В преддверии XXI века петербургский потребитель был близок к тому, чтобы разувериться в ипотеке. И результаты самого начала текущего столетия также не внушали оптимизма. Но уже в 2004‑м отечественные и европейские банкиры один за другим обнаружили свободные средства под жилищный рынок. Объемы выдаваемых кредитов удваиваются с каждым годом. Можно было бы с радостью отметить рост в геометрической прогрессии, но период 2004–2005 г. – это слишком короткий отрезок для того, чтобы подводить итоги. Впрочем, если вести счет относительно недавнего нуля, программа работает.
Условные единицы
Практический и пристальный анализ ипотечных продуктов в Петербурге позволяет сделать несколько выводов. Во-первых, о том, что в последние 12 месяцев ипотека вызывала огромный интерес у банков-ского сообщества. И, как минимум, во-вторых, что общественное мнение повернулось к ней лицом. Жить в долг стало и модно, и интересно.
В течение 2005 года на петербургский рынок вышло около десяти новых игроков, предлагающих программы кредитования для покупки недвижимости. Наиболее активными из них были: традиционный Северо-Западный филиал Сбербанка РФ, «импортный» DeltaCredit, Московский «Городской ипотечный банк», а также местные кредитные учреждения, работающие по государственной программе.
В Петербурге за отчетный период было выдано около 4,5 тысячи ипотечных кредитов, из них около 10% – по единым стандартам АИЖК. Показатели 2004 года перекрыты более чем в три раза. И эти темпы, по мнению большинства экспертов, сохранятся еще как минимум один год.
Условия кредитования достигли критических величин. Процентные ставки и размер первоначального платежа уменьшились до предела, сроки предоставления кредитов – наоборот: до предела увеличились. Дальнейший прогресс возможен только по одному показателю – процентной ставке. Но здесь все зависит от состояния российской экономики.
Федеральный прессинг
Несмотря на скромные объемы, тон задает федеральное агентство ипотечного кредитования. В течение всего 2005 года АИЖК упоенно занималось либерализацией условий. С 1 июня процентная ставка по кредитам (рублевым) снизилась с 15% до 14%. Осенью увеличился максимальный срок кредитования – с 27 до 30 лет. Кроме того, расширился и контингент заемщиков: ранее таковыми могли быть граждане не старше 60 лет, теперь в их число вошли даже 75‑летние.
Наконец, к Новому году ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» преподнесло россиянам еще один подарок – ввело дифференцированную ставку по ипотечным кредитам, в зависимости от суммы первоначального взноса и сроков кредитования. В Петербурге ставка по займам в рамках городской программы ипотечного кредитования отныне составляет 12% годовых в рублях на срок до 15 лет и 13% – до 30 лет. В обоих случаях первоначальный взнос – от 31 до 50% от стоимости приобретаемого жилья.
В 95 случаях из 100 ипотечные кредиты распространяются на вторичный рынок недвижимости. Строящееся жилье по-прежнему относится к «группе риска».
Виртуальный кредит
Нельзя сказать, что ипотеки на первичном рынке нет совсем. Ее нет почти. Сегодня банки, которые кредитуют на нужды приобретения квартир в питерских новостройках, можно сосчитать на пальцах. Их менее десяти. В общем объеме относительно динамично развивающегося ипотечного кредитования доля первичного рынка составляет не более 7–10%.
«Первичка» – это то, что когда-нибудь превратится в объект права собственника, а до тех пор – лишь реализуемый неким юридическим лицом проект. Большинство банков не испытывают энтузиазма по поводу кредитования под залог того, что пока реально не существует.
По сути, банкам приходится одалживать деньги не под залог недвижимости, как в классической ипотеке, а под «право требования». Статья 336 Гражданского кодекса допускает такой вариант. Среди кредитных учреждений, реализующих это право, Сбербанк, Райффайзенбанк, Внешторгбанк, Сосьете Женераль Восток, Промстройбанк.
Однако они кредитуют не любого дольщика, готового инвестировать средства в строительство самостоятельно выбранного жилого здания. На сайтах ряда банков и строительных компаний можно ознакомиться со списками «утвержденных» объектов. В 2005-м застройщики активно искали пути взаимодействия с банками. Некоторым (например RBI, Петербургстрой Skanska) удалось договориться о кредитовании долевого участия в проектах компании на достаточно привлекательных условиях.
В остальных случаях кредиторы готовы рассматривать «предложение снизу» – от самого заемщика. Но по-прежнему далеко не каждый объект банки считают достойным доверия. При положительном заключении степень доверия недвусмысленно отражается на размере процентной ставки, в которую закладываются риски по кредиту. Получить заем для участия в проекте, не одобренном банком, можно только под твердый залог. Им может стать другая квартира, бизнес, ценные бумаги.
Для сравнения. При «классической» ипотеке (покупка жилья на вторичном рынке) кредитные ставки составляют 14–15% в рублях. Заем под «право требования» (по договору долевого участия) – около 18% в той же российской валюте.
Вообще, кредиты для долевого участия в строительстве жилья – практика новая. До 2004 года подавляющее большинство участников ипотечного рынка предлагали займы для участия в долевом строитель-стве только под залог уже имеющейся недвижимости. Этот механизм и сейчас применяют одни из ведущих участников ипотечного рынка – DeltaCredit и Город-ской ипотечный банк. Сегодня пусть и немногочисленные, но зато брэндовые кредиторы оценили риски и сочли их допустимыми. Плата за риск – упомянутые 18% против «классических» 15%.
Без экзотики
Основной валютой ипотечного кредита в Петербурге остается американский доллар. Хотя позиции рубля укрепляются – пропорционально обменному курсу. Ряд банков, в основном западных, кредитует и в евро (процентная ставка идентична долларовой), но такой валютной экзотики, как в Москве, пока нет. Там «Мичиноку банк» выдает ипотечные кредиты в японских иенах. Причин для усиления российского рубля было несколько: высокие цены на нефть, реальный рост производства, спад в американской экономике и снижение ЦБ РФ ставки рефинансирования.
Кроме процентных ставок к объективным факторам, влияющим на конкурентоспособность ипотечных банковских продуктов, относятся сроки кредитования. Банки постепенно расширяют их диапазон, и на сегодняшний день средний срок по ипотечным программам кредитных организаций по сравнению с началом 2005 года вырос на четыре года и составляет 18 лет.
В 2005 году наблюдалось плавное изменение размера первоначального взноса. Однако существенного прорыва в снижении требования по наличию соб-ственных средств, особенно для заемщиков с неподтвержденными доходами, не произошло.
Перспективный план
Объективно число финансовых организаций, желающих приобщиться к ипотеке, неуклонно растет. На рынок выходят новые банки, ипотечные брокеры, страховые компании и т. д. Объем «валового продукта» продолжает расти в режиме удвоения. Ипотека, кто бы что ни говорил, уже стала неотъемлемой частью рынка недвижимости. Этот факт надо не только констатировать, но и осмыслить.
Если на государственном уровне не будут предприняты определенные меры по увеличению объемов строительства новых квартир, то развитие ипотеки приведет к скачкообразному росту цен на жилье. Стимулируя спрос, необходимо стимулировать и предложение. Иначе неизбежен парадокс: квартиры станут доступнее, но дороже.
МНЕНИЯ ЭКСПЕРТОВ
генеральный директор ОАО «Санкт-Петербургское ипотечное агентство»:
– Условия кредитования, предлагаемые сегодня федеральным АИЖК, являются оптимальными. И неслучайно многие коммерческие банки пытаются им подражать. Дальнейшее снижение процентной ставки обусловлено состоянием российской экономики: все понимают, что ниже уровня инфляции ставка по ипотечному кредиту быть не может. Минувший год доказал перспективность развития ипотеки в России: на петербургский рынок выходят новые игроки, как местные, так и имеющие московскую «прописку», а также иностранные. Все это говорит о том, что ипотечный рынок растет и становится привлекательным. В 2006 году существующая динамика должна сохраниться.
генеральный директор холдинга RBI:
– Мне кажется, 2005-й можно с уверенностью назвать годом прорыва в сфере ипотечного кредитования на первичном рынке. Если в 2004 году предложения ипотеки были единичными, то в 2005-м она стала неотъемлемой составляющей предложения строителей. В 2004 году мы одними из первых в городе предложили покупателям ипотеку на покупку квартир в строящихся домах, реализуемую совместно с Промышленно-строительным банком. В 2005-м мы начали работать со Сбербанком, в том числе по элитным объектам. В наших планах развитие этого направления, как в части увеличения числа объектов в ипотеке, так и в части развития сотрудничества с банками.
главный специалист отдела ипотечного и потребительского кредитования филиала ОАО «Внешторгбанк» в Санкт-Петербурге:
- В 2005 году на рынке ипотеки произошли существенные сдвиги. Банки стали предлагать населению услуги качественно более высокого уровня. Внешторгбанк расширил границы сроков кредитования, и теперь предлагает ипотечные кредиты на срок от 5 до 25 лет. Причем приобрести можно квартиру в любом городе России. Снижаются процентные ставки. В нашем банке - до 9,8% годовых по валютным кредитам, до 13% годовых по рублевым. Для удобства горожан Внешторгбанк увеличил количество офисов, в которых можно заключить сделки ипотечного кредитования. Эти условия послужат росту спроса на ипотечные кредиты в этом году.
