Снижение уровня инфляции возвращает частным инвесторам веру в недвижимость, как перспективный инвестиционный инструмент.
Инфляционные ожидания
На прошлой неделе глава Минэкономразвития Алексей Улюкаев заявил, что инфляция в России резко снижается и по итогам года будет ниже 7%. «Мы исходим из того, что инфляция в этом году снизится до 6,5% к концу года. А, начиная с 2017 года, она будет устойчиво ниже 5%», – заявил он.
Несколькими днями ранее глава Банка России Эльвира Набиуллина сообщила, что, при сохранении текущей динамики по итогам нынешнего года инфляция составит 7,2%.
Между тем, последние годы россияне привыкли жить при более высокой инфляции. Напомним, официальный уровень инфляции в 2014 году составлял 11,36%, в 2015 – 12,91%. Впрочем, по оценкам независимых экспертов, пользующихся другими методиками расчета, данные показатели были на 2-4 процентных пункта выше.
В то же время, по результатам опроса Национального агентства финансовых исследований (НАФИ), сберегательные вклады сегодня имеют около 18% россиян. От себя добавим, что часть из них использует для сбережения накоплений не депозиты, а другие инструменты – прежде всего драгметаллы, валюты и недвижимость.
И по причине существенных колебаний доходности по этим инструментам в прошлом году и в начале нынешнего граждане с накоплениями пребывали в постоянном напряжении. Ведь зачастую доходность оказывалась ниже уровня инфляции. Проще говоря, сбережения таяли.
Однако новый тренд на снижение инфляции дарит надежду выйти из порочного круга. А заодно служит поводом пересмотреть свою стратегию сохранения накоплений.
Надежен ли рублевый депозит?
Для начала уточним, что по итогам года инфляция традиционно оказывается выше ожиданий высокопоставленных чиновников. Обычно на 3 п. п. Таким образом, в наших расчетах будем ориентироваться на ожидаемую инфляцию в 9,5-10,2%.
В то же время, усредненная максимальная ставка десяти ведущих российских банков по депозитам физических лиц в рублях за вторую декаду апреля составила около 9,75%. А в банках второго эшелона можно найти предложения и по 11,5%. Что не только защищает от инфляции, но и сулит незначительную прибыль почти без риска.
Слово «почти» мы вынуждены добавить, несмотря на то, что все эти банки являются участниками системы страхования вкладов. А оговорка вызвана последними новостями: после отзыва 24 марта лицензии у КБ «Мико-Банк» Агентство по страхованию вкладов сообщило, что банк фиксировал в своей документации не все вклады. На банковском жаргоне такие депозиты получили название «тетрадочные вклады». То есть, не зарегистрированные во внутренней банковской документации, о чем вкладчики и не подозревали.
«Сведения о вкладчиках и о размещении ими вкладов в реестре обязательств банка перед вкладчиками отсутствуют, – заявили в АСВ. – Для получения страхового возмещения таким вкладчикам необходимо обращаться в суд с иском об установлении состава и размера соответствующих требований, а также подлежащего выплате возмещения по вкладам».
То есть, схема возмещения дала сбой. И риски серийных вкладчиков возросли.
Эти же риски присущи и вкладам в иностранных валютах.
Доллары, евро и золото
По долларовым вкладам процентный потолок сегодня колеблется на уровне 3,5%, по евро – 3%. Выгода настолько незначительна, что многие граждане не утруждают себя посещением банка, чтобы положить деньги на счет, а хранят дома. Покупка же валюты совершается в расчете на то, что курсы валют будут стабильно расти по отношению к курсу рубля.
Правда, сегодня большинство экспертов в краткосрочной перспективе данный рост не прогнозирует. «Во втором полугодии 2016 года я не исключаю восстановления курса в диапазоне 60-65 рублей за доллар по мере стабилизации цен на нефть на уровне $40-50 за баррель, – рассуждает главный эксперт Центра экономического прогнозирования “Газпромбанка” Егор Сусин. – Это обусловлено тем, что дисбаланс спроса-предложения на рынке нефти во втором полугодии существенно сократится».
«60 рублей за доллар – вполне реальная цена при цене $55 за баррель нефти марки Brent. Такая цена может быть достигнута к концу этого года, и это наш базовый сценарий», – говорит главный аналитик «Нордеа Банка» Дмитрий Савченко.
Правда, впоследствии на ситуацию начнут давить другие факторы.
«Рубль ждет в будущем заметное ослабление, – заявил профессор кафедры фондового рынка и рынка инвестиций ГУ ВШЭ Александр Абрамов в ходе конференции ИК «Финам». – При оптимистичном сценарии российской экономики ЦБ придется ослаблять денежно-кредитную политику, значит, ослаблять рубль. При пессимистичном сценарии у Минфина возникают проблемы со сбалансированностью бюджета, а это в итоге тоже будет ослаблять рубль».
Иначе говоря, доход при хранении денег в валюте не гарантирован. Тут либо угадаешь, либо – нет.
Такой же игрой в «орла-решку» являются инвестиции в золото, точнее говоря, в обезличенные металлические счета (ОМС).
«ОМС представляют собой покупку у банка определенного количества металла по текущим котировкам данного банка, при этом металл физически инвестору не выдается, – поясняют специалисты Gold.investfunds.ru. – Поэтому инвестор не несет затрат на хранение металла или риска обесценения актива из-за плохого состояния, как это происходит со слитками ли монетами».
Но с Нового года 1 грамм золота подорожал всего на 100 рублей (с 2530 до 2630 рублей). Что заметно ниже инфляции. Возможно, в перспективе драгметаллы в цене ощутимо вырастут. Но быстро это не произойдет. По словам Егора Сусина, инвестиции в золото имеют смысл на горизонте от 2-3 лет.
Кроме этого нужно помнить, что разница между продажей и покупкой банком металла составляет 5-10%. То есть, рискуете вы, а выигрывают банки.
Домовложение
На этом фоне все чаще приходится слышать о возвращении интереса граждан к инвестиционным покупкам недвижимости. Напомним, до кризиса частные инвесторы выкупали наиболее интересные квартиры в новостройке на нулевом цикле. И продавали, когда дом практически построен.
Впрочем, и сегодня разница в цене объекта на стадии котлована и после сдачи может составлять 20-30%. А многоэтажка обычно строится за два года. Так что целесообразность инвестиции с годовой рублевой доходностью в 10-15% актуальна. Кроме того, априори сдача недвижимости в аренду дает 6-7% годовых. Ведь с продажей ранее приобретенного объекта сейчас можно не торопиться: выгодней подождать хорошую конъюнктуру несколько лет.
Раньше инвесторов сдерживала угроза, что часть застройщиков разорится. Но, после неприятной истории с «СУ-155» о новых банкротствах не слышно. Страхи улеглись.
Как констатирует генеральный директор «Первого ипотечного агентства» Максим Ельцов, сегодня есть возможность выбрать «лучшее качество со скидкой от самой нижней цены однородных объектов».
Так его компания в прошлом году проводила мониторинг нижних цен на однокомнатные квартиры и студии в новостройках, интересные для последующей сдачи в аренду. «Не поленился, посмотрел сейчас. Средние цены не поменялись, а вот количество предложений, которые были явно ниже среднего по цене и с хорошим качеством, заметно снизилось», – рассказывает эксперт.
По словам руководителя аналитического департамента E3 investment Константина Сергеева, цены на недвижимость перестали болезненно реагировать на колебания валютных курсов. «Даже наиболее панически настроенные граждане поняли, что катастрофического обвала рубля не произойдет, гиперинфляции не будет», – резюмирует специалист. В то же время при общей стабилизации в отдельных локациях Петербурга уже фиксируется некоторый рост цен. Например, на юге Приморского района.
По сути, это может служить признаком, что рынок оттолкнулся от «дна». И сегодня самое благоприятное время для инвестиционных покупок.
Тем более что кризис исказил структуру рынка. «Спрос сосредоточился на объектах высокой и средней стадии готовности», – отмечает Максим Ельцов. В ответ застройщики притормаживают запуск проектов, и через 2-3 года это приведет к дефициту предложения строящейся недвижимости.
То есть, появляется смысл приобретать на перспективу интересные объекты именно сейчас.
Итого
Конечно, аналитики предупреждают, что в этом, да и в будущем году, страна, а вместе с ней и строительный рынок, из кризиса не выйдут. То есть, инвестиции в недвижимость остаются невысокодоходным начинанием. Но привлекательность таких вложений на фоне других низкорисковых инвестиций возрастает. Тем более, если у инвестора есть возможность потянуть с продажей объекта несколько лет.
И при сохранении обозначенных тенденций вполне можно ожидать массового возвращения частных инвестиций «в бетон».
