доверительного управления и вносит денежные средства на счет фонда или в кассу УК.
В состав активов ипотечных паевых фондов могут входить три вида ипотечных ценных бумаг: закладные, ипотечные облигации и ипотечные сертификаты участия (ИСУ). Кроме того, в активы фонда разрешено включать объекты недвижимости, которые являлись залогом и на которые обращено взыскание (жилье неплательщиков по кредитам).
С верой в заемщика
Один из основных рисков для держателей ипотечных бумаг, в том числе пайщиков ипотечных ПИФов – вероятность дефолта (неплатежеспособности) заемщика. Однако сейчас банки тщательно проверяют кредитоспособность гражданина. Статистика погашения кредитов АИЖК свидетельствует, что «крайние случаи» редки (имело место единственное судебное разбирательство за период с 1997 г.).
Невозможность погашения кредита по причине болезни – риск, который снят нормативными изменениями в 2005 году. Положение о составе и структуре активов паевых фондов скорректировано в отношении выгодополучателя при ипотечном страховании жизни заемщика. Формулировка «в пользу заемщика» изменена на «в пользу кредитора», и при наступлении страхового случая кредит будет погашен страховой компанией.
Для паевых фондов существуют сложности с регистрацией права залога на объект недвижимости, что оборачивается трудностями обращения взыскания. Проблему пока решают «точечным» методом, договариваясь с банками об «обратном» выкупе дефолтных закладных. Подобные соглашения существуют между УК «Ямал» и АИЖК, УК «НВК» и Городским ипотечным банком. Управляющие компании вынуждены действовать таким образом, поскольку кардинальное решение проблемы лежит в плоскости нормативной.
Существует риск получить доходность меньше прогнозируемой. Проценты начисляются на невыплаченный остаток долга. То есть средства постепенно возвращаются заемщиками, и объем денежных поступлений сокращается. Управляющая компания на высвобожденные деньги приобретает другие закладные, стараясь сохранить для пайщиков уровень доходности. Однако ставки по кредитам постоянно снижаются. Что для заемщика благо, то для кредитора риск: могут возникнуть сложности с наполнением фонда закладными с высокими ставками. «Решить проблему сейчас несложно, – уверен генеральный директор УК «НВК» Салават Халилов. – Сегодня в России уже выдано кредитов на $1 млрд. Стоимость чистых активов фонда «НВК – Городская ипотека» составляет $5 млн, так что можно найти закладные с аналогичной доходностью».
Кроме того, некоторая часть нынешних ипотечных заемщиков предпочитает досрочно расплатиться с долгами. И в этом случае управляющая компания должна приобретать закладные с идентичными ставками.
Стратегическое направление
В условиях дефицита «длинных» денег банки заинтересованы в инструментах привлечения средств на долгий срок, позволяющих, во-первых, не ограничиваться капиталом банка при выдаче кредитов, а во‑вторых, смягчить условия кредитования. Из-за неработающего Закона «Об ипотечных ценных бумагах» сегодня рефинансирование ипотеки происходит посредством размещения облигаций АИЖК и ипотечных паевых фондов.
Главный резерв, на который заглядываются банки и управляющие компании, – пенсионные накопления. По данным Минфина, сегодня пенсионным фондам передано в управление более 150 млрд рублей, к 2010 году объем средств этой накопительной системы будет составлять порядка 1 трлн рублей, а с учетом доходности инвестиций и больше. Государ-ственная управляющая компания, которой доверены 97% пенсионных накоплений россиян, не имеет права инвестировать в бумаги ипотечных ПИФов.
Поэтому банки и управляющие с нетерпением ждут, когда Госдума примет законопроект депутата Аксакова, который предлагает приравнять паи ИПИФ к ипотечным ценным бумагам.
Ипотечные фонды – инструмент новый и далекий от повседневной деловой практики. Однако, как утверждает Салават Халилов, все понимают, что он сравним по надежности с государственными ценными бумагами, а по доходности выше.
Перспективы масштабного развития ИПИФ связаны с урегулированием законодательных неувязок. Кроме вышеназванных неясностей с регистрацией права залога, также не определена методика оценки прав требований по ипотечным кредитам, не утверждены правила депозитарного учета закладных и порядок частичного погашения паев ипотечного фонда. Еще одним необходимым условием развития вторичного рынка ипотеки выступает стандартизация ипотечного кредитования на территории страны.
И, конечно же, доработка Закона «Об ипотечных ценных бумагах», которая позволит банкам выпускать бумаги с ипотечным покрытием и без участия ПИФов.
