 |
Рисковое дело
К сожалению, инвестиции в недвижимость сегодня зачастую относят к рисковым предприятиям. Именно на риски и инфляцию ссылаются специалисты финансовых организаций, предлагая высокие кредитные ставки заемщикам. И все же не менее 10‑15% покупателей квартир на первичном рынке являются инвесторами, приобретающими жилье с целью извлечения прибыли за счет его перепродажи или сдачи в аренду. Это свидетельствует о привлекательности инвестиций в недвижимость. Как реально оценить риски при различных формах и механизмах жилищного кредитования? Ответ на этот вопрос зачастую лежит в области не цифр и фактов, а политики.
Наиболее наглядный пример – долевое строительство и накопительные формы привлечения средств. Чиновники и законодатели явно переоценивают их риски. Так, по данным Комитета по промышленности, строительству и наукоемким технологиям Госдумы РФ, в перечень «обманутых дольщиков» в Петербурге попадают 12 тысяч человек. В то же время, по оценке Ассоциации «Строительно-промышленный комплекс Северо-Запада», из всего объема построенного по схеме долевого строительства жилья лишь по 0,15% договоров возникли судебные разбирательства.
Последняя оценка совпадает с мнением вице-губернатора Санкт-Петербурга Александра Вахмистрова, который говорит о том, что ежегодно в «зону риска» попадает не более одного строительного объекта. То есть максимум 300 квартир, что составляет около 1% от объема проданной недвижимости (а это 25 тыс. новых квартир в год). И все же чиновники, обеспокоенные рискованностью строительства, принимают все новые и новые нормативные акты, усугубляя и без того сложную и многогранную законодательную ситуацию.
Закон на страже
Специалисты рынка недвижимости с марта 2004 года следят за инициативами новой федеральной надзорной службы – ФСФР. Именно на нее возложено регулирование деятельности по привлечению денежных средств граждан посредством ЖНК и работы бюро кредитных историй. ФСФР разрабатывает и нормативную базу для закрытых паевых инвестиционных фондов недвижимости, и документы, касающиеся выпуска ипотечных ценных бумаг. Строители всерьез обеспокоены Постановлением Правительства РФ о ежеквартальной отчетности, в котором ФСФР отводится роль основного модератора. Таким образом, жилищная политика Правительства создала новую надзорную службу, призванную снизить риски рынка недвижимости. В планах секции – обсуждение дальнейшего взаимодействия строителей и новой структуры.
К факторам риска до сих пор можно отнести сложности, с которыми сталкиваются покупатели жилья при регистрации сделок. Несмотря на титанические усилия, предпринимаемые Управлением регистрационной службы по Санкт-Петербургу и Ленинградской области, ситуация далека от разрешения.
К отрадным достижениям прошлого года следует отнести принятие Закона «О кредитных историях». Не вызывает сомнений, что бюро кредитных историй будут созданы. За скобками, правда, пока остается физическое исполнение замысла.
И для рынка в целом, и для каждого покупателя строящегося жилья важны тенденции на стыке областей недвижимости и страхования. Обязательное страхование входит в условия предоставления ипотечного кредита и обходится клиенту в 1‑1,5% от стоимости недвижимости. К этому привыкли. Однако к юридическим казусам следует отнести попытку законодателей, в лице Комитета Госдумы РФ по финансовым рынкам и кредитным организациям, вменить обязательное страхование при долевом строительстве. Причем это положение должно стать одной из поправок в ФЗ‑214 «Об участии в долевом строительстве...».
Задача секции – обозначить болевые точки при жилищном кредитовании. В принципе – оценить степень рисков рынка недвижимости. Попытаться систематизировать проблемы и найти эффективные пути решения.
