Кризисное затишье на рынке недвижимости эксперты используют для того, чтобы проанализировать, как развивалась отрасль до спада, и попытаться спрогнозировать, какой она будет, когда снова начнется экономический подъем. Об этом, в частности, говорили участники круглого стола «Какой девелопмент нас ждет после кризиса?», организованного на прошлой неделе Ассоциацией профессиональных управляющих инвестиционно-строительными проектами, - пишет «Бюллетень недвижимости».
Качественная реконцепция
Классические девелоперы стали появляться в нашем отечестве лишь в последние годы. В отличие от строителя, задача которого – возвести конкретный дом, девелопер мыслит более масштабно. Например, просчитывает, как объект впишется в окружающую его среду, будет ли отвечать потребностям рынка.
Как отмечает Лев Пукшанский, вице-президент УК «Морской фасад», сейчас, когда условия на рынке диктует клиент, усиливается значение качества новостроек – как жилых, так и коммерческих. «До кризиса качество не имело значения, так как рынок принимал абсолютно все. Западные фонды буквально бегали по городу, выискивая, куда вложить средства. Потребитель хватал все, что не движется. А потому снижение качества было неизбежно», – констатирует господин Пукшанский. Его мысль продолжает Алексей Чижов, директор по консалтингу компании Praktis Consulting & Brokerage. По его мнению, на достигшем насыщения рынке большое внимание необходимо уделять реконцепции существующих проектов, «иначе объект не будет иметь успеха – потребитель становится капризным».
В ближайшее время эксперты ожидают дробления сложившихся строительных холдингов и разделения их по специализациям: собственно строительство, решение финансовых вопросов, проектирование и т. д. «Когда у девелопера было 20 проектов на разной стадии реализации, он мог себе позволить удерживать все компетенции в рамках одной компании. В этом случае все функциональные единицы были загружены работой. Сейчас таких гигантов мало, содержать в рамках одной компании подразделения разного профиля накладно и просто не имеет смысла», – считает директор по развитию компании Setl City Владимир Антонов.
«Нью-Васюков» не будет
На развитие офисной недвижимости все больше влияет транспортная доступность. «Главы компаний обычно селятся за городом. Им не интересно терять каждый день по несколько часов только на дорогу, поэтому они привязывают бизнес к месту проживания. В Москве происходит активный вывод офисной зоны за кольцевую дорогу. Офисы внутри столицы перестали продаваться вовсе. Например, первая очередь технопарка «Румянцево» площадью 40 тыс. кв. м построена год назад, сейчас возводится вторая – 100 тысяч «квадратов». И спрос на эти площади очень большой. А новые помещения классов А и В+ рядом с Белорусским вокзалом стоят пустые. Туда просто не проехать – пробки», – заявляет Артур Александров, гендиректор московской компании ООО «Стройбизнес».
Генеральный директор Colliers International Борис Юшенков считает петербургские окраины перспективными для офисной застройки, только если власти займутся подготовкой их к освоению. Себестоимость строительства в Петербурге настолько высока, что ставки в новых бизнес-центрах объективно не могут конкурировать с расценками многочисленных офисов класса D, которые сдаются по 400–600 руб. за «квадрат» в месяц. Таких площадей в Петербурге, по оценке господина Юшенкова, примерно 5–7 млн кв. м. И в ближайшие годы они не дадут выпустить на рынок больше 2 млн кв. м новых качественных площадей. «Давайте представим абстрактный проект «Нью-Васюки». Допустим, город выделит несколько десятков гектаров у метро «Старая Деревня» или «Девяткино», подготовит инженерию, подведет дороги, разработает типовой проект офисных зданий, быстро его согласует, даст субсидии или гарантии по кредитам. И всю эту прелесть предложит девелоперам в обмен всего лишь на одно обещание – сдавать офисы не дороже, чем по 600 руб. за кв. м в месяц», – рассуждает Борис Юшенков. Выиграли бы от таких «Васюков» все – и город, где решилась бы транспортная проблема, и бизнес, и строительная отрасль, и социальная сфера. «Но такое вряд ли случится», – резюмирует эксперт.
Владимир Антонов уверен, что для выживания строительной отрасли нужна унификация условий работы застройщиков по всей стране. «В разных регионах – даже в Петербурге и Ленобласти – совершенно разные правила градостроительства, подходы к принятию градостроительных решений. Для работы в каждом регионе девелоперу нужны отдельные подходы и даже отдельные специалисты, от их отсутствия эффективность его деятельности падает», – убежден господин Антонов.
Эксперты считают опасной модную нынче теорию, будто бы кризис очистит рынок от недобросовестных компаний. Как бы не очистил от добросовестных, предостерегают они. А потому роль властей в том, какое будущее ждет девелопмент, – решающая.
