Классическая политэкономия учит, что изменения бывают конъюнктурные, то есть вызванные текущим моментом и служащие для некоторой перегруппировки сил, и органические – определяющие дальнейшее развитие на много лет. Беглый обзор местного законодательства в сфере недвижимости рождает надежду на торжество второго принципа, но мало-мальски вдумчивый анализ приводит к выводу о неотвратимости первого сценария.
Рейтинговый порог
Любая идея рейтингования становится порочной в своей сути, если за единицу измерения брать неадекватную величину. Например, голосование, призванное выявить лучшего спортсмена года, проводится обычно среди спортивных же журналистов. Каждый из которых имеет собственные пристрастия не только среди тех или иных игровых или неигровых видов, но и с точки зрения личных симпатий и антипатий.
Так и наш обзор рискует сорваться в пропасть вкусовщины и прочего в этом роде, и чтобы положить этой инерции какой-то предел, не станем заниматься минимизацией. Исследуя каждый законотворческий акт в отдельности, мы не увидим «большого на расстоянии».
В качестве объекта хит-парада предлагается взять своеобразную блок-секцию, каковых всего оказывается четыре: инвестиционно-строительная, градостроительная, управления госимуществом и жилищно-коммунальная. Именно в таком порядке и следует располагать (и рассматривать) произошедшие за год изменения.
Целевка нет торги
Извечное «казнить нельзя помиловать» в инвестиционно-строительном блоке трансформировалось в формулу, вынесенную в подзаголовок. Целый ряд постановлений правительства, суммированных затем в Законе «О порядке предоставления объектов недвижимости, находящихся в собственности Санкт-Петербурга, для строительства и реконструкции», казалось бы, не оставил никаких разночтений. «Солнечному миру – да, да, да! Ядерному взрыву – нет, нет, нет!» То бишь: все – на торги. Так называемый «короткий» пакет, о необходимости которого так долго говорили власти и в реальность которого так долго не верили застройщики, все же состоялся как факт. Аукционы по полному пакету, увы, оказались отложенными на 2005 год. Какими они будут – массовыми, формальными, редкими и т. д. – остается только гадать. Целевое выделение участков под застройку фактически приостановлено, и главный тормоз – необходимость отдавать городу 10% от построенного жилья, что четко и ясно прописано в вышеуказанном Законе «О порядке…».
По большому счету вариантов развития событий… один. Десятипроцентная «поправка» будет отменена, и целевка, хотя бы на время, вернется. Ибо маховик торгов, как оказалось, раскручивается не так быстро, как хотелось бы, а земельный резерв девелоперов истощается слишком стремительно. На фоне заявлений о значительном увеличении объемов возводимого жилья и реальном падении отчетных показателей иных возможностей выправить ситуацию быстро и сразу не наблюдается.
Потому и приходится с горечью констатировать конъюнктурность произошедших изменений, что последствия их не дают пока не то что желаемого, а и вовсе никакого эффекта. А в качестве курьеза и апофеоза одновременно можно привести распоряжение губернатора «О дополнительных мерах по упорядочению инвестиционно-строительной деятельности в Санкт-Петербурге», подписанное через день после трагедии в московском аквапарке.
Где-то посередине между торгово-целевой эволюцией и упорядочением затесался Закон об учетной регистрации договоров долевого участия. Депутаты безоговорочно поддержали все поправки, разработанные в Смольном, в результате чего первоначальная идея защиты прав дольщиков трансформировалась в создание некой «информационной базы», содержащей количество заключенных договоров.
Светлым пятном является, пожалуй, «Порядок выдачи разрешений на строительство и производство ремонтно-реставрационных работ в Санкт-Петербурге», разработанный в минувшем году Комитетом по строительству. И то в большей степени потому, что данным вопросом никто не занимался на протяжении десяти лет. Хочется верить, что сокращение сроков рассмотрения заявок и количества согласований облегчат строителям жизнь.
Город принял
Градостроительный блок может похвастать лишь одним документом «для вечности», а именно концепцией Генплана. Все остальное – преходяще. И «высотный регламент» - временный. И мораторий на строительство в зеленых зонах – истек в декабре 2004 года.
Многого ждали от принятия Закона «О порядке участия граждан и их объединений в обсуждении и принятии решений в области градостроительной деятельности на территории Санкт-Петербурга». Внесенный на рассмотрение ЗС еще в конце 2003 года, законопроект обязывал городскую власть всегда поддерживать позицию горожан. Другими словами, если жители категорически не согласны с инвестпроектом, администрация вынуждена отказать в разрешении на строительство или, в лучшем случае, отложить рассмотрение вопроса, отправив проект на доработку. Но даже положительное решение не окончательно: граждане вправе требовать продолжения общественных обсуждений, если докажут, что их права на получение информации были нарушены. Смольный посчитал, что «игра в демократию» остановит и без того буксующий строительный процесс. После бурных дебатов законодатели пошли на уступки. В противном случае документ не имел шансов на подписание губернатором.
В сухом остатке: сами слушания будут носить исключительно рекомендательный характер. Добиться остановки строительства можно только через суд, на основании заключений независимых общественных экспертиз.
Было еще одно, как принято говорить, знаковое постановление городского правительства под названием «Перечень лакун в границах объединенной охранной зоны». Власти, оказывая поддержку праведному гневу горожан против уплотнительной застройки, указали инвесторам участки в историческом центре Петербурга, где строительство не возбраняется.
Границы охранной зоны памятников истории и культуры в центральных районах города были утверждены решением Ленгорисполкома в 1988 году. Тогда же был согласован список лакун. Он насчитывал всего 200 объектов. Вернуться к этому вопросу попытались в 2002 году, когда на смену Ведомственным строительным нормам пришли Территориально-строительные, в которых понятие «лакуна» раскрывалось куда более принципиально. Однако сам перечень был пересмотрен и значительно расширен только в минувшем году.
В октябре 2003 года губернатор поручила КГА провести ревизию объектов и изыскать резервы для застройки. Инвентаризация выявила около 600 таких участков. Однако после скрупулезной оценки с привлечением специалистов КГИОП аппетиты пришлось умерить. Пригодными для реконструкции и нового строительства признано 320 лакун.
Имущественная бронза
Символическая «бронза» достается блоку управления государственным имуществом. КУГИ подготовил целый ряд законопроектов, призванных повысить эффективность использования объектов, находящихся в собственности Петербурга. К их числу никак нельзя отнести Закон «О доверительном управлении», по которому ни одного объекта городской собственности посредством торгов передано не было.
В феврале правительством была утверждена программа акционирования 76 государственных унитарных предприятий. До конца года их предстояло преобразовать в ОАО, 100% акций которых принадлежит городу. Следующий шаг - продажа акций. В течение 2005 года КУГИ намерен продать более 400 ГУПов.
Любопытно, что одновременно с принятием программы акционирования ГУПов губернатор дала поручение заняться разработкой закона о приватизации. Но, как посчитала Валентина Матвиенко, «отсутствие закона не означает, что администрация будет бездействовать». По словам первого заместителя председателя КУГИ Алексея Чичканова, провести первые аукционы по продаже акций собирались в IV квартале этого года. Однако из-за трудностей с подготовкой документов (к началу октября удалось акционировать менее половины ГУПов из списка) торги перенесены на начало 2005 года.
Подготовленный Смольным проект закона о приватизации у парламентариев энтузиазма не вызвал. Депутаты были недовольны распределением полномочий между ЗС и администрацией. Документ фактически полностью отдает приватизацию на откуп исполнительной власти и предусматривает, что программу приватизации городского имущества правительство утверждает самостоятельно, без участия депутатов.
Под давлением администрации в середине октября законопроект все же был принят за основу. Однако парламентарии сумели выторговать себе два с половиной месяца на подачу поправок. За это время стороны должны совместными усилиями подготовить компромиссный вариант. Смольный пообещал депутатам усилить их роль в приватизационном процессе.
Второе чтение в минувшем году так и не состоялось.
Этим летом КУГИ провел через парламент закон «О методике определения арендной платы за объекты нежилого фонда, арендодателем которых выступает Санкт-Петербург». Документ предписывает полностью пересмотреть политику города в отношении распределения льгот по аренде. Он ввел для льготников бюджетный «ограничитель»: в казне должна ежегодно предусматриваться строго фиксированная сумма, которую город сможет потратить на дотации. Другой документ КУГИ «О порядке предоставления льгот по арендной плате...» был одобрен на одном из последних заседаний правительства 2004 года. Он устанавливает для льготников дополнительные ограничения - по площади. Все сдаваемые городом в аренду объекты нежилого фонда предполагается разделить на коммерческие и социальные. Для льготников помещения будут предоставляться только в рамках "Фонда объектов социально значимого использования". Формировать его предстоит из помещений, арендная ставка за которые не превышает 75 у. е./кв. м. Согласно закону суммарная площадь объектов фонда должна пересматриваться ежегодно и утверждаться законом.
Городское правительство одобрило проект закона о порядке предоставления льгот по аренде. Предполагается, что список имеющих право на арендные скидки организаций значительно урежут.
Безусловно, нельзя обойти вниманием и пиар-акцию под условным названием «Одиннадцать надежд», суть которой заключается в единовременной продаже принадлежащих городу пакетов акций гостиниц, включая такие привлекательные, как «Московская» и «Октябрьская». Последние, впрочем, продадут только в начале наступившего года. Оттого цвет бронзы и потускнел.
Коммунальный взрыв-пакет
Многострадальная сфера ЖКХ не первый уже год – за чертой призеров. Конечно, городской парламент в очередной раз дал зеленый свет жилищно-коммунальной реформе, созревшей в кабинетах Смольного. Ожидаемой битвы по поводу грядущего повышения тарифов не случилось: губернаторский пакет законов был принят в трех чтениях почти единогласно. С одобрения законодателей квартплата увеличилась уже в июле прошлого года.
Правительство намерено за пять с небольшим лет осуществить коренную модернизацию городского хозяйства. На первом этапе (до конца следующего года) планируется провести инвентаризацию имущества отраслей ЖКХ, реструктуризацию и ликвидацию задолженности организаций и граждан, начать переход к договорным отношениям между заказчиками и поставщиками услуг. На 2006 год намечен переход к системе конкурентных отношений в ЖКХ, привлечению в данную сферу частных компаний. В 2007-2010 годах предполагается ликвидировать дотационность отраслей городского хозяйства и перевести их на самофинансирование.
Покамест частников приводят на рынок ЖКХ буквально под ручку. Немецкий «Питер Дуссманн» и отечественное ЛенСпецСМУ стали в минувшем году первыми любимцами городской администрации на данном поприще. Придут ли за ними другие – вопрос остается открытым.
Планов громадье
«Я бы взял частями, но мне нужно сразу», - примерно так говорил неунывающий Великий комбинатор. И так же рассуждает новая администрация Смольного. Затеяв коренные преобразования на рынке недвижимости, городское правительство иногда даже пытается бежать впереди паровоза (читай: федерального законодательства), но в целом со своими функциями справляется. Или учится справляться. По крайней мере, никаких непоправимых телодвижений сделано не было и хотя бы видимость стабильности сохранена. Что позволяет смотреть вперед с изрядной долей оптимизма. Согласно законам политической экономии.
