О современном состоянии первичного рынка недвижимости, марже застройщиков и грядущем Всероссийском жилищном конгрессе мы беседуем с генеральным директором ЦРП «Петербургская Недвижимость» Олегом Пашиным.
– Олег Валентинович, как бы вы охарактеризовали в нескольких словах современное состояние первичного рынка Петербурга и окрестностей?
– Активный рынок. И стабильный. За последние два-три года рынок сильно вырос, и, с моей точки зрения, те объемы продаж, которые мы сегодня имеем в Петербурге, свидетельствуют именно об этом. И в таком состоянии он остается, несмотря на кризисы и экономические проблемы. Это хороший рынок.
– То есть можно сказать, что участники рынка приспособились к новой реальности?
– Даже не совсем так. Просто готовились к серьезным потрясениям на рынке, а их не произошло. Безусловно, усилилась конкуренция, но она усиливается и без кризисов. Кто-то уходит с рынка, его место занимают более сильные игроки. Идут естественные процессы. Главное – ипотечная ставка осталась на приемлемом уровне, сохранилась возможность строить много благодаря проектам комплексного освоения территорий как в Санкт-Петербурге, так и в Ленинградской области. Девелоперы имеют возможность сохранять низкую конкурентоспособную цену для покупателей.
– Вы сказали об ипотеке. Значит ли это, что покупатель с живыми деньгами сегодня на рынке нечастый гость?
– Сегодня в целом по рынку процентов 50 покупателей обходятся без заемных средств, субсидий или материнского капитала.
– При этом уровень благосостояния граждан ведь не растет?
– Безусловно. Однако растут цены на продукты, на бытовую технику, на автомобили, а цены на квартиры уже года два стоят на месте. Целый ряд застройщиков предлагает покупателям компактные квартиры. И есть возможность докредитоваться – получается, что уровень ежемесячных платежей вполне приемлем и понятен для потребителя.
– А за счет чего девелоперы в жилищном строительстве умудряются не повышать цены? Земля не дешевеет, себестоимость растет. Застройщики подвинулись в марже?
– Да, конечно. Но она все равно остается достаточной для того, чтобы вести старые проекты и начинать новые.
– Компактные квартиры, о которых вы говорите, – это уже предел или компактности еще есть куда двигаться?
– Я думаю, что уже предел. Те предложения, которые сегодня есть на рынке, по метражу уже близки к хрущевским планировкам. Не зря же появились так называемые евродвушки и евротрешки, которые позволяют на небольшой площади рационально разместить все необходимые зоны для жилья. Это, кстати, общеевропейская тенденция, так что и название неслучайно. Когда квадратный метр дорог – уменьшение площади неизбежно.
– Насколько адекватно, на ваш взгляд, застройщики сегодня оценивают потребности покупателей?
– Безусловно, адекватно. К этому подстегивает конкуренция. Сейчас рынок развивается в основном благодаря проектам комплексного освоения территорий, где работает несколько девелоперов. Если мы возьмем самые крупные из них – допустим, в Мурино, то увидим там широкий спектр предложений, от жесткого эконома до уровня хорошего комфорт-класса. И девелоперы даже в сегменте жилья массового спроса предлагают в своих проектах не просто квадратные метры, но и комфортные дворы с детскими площадками и местами отдыха, велосипедные дорожки, просторные холлы, есть предложения с качественной отделкой. У покупателя достаточно большой выбор, позволяющий подобрать проект, который максимально соответствует его представлениям об уютном доме, и при этом уложиться в определенный бюджет. Те застройщики, которые не могут сделать адекватное предложение, просто не найдут покупателя и будут вынуждены уйти с рынка.
– У сегодняшнего покупателя уже нет предубеждений по поводу жизни на окраине или даже за городской чертой?
– То, что сейчас строится, одновременно обрастает инфраструктурой – социальной, торговой, коммерческой. Разумеется, покупатель жилья в новостройке предпочел бы более обжитой район. Но, как показывают примеры успешных продаж в проектах, находящихся за КАД, зачастую выбор делается в пользу ценовой доступности жилья, а не близости к центру города. При этом покупатель приобретает полноценное жилье со всей необходимой для жизни инфраструктурой: школами, детскими садами, магазинами, с понятной транспортной доступностью.
– Понятие комфортности с годами меняется. Сегодня даже в сегменте масс-маркет учитываются такие вещи, о которых раньше задумывались только в проектах комфорт-класса.
– И дальше: в комфорте появляются опции, ранее характерные для бизнес-класса. Понятно, для чего это делается: необходимо выдерживать конкуренцию. Очевидно, что уровень жилья растет, и это касается всех сегментов. Проекты семи-десятилетней давности сегодня кажутся безнадежно устаревшими, и эта тенденция сохранится.
– Сколько среди покупателей жилья в Петербурге сегодня составляют иногородние?
– От месяца к месяцу ситуация меняется, но в среднем около 25%.
– А инвесторы с рынка новостроек ушли?
– Нет, конечно. Их стало меньше, безусловно. Как и в целом свободных денег в стране. Я оцениваю количество инвестиционных сделок в 5-7%. Вообще говорить о цифрах в данном случае нужно очень аккуратно, потому что всегда трудно оценить, кто именно является инвестором. Если человек покупает квартиру в расчете на то, что через десять лет она достанется его ребенку, а пока будет ее сдавать, – он инвестор? Скорее да. И таких сделок меньше не стало. Если же говорить о покупках с целью дальнейшей перепродажи – таких стало значительно меньше. Хотя все равно процентов 30 увеличения стоимости квартиры от котлована до сдачи никуда не делись. По наиболее успешным проектам эта доходность еще больше.
– Ипотека с господдержкой заканчивается, в 2017 году ее, скорее всего, уже не будет. При том уровне ключевой ставки, который мы имеем на сегодняшний день, – ничего страшного?
– Считаю, ипотечная ставка сохранится на текущем уровне. Учитывая, что экономика стагнирует, промышленное производство растет слабо, ипотечное кредитование остается для банков привлекательным способом инвестирования средств.
– Осенью в Петербурге состоится очередной Гражданский Жилищный Форум, в рамках которого пройдут Всероссийский жилищный конгресс и выставка-семинар для населения «Жилищный проект». О чем будете говорить на Конгрессе с коллегами, которые съедутся со всей России и не только?
– Должен сказать, что это здорово, когда есть такая возможность – встретиться с коллегами из разных регионов, послушать, как они воспринимают Санкт-Петербург, оценивают предложения квартир в нашем городе, получить, что называется, обратную связь. Мы всегда заинтересованы в получении такого рода информации и рады тому, что такое мероприятие ежегодно проходит в нашем городе.
Пользуясь случаем, хочу поздравить с десятилетием выставку-семинар «Жилищный проект». Проект получился удачный, успешный, нашел свою нишу и еще долгие годы будет востребован петербуржцами и гостями нашего города.
Досье БН
Олег Валентинович Пашин
