Хрущевками принято называть панельные трех-пятиэтажные дома, массово сооружавшиеся в СССР в середине прошлого века. В Ленинграде строительство таких объектов прекратили в 1970-х годах, поэтому возраст средней «панели» в нашем городе приближается к сорока-пятидесяти годам. При этом не секрет, что большинство домов были рассчитаны на 50 лет, для временного решения жилищных проблем населения. Затем их планировали сносить либо реконструировать. Поэтому ни у кого в последние годы не вызывало сомнения, что хрущевки – морально устаревшие, не отвечающие современным нормам проживания дома. Множество недостатков и выработанный временной ресурс привели к тому, что в последние годы петербуржцы весьма неохотно покупали такие квартиры, предпочитая жилплощадь в кирпичных и кирпично-монолитных домах. Однако кризис изменил расстановку сил в эконом-сегменте.
Дома советской закалки
На растущем рынке, во время расцвета ипотечных и городских целевых программ, квартиры в хрущевках приобретались не слишком активно. По оценкам экспертов, количество сделок с такими объектами на вторичном рынке не превышало 10%. Потенциальными покупателями в данном случае были наиболее ограниченные в финансах граждане либо жители коммунальных квартир. Затем, в конце 2008 года, когда многие собственники еще не были готовы снижать цену на свои объекты, спрос на хрущевки и старую «панель» упал еще сильнее. По разным оценкам, он снизился на 25–50% от уровня прошлых лет. Как считает заместитель директора агентства недвижимости «Бекар» Николай Лавров, причин тому несколько.
«Во-первых, сократилось число расселений коммуналок. Во-вторых, квартиры в хрущевках и до кризиса не были особо ликвидными: на растущем рынке их покупали, так как в эконом-классе это были те немногие объекты, которые могло приобрести большинство граждан. Но сейчас квартиры в таких домах дешевеют гораздо быстрее, чем более качественное жилье. Разница в темпе снижения цен – полтора-два раза. Соответственно, эту недвижимость просто рискованно покупать. И срок эксплуатации хрущевок уже вышел, лет через десять они просто начнут рушиться. Так зачем покупать квартиры в доме, будущее которого не ясно?» – объясняет позицию многих покупателей Николай Лавров.
По мнению генерального директора агентства недвижимости «Мажордом» Василия Комарова, есть еще одна причина, по которой количество сделок с хрущевками в последние время шло на убыль: «Где-то год назад ряд банков отказался выдавать ипотечные кредиты под залог панельных домов и хрущевок. Это привело к снижению спроса на них, соответственно, и цен на такие объекты. К тому же люди понимают, что хрущевки – морально устаревшие дома. Они неудобны для проживания во всем: и с точки зрения метража, и со стороны коммуникаций, и из-за социальной среды. Поэтому квартиры в них старались не покупать».
Ценовые кульбиты
Однако после того как многие собственники весной этого года подкорректировали цены на свои объекты, сделки с хрущевками вновь оживились. Как поясняет менеджер отдела городской недвижимости агентства недвижимости «Александр» Светлана Климова, большинство покупателей сейчас ориентированы на дешевое жилье: однокомнатные квартиры до 2,2 млн руб., двух- и трехкомнатные до 3 млн руб. А это как раз хрущевки и недорогие «панели». В результате, как только решающим фактором для покупателя стала цена объекта, спрос на панельные дома снова стабилизировался. Риэлторы называют его «стабильно низким», однако сделки с такими объектами все же занимают свои 5% рынка. Изменился лишь портрет потенциального покупателя таких квартир. На смену жителям коммуналок пришли молодые семьи и люди со средним заработком, сейчас не имеющие возможности «прокредитоваться» для покупки более комфортного жилья.
По данным аналитиков, с начала года цена квадратного метра в хрущевках и старых панельных домах снизилась на 25–30% в зависимости от района города и состояния конкретной квартиры. «Если цена однокомнатной квартиры в хрущевке будет около 2 млн руб., такой объект найдет своего покупателя. Ведь ипотечные программы сейчас практически не действуют, количество выданных субсидий снизилось в два раза, поэтому дешевые квартиры очень привлекательны для людей. А средняя цена квадратного метра в хрущевке сейчас держится в пределах 70 тыс. руб., в то время как цена «квадрата» в кирпичном доме составляет 80–90 тыс. руб.», – комментирует ситуацию заместитель генерального директора агентства недвижимости «Дарко» Марина Буторина.
Однако, уточняют эксперты, изначально ни один покупатель не будет искать квартиру в хрущевке, даже несмотря на ее низкую стоимость. «Запросы от клиентов формулируются в режиме: у меня есть определенная сумма денег, и в ее пределах мне нужно подобрать квартиру. Поэтому если конкретному клиенту по стоимости подойдет только квартира в хрущевке, он ее возьмет», – разъясняет ситуацию заместитель генерального директора Агентства развития и исследований в недвижимости (АРИН) Владимир Спарак.
Спорные преимущества
Еще одна характеристика хрущевок, помогающая покупателям мириться с рядом неудобств, – их местоположение. Так, по мнению менеджера компании «Адвекс на Ланском» Марины Гусаковой, если сравнивать предложения квартир одинакового метража – хрущевок в обжитых районах и квартир в только что сданном доме на окраине –, покупатели более склонны приобрести хрущевку. С ней согласна и Марина Буторина: «Люди привыкли к определенной инфраструктуре, поэтому скорее приобретут квартиру в хрущевке, поближе к метро, чем где-то в пригороде, но в новом доме. Ведь если покупатели ограничены в средствах, для них большое значение имеет удаленность дома от метро и других видов общественного транспорта».
Однако сколько ни говори об экономии, отмечают эксперты, а на хрущевку по-прежнему соглашаются далеко не все покупатели. Даже пресловутая реконструкция не способна сделать такие дома более привлекательными для населения. «Сколько денег в хрущевку ни вкладывай, эти дома все равно морально устарели. Даже санация, установка в них лифтов, замена коммуникаций, на мой взгляд, никак не увеличивают спрос на такие объекты. Ведь планировка квартир, сами панели в таких домах все равно остаются те же. Принципиально после реконструкции ничего не меняется», – уверена Марина Буторина.
Единственные, для кого готовящаяся реконструкция имеет значение, – «старые» жильцы панельных домов. «Мы столкнулись с одной тенденцией, – рассказал Василий Комаров. – Многие жильцы хрущевок не продают свои квартиры, ожидая, когда вступит в действие программа реновации. Однако пока не понятно, что будет с этой программой и когда ее запустят. Но люди идут на то, чтобы жить в не слишком комфортных условиях в ожидании обещанного переселения. А вот на спрос, по нашим наблюдениям, этот фактор никак не влияет».
В любом случае, отмечают риэлторы, как только рынок недвижимости снова начнет расти, а банки вернутся к более либеральным условиям кредитования, сделки с хрущевками и старой «панелью» снова пойдут на убыль. В фаворитах у населения по-прежнему остаются кирпичные и кирпично-монолитные дома не старше десяти лет. Именно на них, согласно прогнозам, через несколько лет будет приходиться основной объем сделок на вторичке.
Комментарий
Татьяна Баранова, руководитель отдела жилой недвижимости агентства недвижимости «Олимп 2000»:
– В Петербурге львиную долю вторичного рынка занимают дома, построенные в 50–70-х годах – так называемые хрущевки, брежневки, «корабли». Большинство квартир в них – достаточно низкого качества. Можно констатировать, что в последнее время предложение такого рода объектов на рынке увеличилось. Однако в нем значительную часть составляют квартиры, собственники которых в период кризиса отказались снижать цену, поэтому теперь их жилплощадь не пользуется спросом.
Но в период экономических трудностей и малого объема ипотечного кредитования главную роль играет цена объекта. Поэтому, несмотря на рост предложения, хрущевки все-таки пользуются спросом и находят своего покупателя.
С начала 2009 года количество сделок с такими объектами практически не изменилось – можно говорить о том, что спрос на хрущевки остается стабильным. Этому способствует еще и то, что при выборе между дорогим, качественным жильем и квартирами эконом-класса клиенты сейчас приобретают более дешевую недвижимость.
