На заседании был рассмотрен широкий круг вопросов, касающихся реализации государственных жилищных программ в Северо-Западном федеральном округе.
По словам начальника департамента аппарата полномочного представителя Президента РФ в СЗФО Сергея Зимина, существует проблема роста цена на жилье в тех регионах, где активно реализуются государственные жилищные программы и программы ипотечного кредитования. «Сегодня мы имеем программы переселения из ветхого жилья, переселения с Крайнего Севера, обеспечения жильем ветеранов, множество региональных программ. Но не хотелось бы, чтобы при этом росла цена квадратного метра. Здесь нужно искать какой-то компромисс. Может быть, сертификаты не следует выдавать направо и налево, а только по соглашению со строительными организациями, с учетом их заявок», - считает Сергей Зимин.
По его словам, после того, как грянул кризис, зазвучали радикальные предложения – что необходимо выкупать жилье в рассрочку у коммерческих структур. Реализовать это не удалось, но, тем не менее, выкуп жилья государством у частных строительных компаний ведется. «Здесь подлежит обсуждению ценовая политика. Понятно, что региональные бюджеты не могут вводить собственные нормативы, поэтому они ориентируются на рекомендации Минрегиона. А он берет среднюю температуру по России, и в итоге мы получаем на Северо-Западе такую ситуацию, когда просто не хватает средств. Для Санкт-Петербурга - 44,3 тыс. за кв. м. – это не цена», - констатировал Сергей Зимин.
Как отметила в своем выступлении Валентина Байкова, заместитель Министра по строительству Республики Карелия, не вполне понятно будущее ФЦП «Жилище». Существующая программа заканчивает свое действие 31 декабря этого года. А новой пока никто не видел, хотя в Минрегионе говорят, что она готова. «Мы не знаем даже, из чего будет состоять новая ФЦП «Жилище». Найдут ли там отражение программы по поддержке, допустим, молодых семей? Войдет ли туда важнейший для всех регионов раздел, касающийся разработки градостроительной документации? И кто диктует ценовую политику по выкупу жилья у застройщиков? ФЗ-185 говорит о том, что цену устанавливает орган, уполномоченный правительством РФ. Но что это за орган? Министерство регионального развития «спускает» нам по республике Карелия цену квадратного метра 33,85 тыс. руб. за кв. м. а Фонд содействия реформированию ЖКХ требует 30 тыс.», - говорит Валентина Байкова.
О том, как идеальное примирить с реальным, рассказала Марина Кувшинова, директор ГУП «Фонд государственного имущества Республики Карелия»: «Выполнить то, что поручает нам Минстрой, иногда сложно. Но мы проявляем изобретательность. Сложно, в частности, было работать с сертификатами для ветеранов. Однокомнатную квартиру в Петрозаводске за 1,218 млн рублей не купить, стоимость даже однокомнатной «хрущевки» составляет не ниже 1,35 млн. Пришлось предлагать родственникам ветеранов кредитоваться в Сбербанке. Был разработан специальный кредитный продукт, в рамках которого банк пошел на определенные уступки, в том числе по снижению процентной ставки». По словам Марины Кувшиновой, Фонд имущества Карелии также старается инвестировать в строительство жилых объектов, где уже определенный процент квартир идет под социальные программы. «Естественно, нам помогает в нашей работе тот факт, что Фонд имущества аккумулирует в своих руках многие виды деятельности, в том числе продажу земельных участков с аукциона», - отметила она.
Юрий Румянцев, Президент Северо-западной палаты недвижимости (г. Череповец), считает, что взаимодействие органов власти и риэлторов могло бы быть более широким. «Зачастую просто отсутствует реальная практика взаимодействия, и это тормозит реализацию многих региональных госпрограмм, - говорит Юрий Румянцев, - здесь нужно постоянно искать точки соприкосновения».
О программе «Военная ипотека» на заседании пресс-клуба рассказал Павел Штепан, вице-президент Северо-Западной палаты недвижимости, председатель правления компании УНИКОМ. «Уже в течение года мы реализуем программу военной ипотеки в семи регионах Северо-Запада: Санкт-Петербурге, Ленинградской, Новгородской, Псковской, Вологодской, Архангельской областях и республике Карелия. Военная ипотека – это самые сложные ипотечные сделки. От выбора квартиры до оформления права собственности и, тем более, до рефинансирования кредита проходит несколько месяцев. Но, с другой стороны, это программа, которая впервые за советское и постсоветское время позволяет решать жилищную проблему не тем военнослужащим, которые уже увольняются в запас, а молодым ребятам, прослужившим в армии три года после заключения первого контракта. Это формирование костяка профессиональной армии», - объяснил Павел Штепан.
Михаил Бахарев, руководитель учебного центра Северо-западной палаты недвижимости (г. Архангельск), первичной проблемой считает элементарную безграмотность специалистов. «Необходимо разработать учебный план и комплекс мероприятий для специалистов с учетом местных особенностей регионального законодательства по вопросам реализации госпрограмм», - говорит Михаил Бахарев.
Вторая актуальная тема, рассмотренная на пресс-клубе, - это самоопределение профессиональных участников рынка недвижимости.
«Как мы видим развитие нашей профессии в будущем? Ведь не секрет, что риэлторский бизнес переживает сейчас не только кризис экономический, но и идеологический. Понятие «риэлтор» не слишком прижилось. Может быть, где-то в Москве это слово и произносят с пиететом. В остальной России ни у потребителей, ни у представителей органов власти к этому термину никакого почтения нет», - отметил в своем выступлении Павел Созинов, председатель Правления Северо-Западной палаты недвижимости. По его словам, сейчас в профессиональной среде рассматривается несколько путей решения проблемы. Первый – использовать понятие «Поверенный». «Если трактовать это понятие более расширенно и запустить в деловой оборот в новом понимании, которое мы сформулируем, то даже на уровне термина мы ближе подойдем к нуждам рынка. Ведь слово «поверенный» - одного корня со словом «доверие». То есть речь идет, даже на уровне первичного понимания профессии, о безопасности на рынке недвижимости, т.е. о краеугольных понятиях», - считает Павел Созинов.
Второе ключевое понятие, возможность внедрения которого рассматривается, это «патент». Налоговый кодекс предусматривает несколько десятков видов услуг, которые можно запатентовать – с точки зрения упрощенной формы налогообложения. В том числе, упоминаются и собственники помещений, которые сдают их в аренду.
«Если мы поймем, как нам расширить толкование этих двух понятий, то, возможно, найдем ключ к пониманию того, как сделать рынок недвижимости цивилизованным и безопасным для клиентов. И только после того, как профессионалы рынка недвижимости определятся со своей самоидентификацией, можно будет приступить к следующей фазе – созданию саморегулируемой организации. СРО «риэлторов» – это никому не понятно и юридически ничтожно. Саморегулируемое сообщество «Поверенных в сфере недвижимости Санкт-Петербурга», членов Санкт-Петербургской палаты недвижимости, обладающих патентом, т.е. допуском на определенный вид работ, например, на «предоставление посреднических услуг в сфере жилой аренды» – это понятно и потребителям, и органам власти», - говорит Павел Созинов, - однако начать придется как всегда с законодательных инициатив, т.к. Патентный закон РФ трактует патент, как документ, выдаваемый компетентным государственным органом и удостоверяющий приоритет изобретения, авторство и исключительное право на изобретение, а Налоговый Кодекс, как специальное разрешение (с точки зрения налогообложения) на занятие определенными видами предпринимательской деятельности. Между этими подходами в законодательстве пока нет консенсуса. «Очевидно, что нам не подходит ни та, ни другая трактовка в целом, нужно рассматривать патент, как допуск в профессию и вносить изменения в Патентный федеральный закон исходя из этих реалий», - говорит Юрий Румянцев.
Депутат Законодательного собрания Санкт-Петербурга Анатолий Костерев, пообещал поддержку в части региональных законодательных инициатив. «Многие вопросы можно решить на уровне регионального законодательства, давайте проработаем эти вопросы в экспертных рабочих группах при Законодательном собрании Санкт-Петербурга. Я вижу в этих предложениях много ценных чисто практических инициатив», - отметил Анатолий Костерев.
«Нужно более четко определиться с членством в профессиональных объединениях, кто и на каких условиях может быть членом профсообщества – идет ли речь о физическом членстве или о членстве юрлиц, и отработать межрегиональное взаимодействие профессиональных сообществ на окружном уровне», - говорит Людмила Топина, заместитель Председателя Ассоциации риэлторов Республики Карелия.
Ее мнение разделяет Дмитрий Щегельский, Президент Санкт-Петербургской палаты недвижимости. По его словам, единственным реальным подходом с точки зрения безопасности всех участников рынка недвижимости может быть только саморегулирование бизнес-сообщества со всей необходимой предусмотренной законодательством системой ответственности перед клиентами и контрагентами. По его словам, саморегулирование должно структурироваться по региональному принципу и межрегиональному на уровне округа, там, где условия работы примерно одинаковые и где есть объективная возможность судить о качестве работы той или иной компании или специалиста. «Допуски на возможность оказания услуг должны выдаваться здесь на местах, а не в Москве или Красноярске, межрегиональная интеграция должна носить чисто практический, а не фиктивный характер, в случае становления СРО нам же придется отвечать за своих членов рублем», - поддержал Юрий Румянцев.
Как отметил Павел Штепан, внедрение американского подхода к риэлторской деятельности показало, что это путь тупиковый. По той причине, что американская модель основана, во-первых, на законодательной инициативе государства и обязательном лицензировании участников, а во-вторых, на организации профессионалов, где ключевой фигурой является не компания, а специалист – как у адвокатов или оценщиков. «До тех пор, пока государство не вернется к лицензированию этой деятельности либо обязательному саморегулированию – но не для компаний, а для специалистов – мы не сможем здесь навести порядок. И я полагаю, что одна из функций Северо-Западной палаты – это продвижение этой идеи и донесения ее через Полпредство до Президента, Правительства и Госдумы. Тогда мы действительно сделаем огромный шаг вперед к цивилизованному рынку недвижимости», - считает Павел Штепан.
«Патентное налогообложение предполагает максимально льготные условия, это фискальные действия, которые не предполагают оценку реальных доходов, что, наверное, устроит представителей бизнеса, связанного с оказанием услуг в сфере недвижимости», - добавил Сергей Зимин. Второй важный момент, по его словам, – это регистрация в качестве ПБОЮЛ или юридического лица. Постановка на налоговый учет по патентной форме и справка ПБОЮЛа – это и есть визитная карточка любого профессионала рынка. А третья составляющая – деятельность саморегулируемых общественных организаций данного вида бизнеса, обеспечивающая потребителей информацией о добросовестных профессиональных участниках рынка. Этот вариант не предусматривает лицензирования. В случае возвращения лицензии, по мнению Сергея Зимина, начнется коррупция, государству придется нести затраты на содержание аппарата и контроля за его действиями. «Нужно выходить с решительными законодательными инициативами, доработать интересные предложения по патентам, поверенным, налогообложению и СРО в сфере недвижимости, пора начинать работать в правовом поле», - сказал в завершении первого заседания Пресс-клуба Сергей Зимин.
