Александр Ольховский: Россия становится тихой гаванью для инвесторов

— Вы президент Гильдии управляющих и девелоперов уже почти полгода. Можно предположить, что за этот период окончательно вошли в курс дел, скорректировали планы, начертили цели и задачи на этой должности. Что Вы для себя на этом посту определили в качестве главного направления?

– Главная задача – сделать Гильдию состоявшейся и успешной всероссийской общественной организацией. Возглавить такое объединение – значит получить довольно обширный круг общения, глубже понять первостепенные проблемы профессионального сообщества. На основе этого уже можно формировать новые цели и задачи.

Эта задача чрезвычайно интересна. И ее решение не приносит непосредственно каких-либо материальных благ, но косвенно позволяет продвигать интересы профессиональных участников рынка, в том числе и нашей банковской группы, путем формирования цивилизованного рынка.

— А откуда пришло решение возглавить Гильдию? Это было Ваше желание или некой инициативной группы?

– Мне неизвестно о создании инициативной группы или предвыборного штаба (улыбается. – Е. К.). Но инициатива была не моя. Предложение сделали коллеги по Гильдии. Они посчитали, что моя кандидатура может быть для организации полезной. Мне сделали предложение, и после некоторых размышлений я решил согласиться выдвинуть кандидатуру на роль президента Гильдии.

— Скажите, пожалуйста, Вам уже приходилось решать какие-либо вопросы на этом посту, которые изначально не попадали в поле Вашего зрения? Было что-нибудь неожиданное, с чем пришлось столкнуться на новой должности?

– Прежде чем возглавить Гильдию я достаточно долго общался с предыдущими президентами объединения, которые возглавляли его с момента основания. Они довольно подробно рассказывали о проблемах, требующих решения, о структуре, об организации. Может быть, поэтому обошлось без неожиданностей. В целом было понятно, что Гильдия позиционирует себя как федеральная структура, но основной зоной ее влияния пока остается Северо-Западный регион. Главная задача организации на ближайшие годы – продвижение возможностей, связей и опыта ее участников в регионы. Если нам удастся не потерять того, что наработано ранее, и продвинуть ГУД в регионы, создать в них сильные представительства, то президентство можно будет считать успешным.

— Таким образом, регионы – важнейшее направление, в котором будет осуществляться деятельность Гильдии?

– Да. Укрепление позиций Гильдии в регионах – задача номер один.

— А инвесторы идут в регионы?

– Рынки Москвы и Петербурга уже достаточно конкурентны. В регионах же существует проблема дисбаланса между доходами населения и комфортностью условий, в которых люди могут потратить эти средства. Естественно, в таком виде ситуацию по торгово-развлекательной недвижимости не могут оставить без внимания ни отечественные, ни международные инвесторы. Недостаток предложения ощущается и в других функциональных нишах коммерческой недвижимости. Однако ни один здравомыслящий инвестор безоглядно не вкладывает капиталы.

Перед тем как принять решение об инвестировании в регион, профессиональная компания проводит анализ функциональной ниши. Для каждой из них используются свои методики. Каждая методика имеет нюансы, вызывающие споры между аналитическими службами, которые предлагают тот или иной подход. Часто встречающийся подход – сравнительный анализ квадратного метра на душу населения в России и в Восточной Европе. По большей части в наших регионах предложение коммерческой недвижимости на душу населения по всем сегментам ниже, чем там. Но Восточная Европа – это не Россия. Там страны меньше, существенно ниже и динамика роста ВВП, и целый ряд других экономических показателей. На мой взгляд, критерии, которые аналитики применяли ранее, требуют дополнительного пересмотра. Как результат – громадный недофинансированный рынок, привлекающий инвесторов с высокой нормой прибыли, несопоставимой с Москвой и Петербургом, вышедшими на иной уровень.

— Вы говорите, что Москва и Петербург уже вышли на новый уровень. Значит ли это, что там рынок коммерческой недвижимости подошел к насыщению?

– Представим себе кабинет инвестора где-нибудь в США и висящую на стене карту мира с точкой на этой карте – Санкт-Петербург. Рядом две цифры – количество жителей и количество квадратных метров торговых площадей. На карте и другие города – Прага, Варшава, Париж… Предположим, что соотношение этих цифр не в пользу Парижа. Какой вывод? Не строить торговые помещения в Париже? Или необходимо взять карту Парижа и проанализировать плотность размещения торговых комплексов, ввод новых жилых кварталов, оценить целесообразность реновации существующих объектов? Соотнести риски и норму прибыли?

Сейчас существует расхожее мнение, что число торгово-развлекательных комплексов (ТРК) в российской Северной столице превысило все необходимые потребности. Кажется, что строить больше нельзя. Но на самом деле это не так. У любого города имеются свои особенности. Да, есть определенные территории, в рамках которых создание ТРК нецелесообразно. Но Петербург – многомиллионный город, и он неравномерно охвачен тем предложением, которое существует. Это один аспект. Во-вторых, торгово-развлекательные комплексы – очень емкое понятие. Сегодня, однако, оно воспринимается достаточно примитивно – как двухуровневое сооружение с паркингом и классическим набором аредаторов. Стандартная концепция «накладывается» на земельный участок и реализуется инвестором. А где новые идеи? Сейчас они необходимы! Борьба идей и технологий – вот что ждет Москву и Петербург на фоне возрастающей конкуренции. Но это не значит, что можно «закрывать» какой-либо из сегментов коммерческой недвижимости. Нужно быть чуть-чуть более проницательным и профессиональным, чем конкуренты.

— Хотелось бы вернуться к Восточной Европе. Я правильно поняла Вашу мысль, что в России можно строить больше торговых центров на душу населения, чем там?

– Ответ на этот вопрос определяется двумя факторами: потребительским спросом или доходами на душу населения и прогнозами на то, как эти показатели изменятся в ближайшие 5–10 лет, а также – культурой потребления.

В России есть региональные города, совсем небольшие, например, те, что находятся за Уралом, где благосостояние жителей существенно выше, чем в среднем по Восточной Европе. При этом, конечно же, каждый регион очень свое-образен и требует индивидуального исследования и подхода. Рекомендация: активнее взаимодействовать с локальными партнерами, компаниями, которые там уже ведут бизнес. Сотрудничество целесообразно не только потому, что необходим административный ресурс местных компаний, но и потому, что местные партнеры тоньше чувствуют рынок. Входящий инвестор руководствуется макроэкономическими показателями, аналитическими исследованиями, но рынка не чувствует. Чтобы ощутить рынок, на нем нужно ежедневно работать, находиться внутри. Альянсы с местными партнерами влекут за собой не только возможность доступа к административному ресурсу и земельным участкам, но и более глубокое осознание ситуации на локальном рынке, в том числе понимание того, что нужно строить и сколько.

— В минувшем году стало уже заметно, что в Петербург приходят западные фонды. Насколько интенсивно, по Вашему мнению, этот процесс будет набирать обороты или он достиг пика и дальше не пойдет? Все-таки мировой кризис нарастает, можно предположить, что иностранные инвесторы станут осторожнее…

– Интерес западных фондов к Петербургу наблюдался и до 2007 года. Изначально он проявлялся к проектам, введенным в эксплуатацию и генерирующим финансовые потоки. Ситуация была весьма благоприятная, и можно было найти проекты с рентабельностью 16–17% годовых. Сейчас этот показатель существенно упал и находится по всем позициям ниже 10%. Опять же, в зависимости от локации и функционального назначения объекта сейчас есть сделки и с cap rate (ставка капитализации) в 7%. Пределом я бы назвал 7–10% для Москвы и Петербурга и до 12% – по российским городам-миллионникам. Этот показатель уже не всегда устраивает даже тех инвесторов, которые входят на российский рынок с консервативной стратегией.

Однако есть и другая возможность – формирование девелоперских фондов. При успешной реализации девелоперские проекты дают доход на вложенный капитал порядка 20%. За последнее время появилось большое количество фондов с такой инвестиционной декларацией. Имеется тенденция к тому, что все большее количество фондов готово инвестировать на девелоперской стадии – да, более рискованной, но и более доходной.

Мы видим примеры, когда была сформирована декларация на приобретение готовых объектов. А в связи с тем, что качественных продуктов, которые соответствовали бы требованиям и критериям инвестора, не находилось, фонды входили в альянсы с девелоперскими компаниями и вкладывались в объекты на стадии строительства. Успех большинства фондов привел к тому, что привлечение денег на российский рынок пошло весьма успешно.

Денежных средств, зарезервированных для последующих инвестиций, достаточно много, и я предполагаю, что в России они будут по-прежнему размещаться. Однако анализ рисков проектов станет значительно более глубоким, и, конечно же, западные фонды будут осторожнее при выборе объектов для инвестиций.

— Что ждет рынок в связи с мировым кризисом?

– Прогнозы – вещь неблагодарная... Но предвидеть развитие ситуации необходимо. В моем понимании экономика в США находится в стадии полноценной рецессии.

Спад производства с высокой вероятностью может повлечь за собой существенное снижение спроса на энергоресурсы. Это, в свою очередь, приведет к поступательному снижению доходов в РФ, как российских компаний, так и населения. В итоге снизится платежеспособный спрос, также и по позициям, которые имеют отношение к рынку недвижимости. В том числе – на жилье эконом-класса. Спрос на данный вид недвижимости зависит от двух составляющих: от платежеспособности физических лиц и от наличия и стоимости ипотечных ресурсов. Мы знаем, что банк «Русский стандарт» заявил о прекращении в 2008–2009 году операций с ипотекой. Вероятность того, что программы жилищного кредитования других банков – при неблагоприятной ситуации на мировых рынках – начнут сворачиваться, достаточно высока. В итоге невозможность получения ипотечного кредита сузит количество потребителей жилья. Значит, возникнут проблемы с финансированием строительства, которое формируется в том числе и от долевого участия. В результате застройщикам придется вкладывать собственные капиталы, которых нет в денежном выражении. Ведь в основном они вложены в новые земельные активы, на которых застройщики предполагают развивать новые проекты. А банки, в свою очередь, изменят подходы к оценке залогов и тем самым сократят кредитование строительной отрасли.

Данная ситуация может быть классической в период кризиса. И тогда компании, которые выстраивали неустойчивую финансовую политику, вынуждены будут с рынка уйти. В результате чего рынок видоизменится. Сначала это будет некий ценовой спад, а затем – банкротство ряда компаний.

Но в целом сейчас экономическая ситуация в России настолько хороша, по сравнению, например, с 1997 годом, что все-таки на фоне общемировых проблем наша страна выглядит очень неплохо. Поэтому вероятен и другой, оптимистичный, сценарий: Россия может оказаться «тихой гаванью» для тех капиталов, которые будет необходимо где-то разместить. Рецессия в США может затянуться на долгое время, а свободные денежные средства инвестировать куда-то необходимо. На российский рынок может прийти какая-то часть неразмещенных капиталов.

— Ну а как на этом фоне будет развиваться ситуация с коммерческой недвижимостью?

– Каждый сегмент коммерческой недвижимости будет вести себя по-разному. В частности, в торговле снижение капитализации объектов маловероятно, так как уровень платежеспособного спроса со стороны населения позволит арендаторам успешно торговать и платить за аренду столько, сколько требуют арендодатели. Соответственно, владельцам недвижимости не придется снижать арендные ставки. И, как следствие, капитализация объектов не упадет.

Что касается офисной недвижимости, в ней также не предполагаются какие-либо катаклизмы. Угроза изменения спроса маловероятна. Офисы ведь арендуют компании, которые в основной своей массе сориентированы на внутрироссийскую экономику. Российский спрос еще в течение нескольких лет останется на высоком уровне. В ближайшие два-три года вероятность его снижения на офисную недвижимость невысока.

— Хотелось бы расспросить Вас о ВТБ, где Вы занимаете пост вице-президента: какой проект на сегодня самый крупный?

– Проект «Набережная Европы», который на сегодняшний момент оценивается в сумму более двух миллиардов долларов.

— В какой стадии он сейчас? Одно время он ведь был заморожен? Вроде бы Институт прикладной химии выражал недовольство суммой, выделенной на его переезд.

– В ноябре 2007 года мы подписали инвестиционный контракт с РФ в лице Комитета управления городского имущества, и ГИПХ, который на правах бессрочного пользования владеет земельным участком и расположенными на нем зданиями (на правах хозяйственного ведения). Была осуществлена новая оценка проекта, которая существенно изменила объем инвестиционных обязательств со стороны инвестора. Данные обязательства предполагают ряд мероприятий, в том числе и перебазирование института. На текущий момент нам неизвестно, чтобы институт заявлял, что его что-то не устраивает в проекте. Более того, мы с ГИПХом работаем на реализацию этого контракта и планируем осуществить переезд в сроки, которые прописаны в сетевом графике. Процесс переезда уже начат. Он состоит из определенных этапов. Сейчас мы активно работаем. В рамках первого этапа заключили договоры на проектирование зданий в Капитолово.

Осуществлены первые шаги в отношении поиска площадей для размещения той части института, которая должна остаться в Петербурге. Переезд завершится в середине 2010 года.

Мы предполагаем параллельно осуществить ряд действий, которые связаны с девелопментом этой территории: провести экологические исследования, создать проект экологической очистки территории. Приступить к очистке мы сможем сразу после выезда ГИПХа. Предполагается выход на Градостроительный совет с предложениями по функциональному зонированию территории. Если Градсовет их одобрит, далее на основании этого будет сформирован проект планировки с разделением на четыре функциональные зоны – жилую, театр танца Бориса Эйфмана, офисный комплекс и гостиницу, по каждой из которых мы планируем провести архитектурный конкурс. Мы считаем, что этот проект, несмотря на все сложности и обременения, будет не только социально значимым, но и прибыльным.

Текст: Елена Корсунская