На петербургском рынке жилья подавляющая часть сделок по сути является обменами, и строящиеся дома не исключение. Специфика «обмена» квартиры в готовом доме на жилье в новостройке состоит в разрыве между моментом расставания с собственностью и счастливым новосельем. Кроме того, что должно быть завершено строительство дома, до переезда будущему новоселу предстоит многотрудный процесс отделки квартиры. Поскольку распространенный вариант сдачи «с подготовкой под чистовую отделку» означает отсутствие сантехники, напольного покрытия, межкомнатных дверей и прочих необходимых для жизни функциональных элементов. Больше того, момент начала ремонта, то есть вручения ключей после подписания акта приемки-передачи квартиры, может быть перенесен на многие месяцы после прописанной в договоре даты. Следовательно, при действиях по классической схеме «продажа квартиры – долевое строительство – новоселье» увеличивается окончательная стоимость жилья. При ее расчете надо учитывать, во-первых, сумму по договору долевого участия, во-вторых, стоимость отделки и, в-третьих, расходы на обеспечение крыши над головой на время после продажи старого жилья. Однако есть способы несколько сократить затраты.
Впрочем, выбрать приятный во всех отношениях вариант очень непросто. В полном соответствии с полным скепсиса «уравнением Снэйфу» в задаче из нескольких уравнений всегда оказывается ровно на одну неизвестную больше.
На готовенькое
Строительные компании стараются предлагать дольщикам удобные схемы оплаты, в том числе с зачетом имеющегося жилья. При этом понятно, что строителям абсолютно не нужны старые квартиры. Им необходимы живые деньги для финансирования работ на стройплощадке. Поэтому предложения принять в зачет жилье, позволить жить в нем до окончания отделки и ремонта и только после переезда реализовать квартиру и оплатить сумму по договору полностью мало распространены. Или стоят денег.
По формальной логике проще приобрести уже готовую квартиру на вторичном рынке и сразу переехать. Однако «первичное» жилье выигрывает по потребительским характеристикам – удобным планировкам, новым коммуникациям и технологиям, чистым подъездам и однородному социальному составу жильцов. Кроме того, приобретение жилья на ранних этапах строительства обходится дешевле. Поэтому спрос на него высок и, по прогнозам аналитиков рынка, будет только расти. А предложение квартир на вторичном рынке в только что сданных домах ограничено.
Впрочем, нынешняя рыночная ситуация дает покупателю больше шансов. Из-за снижения уровня продаж к моменту сдачи остается непроданным в среднем 15% квартир. Следовательно, есть вероятность, что прямо в отделе продаж строительной компании предложат приемлемый вариант – в доме с близким сроком сдачи или уже сданном Госкомиссии. По данным отдела маркетинга Корпорации «Петербургская Недвижимость», в удачно расположенных домах остается одна-две не самых ликвидных квартиры. Но, в принципе, практически в любой крупной компании предлагают два-три адреса, куда можно переехать сразу после оплаты договора.
Итак, первый вариант – найти жилье в уже сданном доме. Даже если право собственности на квартиры еще не оформляется, такой шаг позволяет сразу получить ключи и начать ремонт. Если же дом сдан с отделкой – переезд может состояться еще быстрее, после косметического ремонта или даже без него.
В общем зачете
На первый взгляд, для обмена старого жилья на новое прежде всего предназначена схема под привлекательным названием «зачет имеющегося жилья». Принцип состоит в том, чтобы вместо денег передать строительной компании свою квартиру, доплатить разницу, избежав при этом напрасных хлопот и бесполезных трат.
Но зачетные преимущества неочевидны. Чаще приходится выбирать между хлопотами и тратами. С одной стороны, поручить все заботы по продаже своего жилья компании, кровно заинтересованной в скорейшем проведении сделки, довольно заманчиво. Иногда такой ход позволяет сэкономить на комиссионных за риэлтерские услуги. Так, например, в группе компаний «Источник-Строй» за продажу «вторичной» квартиры будущий дольщик, по утверждению руководителя отдела долевого строительства Сергея Иванова, платит не более $500. Большинство же берет 5%, и это обычные для агентств недвижимости комиссионные.
С другой, в строительной компании, заинтересованной в быстрой продаже, нередко настойчиво предлагают выставить квартиру по цене ниже рыночной. Как утверждает заместитель генерального директора АН «Бекар» Татьяна Чуприна, на практике снижение может быть весьма существенным – до 30% от стоимости аналогичных по площади, местоположению и степени износа объектов. Что, безусловно, нельзя считать оптимальным для дольщика.
Обязательное требование к зачетному жилью – в нем никто не зарегистрирован, и никто не живет.
Зачет сдает экзамен
Зачет имеющегося жилья был довольно широко распространен еще год-полтора назад. Для проведения операций с вторичной недвижимостью многие застройщики создали специальные риэлтерские отделы. Однако затем, на фоне падения уровня продаж на вторичном рынке, когда строительные компании оказались с запасом квартир вместо средств на счетах, схема стала терять популярность. Начальник отдела маркетинга Корпорации «Петербургская Недвижимость» Николай Пашков считает, что на эффективности зачетных схем негативно сказалось увеличение времени экспозиции (рекламы в листингах до продажи) квартир вторичного рынка. Застройщики не могут себе позволить держать «бронь» дольше месяца-двух. Чтобы успеть продать старое жилье за этот срок, часто приходится снижать цену.
Зачетные схемы теоретически продолжают действовать во многих компаниях. Так, директор по маркетингу холдинга RBI Евгений Наталенко говорит, что программа «Доплати и увеличь» не закрыта, однако практически не работает. По ней будущий дольщик подписывает одновременно договоры долевого участия и агентский на продажу имеющегося жилья с партнерской риэлтерской компанией. В агентском договоре прописываются как стоимость продаваемого жилья, так и условия и сроки ее возможного снижения. На время поиска покупателя дольщику предоставляется рассрочка. При этом, по словам г-на Наталенко, стоимость нового жилья существенно увеличивается по сравнению с единовременной оплатой. Поэтому зачет жилья не особенно популярен. Тем более до новоселья оставаться в своей квартире никак не получается.
В строительной компании «ИВИ‑93» также действует схема зачета – только для жилья постройки после 1985 года. В «Петротресте» механизм несколько иной: квартира в строящемся доме резервируется на определенный срок после внесения залога ($2 тыс.).
По данным отделов долевого строительства риэлтерских компаний, зачетные схемы обязывают дольщика выплатить полную стоимость по ДДУ за месяц до сдачи дома. Кроме того, «благодаря» рассрочке приобретение обходится заметно дороже.
Отличить важное от срочного
Собственные разработки застройщиков расширяют линейку возможностей «обмена». Принципиальным новшеством в прошлом году стали предложения, позволяющие расплачиваться после сдачи дома, то есть жить в своей старой квартире до этого момента и еще какое-то время после него. Однако для этого необходимо оплатить по крайней мере 40% стоимости нового жилья до продажи старого. Чаще же потенциальный клиент должен располагать большей суммой.
Дольщики «Строительного объединения «M-Индустрия», внесшие 70% до окончания стройки, остальное могут выплачивать еще 4 года. Понятно, что деньги во времени стоят денег и подобная преференция обходится участнику программы «M‑Ипотека» в 9% годовых (0,75% в месяц) на остаток.
Холдинг «Эталон-ЛенСпецСМУ» предлагает оплатить первый взнос в размере 20%, до окончания строительства внести еще 40%, а остаток погашать два года после сдачи дома, с начислением 2% в месяц, или в любой удобный дольщику момент.
Вторая программа, по словам директора департамента инвестиций холдинга Ирины Онищенко, подходит именно владельцам другого жилья. Не продавая свою квартиру до заселения в новый дом, они могут внести первый взнос в размере 15% (для квартир большой площади – 10%), в течение двух лет строительства выплатить еще 25%. А уже после сдачи дома Госкомиссии и новоселья приостановить платежи на 6 месяцев, продать за это время старое жилье и погасить остаток (60%). Весь период рассрочки на невыплаченную сумму начисляются те же 2% в месяц (24% годовых).
Третий не лишний
В качестве самого цивилизованного способа обмена квартиры на жилье в новостройке начальник отдела долевого строительства «Адвекса» Сергей Марков предлагает схему с использованием ипотечного кредита.
Если так счастливо сложились обстоятельства, что выбранный дольщиком дом включен в совмест-ную программу строительной компании и банка о кредитовании участия в проекте, то условия выдачи займа будут вполне приемлемыми. Так, Международный московский банк готов кредитовать покупку квартир от «YIT Лентек» под 9,9% годовых в валюте, Северо-Западный банк Сбербанка России предоставляет займы для клиентов RBI под 11% годовых в иноземных деньгах и 18% в рублях.
Более того, в совместных программах застройщиков и банков часто устанавливаются лояльные условия по наличию собственных средств. Так, Сбербанк готов кредитовать 90% стоимости приобретаемого жилья в семи проектах холдинга RBI, в комплексе Platinum от «Невского синдиката» и купчинском жилом квартале «Серебряные ключи» от Росстроя. Кредит выдается под залог права требования. Что освобождает владельца иной собственности от необходимости приводить юридическую сторону в соответствие с требованиями кредитора и позволяет сэкономить на страховании рисков. По утверждению Евгения Наталенко, половина клиентов RBI отдают предпочтение именно кредитам под гарантии застройщика.
Биться об заклад
Перечень петербургских проектов, наделенных доверием банков, невелик. Если же избранный объект к таковым не относится, кредит можно получить под залог имеющейся квартиры. Заем может быть использован для участия в долевом строительстве любого дома любой компании. При этом процентная ставка по кредиту не будет выше действующей для вторичного рынка, ведь банк получает надежный залог в виде готового объекта недвижимости. Выбор дома, квартиры и строительной компании никак не ограничивается. Максимальный размер кредита обычно составляет около двух третей от стоимости объекта залога. Стоимость квартиры, передаваемой в залог, определяется по результатам оценки независимого специалиста. В Райффайзенбанке, в «Абсолют Банке» и в ИБ «КИТ Финанс» выдадут кредит в размере 70% оценочной стоимости квартиры, в Дельтакредитбанке – 80%.
Иными словами, заемщик должен располагать 20–30% собственных средств. В принципе, без них трудно обойтись в любом случае: новое жилье никак не может быть дешевле старого при аналогичной «комнатности». В том числе из-за большей площади и лучшего качества.
Долг платежом огорчителен
Выгоды ипотечной схемы достаточно очевидны. Сумма процентных платежей по кредиту меньше арендной платы за крышу над головой на время строительства. Больше того, заемщик совершает только один переезд, до окончания строительства и отделки новой квартиры не трогаясь с насиженного места. Если приравнивать два переезда к одному пожару, то налицо экономия времени, сил, нервов и денег на половину стихийного бедствия.
Минусы такого механизма в том, что доступен он далеко не каждому собственнику квартиры. Главное препятствие – доказательство кредитоспособности. Заемщик под залог имеющегося жилья должен предоставить те же документы о размере доходов, как и в случае залога приобретаемой квартиры. Кроме того, существуют ограничения по предмету залога. Банки готовы принять в качестве такового квартиру, которая принадлежит на праве собственности заемщику или на правах совместной собственности созаемщикам. Объект, где в состав собственников входят несовершеннолетние, в залог не принимается.
Петербуржцы в большинстве своем опасаются брать крупные суммы в долг из-за неуверенности в своем светлом финансовом завтра. Использование ипотечного кредита для «обмена» нивелирует эти сомнения. Долговые обязательства принимаются на обозримую перспективу – на время строительства плюс примерно год с учетом возможного нарушения сроков сдачи и времени на отделку новой квартиры.
Участники рынка уверяют, что для людей, располагающих другим жильем, кредит особенно выгоден. Поскольку старое жилье продавать не обязательно, а за счет аренды можно вернуть кредит и после расплаты владеть уже двумя квартирами, получать арендную плату и быть спокойным за крышу над головой для подрастающих детей.
МНЕНИЯ ЭКСПЕРТОВ
начальник отдела долевого строительства корпорации «Адвекс»:
– Ценовой разрыв между малокомфортным жильем и качественным будет только увеличиваться. Поэтому, откладывая продажу имеющейся квартиры, трудно высчитать ее будущую цену. При определении способа обмена старого жилья на квартиру в новостройке необходимо сравнить проценты по ипотечному кредиту и стоимость аренды на период строительства. Ипотека однозначно обходится дешевле. Анализ всех возможностей и выбор оптимальной – задача со многими неизвестными. И решить ее может специалист риэлтерской компании, в которой налажено взаимодействие служб первичного и вторичного рынка, а также ипотечных брокеров.
заместитель генерального директора агентства недвижимости «Бекар»:
– Приходится признать, что предлагаемые застройщиками варианты зачета увеличивают стоимость новой квартиры. Во-первых, по сравнению с единовременной оплатой рассрочка практически всегда обходится дороже. Во-вторых, полностью сумму требуется оплатить не позже, чем за месяц до сдачи дома. Следовательно, затраты возрастают на величину арендной платы за жилье примерно на год, учитывая время на отделку. Логичнее заплатить за новую квартиру сразу и сэкономить на процентах по рассрочке. По практике работы могу сказать, что оптимальной с финансовой точки зрения является схема с вовлечением банковского ипотечного кредита, но это не всегда возможно.
<img height="99" alt="Юрий Полищук, генеральный директор " Службы="" ипотеки="" "Невский="" синдикат""="" width="80" align="left" data-cke-saved-src="/images/article/6244/polichuk_80.jpg" src="http://www.bn.ru/images/article/6244/polichuk_80.jpg">
генеральный директор «Службы ипотеки 053»:
– Популярность различных кредитных схем для приобретения строящегося жилья убывает пропорционально количеству предоставляемых заемщиком гарантий. Наиболее интересны кредиты под залог права требования, под гарантии строительной компании, без залога недвижимости, поручителей и справки о доходах по форме 2-НДФЛ. Клиенты предпочитают найти поручителей, чем заложить имеющуюся квартиру. Поскольку предмет залога должен соответ-ствовать определенным требованиям.
Банки для «аккредитованных» объектов и компаний предлагают достаточно выгодные условия. Кредиты дороже чем 13,5% годовых в валюте не востребованы вовсе.
