Впрочем, не только своим госдумовским стажем и переменами названия славен Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». Пытаясь объять необъятное, думцы впали в искушение эклектикой и выдали на-гора документ, последствия принятия которого могут быть наиболее болезненны – по сравнению с прочим содержимым «жилищного пакета».

Доисторический материализм

Мыслимые и немыслимые скандалы, связанные с ущемлением прав участников долевого строительства, сотрясали первичный рынок практически с момента его появления в нынешнем, со временем облагородившемся, лике.

Первая пятилетка – с середины 1990-х до начала 2000-х годов – прошла под знаком правового вакуума, в котором, как и в тихом омуте, водятся всевозможные черти. Вступая в XXI век, дольщик уже был обнадежен: с разных сторон неслись крики о предлагаемой помощи. В первую очередь, конечно, юридической.

Обзор судебной практики Верховного суда, опубликованный 19 сентября 2002 года, стал первой ласточкой и серьезным аргументом в судебных спорах. Данным документом было установлено, что «в сложившейся ситуации следует признать правильной практику тех судов, которые, установив, что между гражданами и хозяйствующими организациями возникают отношения по передаче товара (квартиры) в собственность или по выполнению работы, завершающейся передачей гражданину созданного результата (квартиры), а гражданин при заключении договора имеет намерение заказать или приобрести либо использовать товар (квартиру) исключительно для личных, семейных, домашних нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяли к указанным правоотношениям Закон РФ «О защите прав потребителей», исходя из статьи 9 Федерального закона «О введении в действие части второй ГК РФ».

В переводе с юридического на гражданский язык это означало следующее: претензии граждан-дольщиков, как по качеству строительства, так и по поводу несоблюдения сроков сдачи объекта (вещь довольно распространенная), тео­ретически могут быть удовлетворены судом в виде штрафных санкций, налагаемых судом на застройщика.

Законодательный позитивизм

И все-таки потребность в документе более основательном и неоспоримом осталась. Единственной альтернативой виделся соответствующий федеральный закон. Возглавил «армию спасения» законопроект, внесенный в Госдуму депутатами Иваном Грачевым и Петром Шелищем. Он назывался
«О защите прав и законных интересов граждан, вкладывающих денежные средства в строительство и приобретение жилья». В нем авторы попытались впервые дать определение таким ключевым понятиям, как «дольщик» (в до­словной формулировке – участник жилищного проекта) и «застройщик» (исполнитель жилищного проекта), и установить «разумный баланс затрат и риска».

Категорически отвергнутый застройщиками и Российской Гильдией риэлторов на стадии «общественного обсуждения», законопроект впал в состояние анабиоза, которому способствовала, по признанию Ивана Грачева, позиция федеральных властей.

Имеется и документальное подтверждение в виде официального отзыва Правительства РФ от 12 марта 2003 года. Признавая, что проблема защиты прав граждан, вкладывающих личные сбережения в строительство жилья, имеет место быть, авторы отзыва прямо и недвусмысленно заявляют, что основной механизм этой защиты, предлагаемый Шелищем и Грачевым, не дает гарантированного решения поставленной задачи. А посему: «Правительство Российской Федерации не поддерживает представленный проект федерального закона и считает, что его концепция нуждается в дополнительной проработке».

Новейшая история

Но, как говорится, каждому овощу – свое время. Сезон сбора наступил после провозглашения новым составом правительства курса на реализацию концепции «Доступное жилье». И в пакете документов, разработанном комиссией Думы по вопросам формирования рынка доступного жилья (всего 27 проектов), под номером 22 обнаружился наш старый знакомый, слегка отредактировавший свою фамилию. Теперь он стал именоваться «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации в части защиты прав и законных интересов граждан, вкладывающих денежные средства в строительство жилья». И, как и все приличные законопроекты, был принят Думой в первом чтении 10 июня 2004 года.

Обретший вторую жизнь, он содержал всего-то пять статей и никаких судьбоносных определений уже не давал. Следующая реинкарнация исправила эту досадную оплошность, но взрастила целый огород других. И в дело вмешалось время.

Представляя новую редакцию в ходе второго чтения, председатель комитета Госдумы по кредитным организациям и финансовым рынкам Влади­слав Резник (фракция «Единая Россия») отметил, что теперь созданы реальные гарантии защиты граждан, вкладывающих деньги в долевое строительство. Для этого потребовалось уже 27 статей законопроекта. Несмотря на пятикратное увеличение объема и очередной псевдоним, получивший статус официального названия («Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»), никакого обсуждения ни во втором, ни, тем более, в третьем чтении не состоялось. И – вот парадокс законотворчества! – самый залежавшийся из всего «жилищного пакета» товар вышел наружу и самым «сырым».

Пять плюсов

Тем не менее, с 1 апреля рынок долевого строительства обязан жить по новым правилам игры. Или уходить в подполье (об этом – ниже).

Поскольку, по некоторым почти достоверным данным, его до сих не читали в подавляющем большинстве ведущих фирм-застройщиков, приведем краткое содержание разбираемого Закона.

В первую очередь, естественно, надо отдать должное разработчикам и перечислить безусловно положительные установления. Их набирается на целую великолепную пятерку.

Во-первых, Закон «Об участии в долевом строительстве…» дает четкие и ясные определения понятиям «застройщик» и «объект долевого строительства», а также прописывает обязательный минимум того, что должен содержать договор долевого участия (ДДУ).

Во-вторых, устраняется пресловутая и порочная в своей сути цепочка продаж: заключать ДДУ может только за­стройщик, а дальше возможна лишь переуступка прав требований по договору, но она ограничивается третьим положительным пунктом – обязательной государственной регистрацией. Бывшее ГБР (ныне – Главное управление Федеральной регистрационной службы по Санкт-Петербургу и Ленинградской области) таким образом становится главным препятствием двойным продажам, ибо согласно закону ДДУ считается заключенным только с момента его государственной регистрации.

В-четвертых, вводится принципиально новое понятие «проектная декларация». Это некий набор информации о застройщике и о проекте строительства, которая должна быть опубликована застройщиком в СМИ и представлена в регистрирующий орган. Не касаясь пока внутреннего содержания декларации (некоторые пункты, особенно в части информации о застройщике, все-таки представляются избыточными), просто отметим этот отрадный факт.

Наконец, в-пятых, Закон абсолютно бескомпромиссен в еще одном принципиальнейшем вопросе: начинать продажи категорически запрещено до оформления застройщиком разрешительной документации на строительство.

Нейтральная передача

Остальные нововведения носят либо относительно нейтральный, либо (увы!) отрицательный характер.

Так, Закон предусматривает права уполномоченного федерального органа исполнительной власти на ниве  долевого строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости по государственному регулированию, контролю и надзору в этой области. И надо сказать, что права эти более чем внушительны и вряд ли придутся по душе большинству застройщиков.

Предусмотрены и гарантии качества: в случае, если объект долевого строительства не соответствует условиям договора, то участник долевого строительства по своему выбору вправе потребовать от застройщика безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; соразмерного уменьшения цены договора; возмещения своих расходов на устранение недостатков. Гарантийный срок для объекта долевого строительства устанавливается договором и не может составлять менее 5 лет. Здесь вызывает сомнение все, что касается сроков: что такое «разумный» и откуда взялась цифра 5 – вопросы из области гадания на кофейной гуще.

Другой немаловажный момент – это штрафные санкции, которые могут быть применены к сторонам, подписавшим ДДУ. Обращает на себя внимание «двойной стандарт». Дольщик, просрочивший платеж, «уплачивает застройщику неустойку (пени) в размере 1/150 ставки рефинансирования Центрального банка РФ, действующей на день исполнения обязательства, от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки» (ст. 5.6). Застройщик же, нарушивший предусмотренный договором срок передачи объекта участнику долевого строительства, платит в два раза больше – 1/75 той же ставки рефинансирования ЦБ РФ за каждый день просрочки (ст. 6.2).

Во всех остальных случаях Закон «Об участии в долевом строительстве…» отсылает к законодательству Российской Федерации о защите прав потребителей (ст. 4.9).  

Под колпаком у Мюллера

О явном прессинге по отношению к застройщику стоит поговорить подробнее. Вряд ли тут был какой-то злой умысел, но коммерческая тайна как понятие представлено в документе откровенно слабо. Согласно Закону за­стройщик не обязан предоставлять участникам долевого строительства (даже и потенциальным) разве что медкарту гендиректора или телефон его любовницы. А все остальное – вынь да положь. Сведения об учредителях, отчет о финансово-хозяйственной деятельности, годовые отчеты, бухгалтерские балансы и т. д. Одним боком попадает под этот рентгенов­ский луч и противная сторона: ведь застройщик обязан предоставлять – добровольно и регулярно – контролирующим органам сведения об участниках долевого строительства, включая такие интимные вещи, как способы оплаты ими своих договоров.

А эта странная фраза о том, что, если (при единовременной оплате) дольщик не внес средств в течение трех месяцев после установленного срока, застройщик вправе обратиться в суд с требованием о расторжении договора (ст. 5.4). Странная, если не сказать больше.

На практике она означает следующее. Некий крупный инвестор заключает договор долевого участия в строительстве, скажем полусотни квартир, с единовременной оплатой – и не спешит переводить денежные средства. На три месяца фиксируются цены (взыскание неустойки – вопрос далекого и туманного будущего). Потом застройщик, лишенный и инвестиций, и возможности продать эти самые пятьдесят квартир, обращается в суд. Еще через три месяца (в лучшем случае) назначают предварительное судебное заседание. И еще через такой же промежуток времени (опять же, если повезет) договор признают расторгнутым. Почему бы этому дольщику с юридическим лицом не поддаться искушению пошантажировать застройщика? Исключительно «для личных, семейных, домашних и иных нужд», говоря словами Закона.

Чего проще: заключаете договор, не платите, а потом заявляете:

– Уважаемые, я готов подписать двустороннее соглашение о расторжении, если вы мне заплатите небольшую премию. В противном случае – девять месяцев! Родить можно. А квартиры продать нельзя.

Статья 9 посвящена возможности одностороннего отказа от исполнения договора. С удивлением обнаруживаем, что такая возможность есть только у одной стороны – естественно, защищаемого и обожаемого гражданина дольщика. Паритетом прав, как видим, и не пахнет. Одним – через суд да еще и с отсрочкой. Другим – все и сразу. Всем известная спешка законодателей в указанной статье оборачивается милым конфузом. Пункт первый перечисляет случаи, когда дольщик вправе расторг­нуть договор. А пункт номер два говорит, что деньги застройщик должен вернуть с процентами. И никакой ссылки на предыдущий пункт! Просто: «В случае одностороннего отказа участника долевого строительства от исполнения договора застройщик обязан возвратить денежные средства…» Так что данное положение можно совершенно спокойно толковать и так: в любом случае отказа и т. д.

И будет у нас теперь застройщик надежным банком, в который можно вкладывать деньги и забирать их обратно в любой момент с хорошим процентом.
А вы, господа застройщики, что хотите делайте, носом землю ройте, но денежки из оборота выньте и нарушать Федеральный закон не смейте.

Но и этого мало. Застройщику навязывают функцию то ли информационного агентства, то ли Госсправки. «Любому обратившемуся лицу»
(ст. 20.2) он обязан предоставить для ознакомления не только учредительные документы, но и счета прибыли и убытков за три последних года своей деятельности, а также аудиторское заключение за последний год. Для того чтобы удовлетворить потребно­сти своих дольщиков, ему вообще впору заводить собственную типографию или как минимум новый отдел с соответствующими накладными расходами. Ведь статья 21.10 говорит о том, что застройщик обязан предоставить по требованию: технико-экономическое обоснование проекта, проектную документацию со всеми изменениями и заключение госэкспертизы по ней, а также документы, подтверждающие права на земельный участок.

Ход конем

Создается полное впечатление, что законодатели настолько увлеклись процессом, что просто-напросто не могли остановиться. Нет чтобы довести до ума первые 12 статей, которые содержат ведь много здравых мыслей. Так они принялись защищать дольщиков до победного конца. В итоге даже профессиональные юристы падают в обморок, дочитывая до статьи 13 под названием «Обеспечение обязательств по договору», в которой выясняется, что договор долевого участия отныне это еще и кредитный договор. А залогом выступает земельный участок, на котором ведется строительство, или право его аренды. Таким же залогом является и недострой, увеличивающийся в объеме по ходу дела. Есть от чего прийти в отчаяние – ведь никакого опыта работы с таким видом залога и в помине нет.

Смешение жанров требует гениальности, иначе получается неудобоваримое чтиво. Закон о защите дольщиков в первой своей части – учебник для начальной школы, а во второй – методичка для студентов вузов. И вот решили депутаты одним махом закончить и высшую школу. Пошло-поехало… Залог, ипотека (как же без нее – вопрос политический), регулирование, контроль и надзор.

В итоге дольщик оказался до такой степени защищенным, что может исчезнуть как вид: застройщику (не обязательно даже недобросовестному, а просто здравомыслящему) проще обойти Закон «Об участии в долевом строительстве…», чем исполнять все его требования. В принципе, любой договор, в результате исполнения которого напрямую не возникает права собственности и в котором не говорится о привлечении денежных средств граждан в строительство, остается вне вновь созданного правового поля. Навскидку: это и договор нецелевого займа, и договор предварительной купли-продажи. Таким образом, «долевка» уйдет в самое настоящее подполье, а дольщики будут защищены еще меньше, чем до принятия всеобъемлющего закона об их защите.

До того как теория станет практикой, потребуется еще титанический труд депутатов петербургского Законодательного собрания по приведению норм местного законодательства в соответствие с новой федеральной установкой. Возможно, тогда и прояснится, как долго дольщики не по своей воле будут закрываться в глухой защите.

И появится ли у них другая альтернатива, кроме как превратиться в спонсора и подписывать держащиеся на честном слове договоры. Надеясь на то, что «купеческое слово (застройщика) крепче бумажного». Застройщику же ничто не помешает сначала оформить право собственности на себя, а потом продать квартиру второму покупателю и вернуть деньги первому.

Остается лишь констатировать, что новый Закон будет применяться к объектам, разрешительную документацию на строительство которых предстоит получать после его вступления в силу, то есть начиная с 1 апреля. Сегодняшние объекты, их застройщики и дольщики будут двигаться к госкомиссии, сдаче и получению права собственности проверенным путем – по старым (отсутствующим) правилам.

ПРЯМАЯ РЕЧЬ

Анна Максимова

директор Консультационного центра по долевому строительству и недвижимости:

– Думаю, что с введением данного Закона работы у нас прибавится. Так как могу предположить, что многие застройщики в своей практике приема денег от населения не захотят попадать под его действие. Следовательно, будут прибегать к заключению ранее не применявшихся в долевом строительстве договоров, причем выполнение этих договоров дольщиками вряд ли будет основанием получения права собственности на жилье. А значит, возникнут новые вопросы, и граждане будут вынуждены все чаще обращаться за консультациями к юристам.

Василий Селиванов

генеральный директор ООО «Строительная компания «Петербургская Недвижимость»:

– Бесспорно, новый Закон актуален и необходим. Все серьезные участники рынка заинтересованы в четких, понятных правилах привлечения дольщиков и своевременной подготовке необходимого объема документации. Но этот довольно серьезный Закон был принят в недопустимо сжатые сроки, в результате чего оказался откровенно «сырым». И по многим позициям его требования не увеличивают надежности заключаемых сделок, а приводят к их невыполнимо­сти в контексте конкретной наработанной практики.

Сергей Максимов

директор Института региональной экономики и управления:

– На начальном этапе вступление в силу Закона о дольщиках может привести к потрясениям на первичном рынке недвижимости. Безусловно, не сравнимым по своим масштабам с последствиями монетизации льгот, но вполне ощутимым. В дальнейшем все будет зависеть от конкретного применения Закона на местном уровне.

Евгений Зверев

начальник юридического отдела инвестиционно-строительной группы «Таймс»:

– Если до принятия Закона «Об участии в долевом строительстве…» наименее защищенной стороной был дольщик, то теперь наметился крен в другую сторону. Боюсь, что недобросовестные застройщики будут искать обходные пути. В то же время ряд положений требует дальнейших разъяснений. «Белые пятна» могут быть ликвидированы двумя способами: либо внесением поправок в текст Закона, либо с помощью судебной практики.

ФАКТОР РИСКА

Щит и меч

Одна из основных задач Закона «Об участии в долевом строительстве…» – «защита прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства». Принимая во внимание очевидный перекос в сторону ущемления прав застройщиков, легко установить, что речь идет прежде всего все-таки о защите интересов дольщиков. И что Закон призван стать для него своеобразным щитом.

Из всего многообразия рисков долевого строительства и связанных с ними проблем выделяются три наиболее существенных: нарушение сроков строительства, двойные продажи, «дома-призраки» (жильцы заселились, но право собственности оформить не могут). Еще один субъект «неуставных отношений» – цепочка договоров, которая сама по себе криминалом не является, но служит благодатной почвой для взращивания неприятностей. Ведь если подрядчик или субподрядчик не выполнил своих обязательств перед застройщиком на момент подписания договора долевого участия (ДДУ), то гражданин дольщик на какое-то время оказывается в подвешенном состоянии и от него никак не зависит дальнейшее развитие событий.

Так было до сих пор. Что же предписывает новый Закон? Право заключать ДДУ он предоставляет только застройщику. Переуступка прав допускается «с момента госрегистрации договора до подписания документа о передаче объекта», но – только после уплаты участником долевого строительства (например, генподрядчиком) цены договора или одновременно с переводом долга на нового дольщика. Вопрос закрыт.

Государственная регистрация ДДУ практически полностью снимает и риск двойных продаж. За исключением случаев, когда одна и та же квартира в первом договоре будет идентифицирована с помощью номера, а во втором – описана в строительных осях. Но это чисто технический момент, с которым регистрирующему органу разобраться вполне по силам.
И здесь ставим условный «плюс».

Проблему нарушения сроков строительства Закон, к сожалению, не решает. Ибо говорится в нем о «нарушении предусмотренного договором срока» передачи объекта, а это далеко не то же самое. В договорах уже и сейчас многие пишут: «не позднее N дней после госкомиссии», а после 1 апреля эта практика наверняка станет общеупотребительной. В графе «защита» записываем «ноль».

И, наконец, в борьбе с «домами-призраками» Закон из щита превращается в меч, обращенный острием внутрь. «Обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта». Что означает: живи, дольщик, и радуйся, но права собственности никто тебе не гарантирует. Со всеми вытекающими последствиями…

Выдержки из Федерального закона

«Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов
и иных объектов недвижимости и о внесении изменений
в некоторые законодательные акты Российской Федерации»

• Застройщик – юридическое лицо, независимо от его организационно-правовой формы, или индивидуальный предприниматель, имеющие в собственности или на праве аренды земельный участок и привлекающие денежные средства участников долевого строительства в соответствии с настоящим Федеральным законом для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и(или) иных объектов недвижимости на основании полученного разрешения на строительство. При этом к иным объектам недвижимости относятся: гаражи, объекты здравоохранения, общественного питания, предпринимательской деятельности, торговли, культуры и иные объекты недвижимости, за исключением объектов производственного назначения.

Объект долевого строительства – жилое или нежилое помещение, подлежащее передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и(или) иного объекта недвижимости и входящее в состав указанного многоквартирного дома и(или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) также с привлечением денежных средств участника долевого строительства. (Ст. 2)

• Застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и(или) иных объектов недвижимости только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования и(или) размещения проектной декларации в соответствии с настоящим Федеральным законом и государственной регистрации права собственности или права аренды застройщика на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и(или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства. (Ст. 3.1)

• По договору участия в долевом строительстве (далее – договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и(или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и(или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и(или) иного объекта недвижимости. (Ст. 4.1)

• Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. (Ст. 4.3)

• Обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. (Ст. 12.1)

• В обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и(или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и(или) иной объект недвижимости. (Ст. 13.1)

Текст: Игорь Воронин