В рамках Международной конференции Elite Estate корпорация «Адвекс.Недвижимость» провела пресс-тур по объектам элитной недвижимости, расположенным на берегах рек и каналов Петербурга.
Напротив Эрмитажа
Элитная недвижимость по-петербургски – в основном антикварная. Во всяком случае, статусный адрес не меняется веками – в отличие от новых проектов, которым часто не удается остаться в «высшей лиге» дольше нескольких лет.
Из окон домов на Мытнинской набережной Петроградской стороны видны Стрелка Васильевского с Биржей и Ростральными колоннами, Петропавловская крепость, Эрмитаж и вся панорама Дворцовой набережной. По видовым характеристикам с этими домами конкурировать почти невозможно, поэтому и цена соответствующая. Безусловный рекордсмен – строящийся дом на Мытнинской, 1 (или в Зоологическом пер., 2), где строительная корпорация «Возрождение Санкт-Петербурга» предлагает квартиры по $50 тыс./кв. м. В соседних домах, по сведениям директора Центрального отделения «Адвекса» Елены Ивановой, квартиры выставлены по цене от 238 тыс. руб. до 450 тыс. руб. за «квадрат». Покупатели – в основном иностранцы или москвичи, которым важно одним взглядом в окно определить, в какой из столиц они проснулись. Но ради этого взгляда в окно, как оказывается, не все готовы обходиться без парковочных мест: из-за их отсутствия многие отказываются от покупки жилья на Мытнинской.
Выше по Неве, на Петровской набережной, расположен известный «дом политкаторжан», который в 90-х годах прошлого века считался элитным, но потерял этот статус. Квартира площадью 178 кв. м выставлена по цене €1,5 млн, два года назад она же выставлялась за $2 млн. и до сих пор не продана. Особенности дома эпохи пролетарского конструктивизма, предполагавшие внедрение в жизнь принципов коммунистического общежития, перевешивают вид на Летний сад. Но хозяева квартир в нем считают иначе, отказываясь снижать цены.
Машино-проблема
Проблема парковочных мест, которых, по утверждению директора по рекламе и маркетингу корпорации "Адвекс. Недвижимость" Анастасии Лебедевой, «в приличных домах» принято иметь ровно столько же, сколько санузлов во всех квартирах, довлеет над элитным Петербургом, не позволяя забыть о неустойчивых грунтах и плотной застройке центра. Так, в клубном доме «Stella Maris» на 18 квартир - 15 парковочных мест. Можно представить, как жильцы устроят коммунальную склоку при их разделе, иронизирует Анастасия Лебедева.
Парковочная проблема имеет уже десятилетнюю историю. В комплексе «Альба» на Васильевском в свое время джип при въезде в паркинг остался без крыши. Строители увеличили высоту въезда в гараж, выдолбив отбойными молотками в бетонном полу две колеи для колес машин.
В петербургских новостройках, претендующих на элитарный статус, застройщик нередко обещает множество экзотических «изюминок», но упорно экономя на парковочных местах, сетует Анастасия Лебедева.
Две высоты
Дальше по Петровской набережной открываются неоднозначные виды на «Аврору» (не крейсер, жилой дом) и «Монблан». По сведениям директора Центрального отделения корпорации "Адвекс. Недвижимость" Елены Ивановой, в комплексе «Авроре» до 80% квартир были куплены с инвестиционными целями, и теперь многие из них в продаже, минимальная цена – 180 тыс. руб. за кв. м. Покупатели, по ее словам, приходят, видят грязное фасадное остекление и уходят. Кроме проблемы ухода за фасадными стеклами, тут еще и плотный поток машин под окнами. Застройщик позиционировал комплекс как элитный, но теперь он на этот статус не претендует, уверена Елена Иванова.
В «Монблане», который еще строится, не проданы два пентхауса. Цену застройщик, «Строймонтаж», в открытом доступе не размещал, но есть основания полагать, что он готов торговаться.
Элитные «во всех отношениях» объекты Петроградского района, по мнению Анастасии Лебедевой, расположены на Каменном острове (например, комплекс «Возрождения СПб» на 2-й Березовой аллее). На квартиры Каменного острова стоит очередь, в продаже они появляются редко.
Претензии Крестовского острова на элитный статус безосновательны, считает главный маркетолог «Адвекса», – из-за шума и многолюдья в любимом горожанами Приморском парке Победы и строительства стадиона для «Зенита». Стадион – после колонн самосвалов по ночам в период стройки - с 2010 года обеспечит владельцам т.н. элитного жилья не реже двух раз в месяц общение со счастливыми (или огорченными, но не менее шумными) болельщиками.
Президент корпорации «Адвекс. Недвижимость» Александр Романенко поделился своим опытом переездов в элитное жилье. Опыт невесел. Состояние жизни на стройке длится не годами - десятилетиями. Застройщики – по российским, отличным от западных традициям – сдают жилье без отделки, благодаря чему жильцы годами вынуждены слушать дрели и перфораторы, дышать пылью и ждать подключения всех обещанных опций. Эти традиции особенно раздражают на фоне ценовых ожиданий застройщиков.
Дворцовое содержание
На Дворцовой набережной парковка запрещена вообще. Есть крохотные дворики, в которых могут разместиться несколько машин. Рядом, во вторых-третьих дворах, остались нерасселяемые коммуналки. И всё же квартиры с окнами на Дворцовую, по петербургским понятиям, с полным правом называются элитными. Огромные площади (в продаже выставлены объекты 170-300 кв. м), великолепные входные группы, статусный адрес и виды из окон определяют цены: $18-25 тыс. за кв. м. (квартира 300 кв. м «тянет» на $6 млн). А вот покупателей на такое жилье сейчас мало.
Клиентам риэлторских компаний стали намного меньше интересны расселения: предложений и без того хватает. И все же, говорит Елена Иванова, «Адвекс» получил от иностранной компании заказ на расселение дома на Адмиралтейской наб., 22 под представительство.
Жители домов на Адмиралтейской набережной меньше страдают от дефицита парковок, здесь можно ставить машины у тротуара или между домов. В домах №6 и 12 поселились совладельцы холдинга «Адамант». Можно стать их соседом: сейчас здесь выставлены на продажу две квартиры – 168 и 170 кв. м примерно по 280 тыс. руб. за квадрат.
Чижик-пыжик
Арсенальная набережная никогда не считалась престижным местом жительства, здесь в основном офисы. Но «Дом на Арсенальной» ГК «Пионер», отнесенный застройщиком к бизнес-классу, по информации Елены Ивановой, распродается вполне успешно (по цене от $2 тыс. до $2,7 тыс. за кв. м).
Напротив - через Неву - дом на наб. Робеспьера, 4. Он может служить иллюстрацией метаморфоз элитного жилья. Вместе с комплексом «Альба» на Васильевском «Дом с флюгером» с видом на следственный изолятор «Кресты» был пионером элитного домостроения в новой истории города. Сейчас его относят к бизнес-классу, который, будучи сильно переоценен, заметнее прочих сегментов потерял в цене. Александр Романенко рассказывает, как квартира на Робеспьера, 4, выставленная за 40 млн руб., ушла в итоге за 22,5 млн. (с дисконтом в 44%).
Адреса на Фонтанке могут считаться элитными лишь на отрезке от Невы до Невского (по границе «золотого треугольника»). В этой части Елена Иванова насчитала в продаже 6 квартир по цене от 135 до 270 тыс. руб./кв. м. Самый престижный – дом «Корпорации С» у Михайловского замка, заселенный в 2000-м. Место, в котором любая коробка станет элитной. На квартиры в этом доме – тоже очередь, но предложений на продажу нет.
На пересечении Мойки и Невского пр. квартиры продаются по $6 тыс. за кв. м. Ценовой рекорд на Мойке, по данным Елены Ивановой, принадлежит дому №40 – 638 тыс. руб. за квадрат или 51 млн руб. за 80-метровую квартиру.
По соседству, на Миллионной, во вторых-третьих дворах, немало коммуналок, жители которых не хотят переезжать в отдельные квартиры спальных районов.
На Английской набережной жилых объектов немного. Предложения не уступают по цене Адмиралтейской: 17 млн за квартиру площадью 72 кв. м. (236 тыс. руб. за квадрат).
Напротив, на Университетской набережной Васильевского острова, жилья тоже мало. Это место – свидетель хитрости одного из первых застройщиков Петербурга, светлейшего князя Меншикова. Он сумел сэкономить земли на госзаказе, разместив здание Двенадцати коллегий торцом к Неве и оставив максимально возможное пространство набережной для собственного дома. Анастасия Лебедева отметила в качестве особо популярного у покупателей трехэтажный дом за Румянцевским садом (46 млн руб. за единственную выставленную квартиру).
На другой стороне Стрелки Васильевского – редчайшая для района новостройка «У Ростральных колонн». Новое жилье предлагается заметно дороже, чем старое по соседству: до $5,6 тыс./кв. м - против 140 тыс. руб. за квадрат в квартире по Биржевому переулку, 1.
Якоря на берегу
В развитии рынка элитного жилья есть примеры, когда кому-то удается разглядеть и реализовать потенциал спорного местоположения (RBI с «Новой звездой» на Песочной набережной). Или когда реставрация исторической недвижимости делает популярным окружение (дача Державина на Фонтанке).
В «Новой звезде», признанной в Петербурге эталоном элитного жилья «по-московски», собственники квартир платят по 20 тыс. руб. в месяц за содержание инфраструктуры (кафе, бассейн, сауна, спортзал, детская и сигарная комнаты). Под дополнительные опции в доме отведена чуть ли не половина площади, говорит Анастасия Лебедева (обычно – не больше четверти). На продажу квартиры в комплексе выставлены по 25 тыс. у.е./кв. м (евро или долларов – определит спрос).
Кроме «золотого» в Петербурге возник еще один треугольник – федеральных проектов. Его влияние на окружающее жилье позитивным не стало. Конституционные судьи в здании Сената и Синода уже разместились, но вокруг жилья практически нет. Новая Голландия и вторая сцена Мариинки по сути только начинают строиться, так что о влиянии на рынок говорить бессмысленно. Кстати, стоимость проекта второй сцены за шесть лет выросла в шесть раз, превратив его в самый дорогой концертно-театральный проект Европы. Такое возможно только в России, считает Александр Романенко.
Рядом с этими двумя недостроями, на Крюковом канале, жилье предлагается от 54 тыс. руб. за квадрат (дом 27) до 185 тыс. руб. (дом 4). Анастасия Лебедева считает жителей района оптимистами: они верят, что будут жить в красивом квартале, и не страшатся тысяч зрителей, которые приедут в концертные залы Мариинского театра и Новой Голландии по узким улочкам. И припаркуются здесь же.
По мнению Александра Романенко, элитной недвижимости Петербурга свойственны некоторые перекосы. Для иллюстрации такового участники пресс-тура получили листовку о продаже пентхауса в комплексе «Морской фасад» рядом с намывом за $3,06 млн (по текущему курсу – 96,6 млн руб. за 250 кв. м) Президент «Адвекса» считает, что дорогое жилье в Петербурге станет ближе по цене к другим европейским столицам, которые не менее живописны и славны традициями.
