12 декабря в центральном офисе Setl Group на Ушаковской набережной состоялась пресс-конференция, посвященная главным итогам на рынке в 2023 году. Эксперты выделили основные тенденции отрасли, а также представили свои прогнозы в разных сегментах на 2024 год. По словам генерального директора «Петербургской Недвижимости» Олега Пашина, во второй половине 2023 года был отмечен рекордный рост спроса на недвижимость в Санкт-Петербурге и Ленинградской области, вызванный стремлением покупателей сохранить сбережения и инвестировать с выгодой.
Экономические факторы подстегнули спрос
Объем спроса на рынке Петербургской агломерации за 2023 год оценивается в 3,6 млн кв. м, что на 29% больше показателя 2022 года. Основная активизация спроса началась с августа на фоне неоднократного повышения ключевой ставки ЦБ, а также увеличения в сентябре минимального размера первого взноса по льготной ипотеке с 15% до 20%. Это побудило потенциальных покупателей приобрести недвижимость до вступления в силу новых условий.
Больше всего сделок на рынке пришлось на жильё массового сегмента – 91%, где лидирующие позиции поделили между собой классы «комфорт» (44%) и «комфорт+» ( 31%). Количество ипотечных сделок на рынке СПб и ЛО достигло 87% (+ 2 п. п. относительно 2022 года). Их основу, как и в 2022 году, составили льготные программы, в том числе – гос. программа и семейная ипотека – 90% (+ 4 п. п. выше результатов прошлого года). Средневзвешенная ставка по выданным ипотечным кредитам на первичном рынке за 10 месяцев составила 5,4%, что почти в 1,5 раза выше в сравнении с 2022 годом (3,9%). Средний размер ежемесячного платежа в 2023 года достиг 34 тыс. руб., в прошлом году он был на уровне 30 тыс. руб.
Активность девелоперов по пополнению рынка новым предложением увеличилась на 12% по сравнению с показателями прошлого года и составила 3,7 млн кв. м (в 2022 году 3,3 млн кв. м). При этом 36% объектов, выведенных на рынок в 2023 году, пришлось на территории областных локаций. На счету ТОП-15 ведущих застройщиков – 70% от всего объема нового предложения, в тройке лидеров –Setl Group, «Самолет» и «ПИК».
Средняя цена предложения в классе «масс-маркет» в Северной столице выросла на 5% и составила 230 тыс. руб. за кв. м. В пригородах цены стабильны – 146 тыс. руб. за кв. м.
«В начале 2024 года возможное повышение первоначального взноса, снижение размера кредита могут привести к существенному изменению спроса. Реальная емкость рынка вернется к показателям, сопоставимым с 2022 г., и составит 2,5-2,7 млн кв. м. Однако это возможно при условии сохранения суммы кредита для Санкт-Петербурга и Ленинградской области в размере 12 млн. руб.», - комментирует директор Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» Ольга Трошева.
Загородная недвижимость: курс на рост
На загородном рынке Петербурга и Ленинградской области по итогам 2023 года реализовано 8,5 тыс. лотов, что на 9% выше показателей 2022 года. Основная активность спроса была отмечена во 2 и 3 кварталах. Традиционно наибольшую долю в продажах (около 90%) составляют участки без подряда. Они показывают стабильную динамику, начиная с пикового 2021 г., за счет регулярного пополнения рынка новым предложением. Остальные 10% спроса делят между собой коттеджи и таунхаусы. При этом объем продаж домовладений вырос на 25% относительно прошлого года.
Девелоперы инвестируют в землю
Суммарно в Петербургской агломерации реализовано земельных участков под строительство жилья (включая апартаменты) на сумму чуть менее 100 млрд руб., что на 31 % больше итоговых результатов 2022 года.
На конец 2023 года в открытом предложении находилось более 7 тыс. га (около 400 лотов) под строительство более 40 млн. кв. м. При этом 44% в га и 21% от количества лотов – это предложение на пригородных территориях. Только около 11% земель имеют полную градостроительную подготовку, 30% - без подготовки. Остальной объем предложения (59%) приходится на частично подготовленные лоты.
Привлекательный стрит-ретейл
Объем продаж на рынке встроенных коммерческих помещений на первичном рынке Санкт-Петербурга и Ленинградской области превысил итоговые показатели 2022 года на 18%. Всего в этом году было реализовано 1,3 тыс. объектов стрит-ретейла. Основной спрос пришелся на 3-4 кварталы. Интерес инвесторов, как и прежде, был сосредоточен на объектах, находящихся в Санкт-Петербурге - 65% сделок. Областные объекты показали положительную динамику – по итогам 2023 года количество проданных помещений увеличилось на 10% относительно итогов 2022 года. Средневзвешенная цена коммерческого помещения на конец 2023 года составила 253 тыс. руб. за кв. м. Объекты площадью до 100 кв. м. составили около 70% от общего объёма предложения.
В 2024 году ожидается сохранение активности спроса на коммерческую недвижимость формата стрит-ретейл. Особенный интерес будут представлять инвестиционно- привлекательные лоты в черте города на территориях редевелопмента.
Апартаменты подтвердили статус инвестиционной недвижимости
На конец 2023 года на рынке Петербурга было представлено 63 комплекса апартаментов общей площадью 261,2 тыс. кв. м. или 7,1 тыс. юнитов. По сравнению с 2022 г. количество комплексов в продаже увеличилось на 31%, однако совокупный объем предложения остался практически неизменным.
Суммарно за год рынок пополнился 150 тыс. кв. м или 4 тыс. юнитами в комплексах апартаментов (66% пришлось на сервисный формат). По сравнению с рекордным 2022 г. количество выведенных в продажу лотов снизилось на 48%. Половина новых комплексов апартаментов, вышедших в продажу в 2023 г., пришлась на объекты реконструкции в историческом центре Петербурга. Средневзвешенная цена квадратного метра апартаментов всех форматов по итогам 2023 г. составила 290 тыс. руб., прирост +4% по сравнению с прошлым годом.
В этом году тренд на увеличение доли сервисных апартаментов усилился. В объеме предложения сервисные апартаменты составили 72% (5,1 тыс. юнитов), что связано с выходом в продажу нескольких крупных проектов.
«Апартаменты все больше укрепляются в статусе инвестиционной недвижимости на рынке. В данный момент это сформировавшийся сегмент, который хорошо знаком профессиональному инвестору», — отметила руководитель департамента управления проектами Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» Светлана Московченко.
