Что попадает под колпак
Поправки в 115-ФЗ «О противодействии легализации доходов, полученных преступным путем, и финансированию терроризма», о которых идет речь, вступили в силу 10 января 2021 года (подп. 1.1 п. 1 ст. 6).
Начиная с этой даты сделки с недвижимым имуществом на сумму от 3 млн руб. либо эквивалентную сумму в валюте подпадают под обязательный контроль. Под этим понимается предоставление сведений обо всех операциях (как с наличными, так и с безналичными средствами) по данным сделкам в Росфинмониторинг.
Суть новации в том, что раньше такое требование относилось только к операциям, в результате которых квадратные метры становились чьей-то собственностью. Теперь же перечень манипуляций с недвижимостью, которые попадают под колпак, расширяется.
Проверяться будет не только купля-продажа, но и, к примеру, аренда. Если вы думаете, что найма недвижимости за 3 млн не бывает, то вспомните, что участниками рынка являются не только физические, но и юридические лица. Отвлекитесь от квартир и представьте себе аренду склада, бизнес-центра или земельного участка, и тогда эта сумма перестанет казаться запредельной.
Зачем придумали поправки
Бурный резонанс вокруг поправок, признаться, на рынке поняли не все. И дело тут в том, что они вовсе не инновационны. Всё-таки «антиотмывочный» закон действует в стране уже два десятка лет, и все уже привыкли к государственному контролю кошельков граждан и бюджетов организаций.
«Федеральный закон № 115 был принят в далеком 2001 году, – комментирует президент НП „Санкт-Петербургская палата недвижимости“ Дмитрий Щегельский. – Тогда в нем была указана сумма, подлежащая контролю при обороте наличных денег, – более 600 тыс. руб. В 2004-м закон дополнили еще одним подконтрольным пунктом – любые сделки по переходу прав собственности на недвижимость. А сделки на сумму три и более миллиона рублей подлежали особому контролю с сообщением данных по ним в Росфинмониторинг».
По словам эксперта, государство уже 17 лет контролирует сделки с недвижимостью. И странно, что раньше никто (кроме организаций, которым вменили вести учет таких сделок и информировать о них) до сего момента этого надзора особо не замечал, а теперь вдруг пошла такая волна.
Собственник и директор УК «Альфа Фаберже» Виталий Бахарев согласен с коллегой: «Все сделки с недвижимостью эффективно мониторились налоговыми органами и до января 2021-го. Данный процесс давно отлажен. Про происхождение сомнительных денежных средств у любого гражданина могли спросить и ранее – правда, на практике такие случаи единичны».
Нынешние изменения – это лишь продолжение борьбы государства с теневой экономикой. Власти хотят еще сильнее подрезать крылышки любителям двойной бухгалтерии и сделать рынок более цивилизованным. К тому же «приструнение» налоговых уклонистов поможет повысить сборы в казну. Что особенно актуально с учетом экономического спада на фоне пандемии.
Кто обязан сообщать
Кто же конкретно будет предоставлять в Росфинмониторинг необходимые сведения? Прежде всего это организации, «осуществляющие операции с денежными средствами или иным имуществом». В перечень, приведенный в ст. 5 115-ФЗ, входят банки, риэлторские агентства, страховщики, инвестиционные фонды, микрофинансовые и другие организации.
Что касается нотариусов, то недавно Федеральная нотариальная палата разослала членам сообщества разъяснительное письмо. По словам нотариуса, экс-президента Нотариальной палаты Санкт-Петербурга Петра Герасименко, исходя из этого документа прямой обязанности нотариусов оповещать контролирующие органы не возникло.
Роль строительных компаний в передаче данных «финансовой разведке» понятна еще не до конца.
«Вероятнее всего, застройщиков в том числе обяжут подавать сведения о клиентах в Росфинмониторинг, – полагает Виталий Бахарев. – При возникновении подозрений по поводу легальности средств на покупку недвижимости ведомство теперь может заморозить сделку до 30 дней».
Кого могут проверить
Судя по комментариям в интернете, возможные проволочки при проведении сделки не на шутку встревожили покупателей. Однако спикеры BN.ru уверены: если человек не приобретает элитное жилье в мегаполисе, крупное коммерческое помещение или не скупает квартиры по десять-двадцать штук сразу, то его доходы и биографию скрупулезно проверять никто не будет.
Центробанк даже уточнял, что изменения направлены прежде всего на контроль за операциями компаний, а не граждан. Так что обычным людям, покупающим квартиру эконом- либо комфорт-класса, беспокоиться, похоже, не о чем.
И всё же есть категория покупателей, которым поправки в закон могут принести головную боль. Это граждане, у которых нет доходов в легальном поле, подтвержденных декларацией, приводят пример в инвестиционно-риэлторской компании «Альфа-Групп». Здесь не раз сталкивались с клиентами, которые достают необходимую для сделки сумму буквально из чулка. Это чревато тем, что им придется объяснять источник происхождения средств, потраченных на покупку недвижимости.
«Мне до сих пор попадаются люди, которые годами хранят деньги под условной подушкой, – делится директор „Центра юридического сопровождения“ Юрий Кочергин. – В этих случаях затруднительно проследить цепочку получения средств и доказать легальность их происхождения, хотя отношения к отмыванию они, скорее всего, не имеют».
Юрист предполагает, что вскоре рынок наводнят договоры денежных займов, действительность намерений по которым проверить невозможно. Это, в свою очередь, может свести на нет дополнительный фильтр Росфинмониторинга.
Как отразится на рынке
И всё же большинство экспертов единодушны в том, что новации повлияют на рынок недвижимости незначительно.
«Массовое уклонение от налогов при занижении реальной цены в договорах купли-продажи ушло в прошлое, теперь такие случаи единичны, – говорит управляющий партнер M9 development Антон Минеджян. – Давно работает норма, по которой налоговая имеет право доначислить налог в случае, когда в договоре указана цена объекта ниже 70% кадастровой стоимости».
Кое-каких заморочек, впрочем, не избежать. Особенно в больших городах. Если в провинции, где большая часть сделок проходит ниже порога обязательной отчетности, законодательные новации даже не заметят, то, например, в Петербурге (и в Ленобласти тоже) суммы львиной доли сделок превышают 3 млн.
Поэтому, как считают в «Центре юридического сопровождения», увеличение нагрузки на игроков рынка из-за операций по проверке и отчетности мы наверняка увидим. А застройщиков поначалу будет ждать немало вопросов осторожных граждан о том, чем им могут грозить изменения в законе.
Однако всё это небольшие проблемы, если их вообще можно таковыми назвать. В целом профессиональные участники рынка оценивают изменения в законе позитивно и ждут того же от покупателей. Ведь эти новации ведут к прозрачности сделок с недвижимостью, а значит, больше защищают каждую из сторон.
– Ждать радикальных изменений из-за поправок в 115-ФЗ не стоит. Работа по модернизации этой сферы ведется начиная с 2001 года. Сейчас она стала более четкой и системной. В этом плане весь рынок в последние годы стал более прозрачным. Думаю, нынешние поправки являются еще одним шагом в этом направлении.
– Несмотря на популяризацию услуг нотариального депозитария и банковского аккредитива, множество сделок до сих пор проходят по старинке – через наличный расчет или ячейку банка. Последние два варианта были условно теневыми: практически никто не интересовался легальностью происхождения средств у покупателя. Но всё поменялось – теперь и в этих случаях риэлторы обязаны интересоваться происхождением средств и передавать информацию в Росфинмониторинг.
– При сделках с недвижимостью наличными через банковскую ячейку может быть возобновлена практика, встречавшаяся лет 15-20 назад, когда некоторые банки предоставляли услугу описи содержимого в ячейке. Хотя такая практика поднимет риски депозитария, который при таких описях может нести ответственность, как при договоре ответственного хранения. Но скорее всего, банки ограничатся требованием представить копию договора купли-продажи при аренде ячейки для проведения взаиморасчетов по сделке.
– Единственное изменение, которое коснулось сделок с недвижимостью, – это то, что теперь обязательному контролю подлежат не только сделки купли-продажи, но аренды, найма и прочие. Такие новации никак не отразятся на рынке. Поэтому мне странно слышать тот ор, который подняли «непрошаренные блогеры» всех мастей о небывалом контроле за сделками с недвижимостью, который, по их мнению, начался с 10 января. Предлагаю всем успокоиться и дальше совершать сделки в обычном порядке. А всю фейковую информацию – в бан!
– Очевидно, что государство затягивает пояса и заставляет всех платить реальные налоги. Если раньше операции с объектами стоимостью, например, в 30 млн руб. проводили с помощью двойных расписок, официально показывая стоимость объекта в 3-4 млн и закладывая разницу в ячейку, то сейчас это сделать будет крайне сложно.
– Поправки в 115-й закон страшны только на слух. В поле зрения Росфинмониторинга и ранее попадали суммы от 600 тыс. руб. Более того, закон в прошлой редакции предусматривал осуществление контроля за сделками по передаче прав собственности на жилье. Поэтому не думаю, что нововведения окажут фундаментальное влияние на рынок недвижимости.
– Гражданам стоит учесть, что нововведения в «антиотмывочный» закон обязывают профессиональных посредников отчитываться обо всех подозрительных операциях в рамках сделки. В их числе – продажа объекта, находящегося под обременением, реализация недвижимости по стоимости, явно не соответствующей рыночной, многократные продажи одного объекта и частые покупки недвижимости одним лицом. Всё это подпадает под контроль государства.
