Сегодня специалисты констатируют постепенное возвращение интереса ипотечных заемщиков к сделкам на вторичном рынке и без всякой господдержки.
На текущий момент
Программа госсубсидирования процентных ставок распространяется исключительно на новостройки. Осенью минувшего года Министерство строительства и ЖКХ совместно с Минфином просчитывали варианты субсидирования ипотечных сделок на вторичном рынке недвижимости. Но идея так и не была реализована.
Разница между субсидируемыми и несубсидируемыми ставками заставила многих покупателей переориентироваться с вторичного рынка на первичный.
Кроме того, большинство продавцов на вторичке с началом кризиса не стали снижать цены на выставляемые объекты. И на фоне дешевеющих новостроек их оторванное от жизни предложение оказалось неконкурентоспособным. В какой-то момент эксперты даже заговорили об остановке вторичного рынка.
Между тем, ипотечные ставки на квартирном рынке последние 12 месяцев плавно снижаются. Так, согласно расчетам Центра исследований и аналитики ГК «Бюллетень Недвижимости», на конец марта 2015 года средняя ставка при предоставлении заемщиком справки по форме 2-НДФЛ составляла 18,49%. При справке о подтверждении дохода в свободной форме или по форме банка – 18,8%.
А на конец марта нынешнего года эти показатели соответственно равняются 14,44% и 14,61%. У заемщиков появился выбор.
Сделка в цейтноте
Отметим, что ипотечные сделки при покупке жилья на вторичном рынке имеют ряд особенностей, и позволим себе дать потенциальным заемщикам несколько советов.
Итак, по ряду причин вы решили взять ипотеку на вторичку. Например, в старой квартире уже жить тесновато, но вы не хотите менять район. А новостроек поблизости нет. Что ж, придется изучать многочисленные варианты.
Казалось бы, ничего сложного. Интернет сегодня забит объявлениями о продаже жилья, много их и в печатных СМИ. Но в рекламном объявлении помещаются только самые важные параметры продаваемой квартиры. Поэтому все равно придется провести много времени у телефона.
До кризиса одобренная ипотечная заявка в разных банках была действительна в течение трех-четырех месяцев. Теперь большинство банков сократили эти сроки до 60 дней.
И на практике этого времени часто оказывается недостаточно для подбора подходящего варианта. Еще реже успевают уложиться в оговоренные сроки заемщики, приехавшие из других городов, – просто в силу недостаточного знакомства с реалиями местного рынка недвижимости.
Поэтому имеет смысл начать поиск будущего жилья еще до одобрения банком заявки.
При поиске квартиры на вторичном рынке недвижимости вы можете столкнуться и с «непрофессионализмом» продавцов. Приведем такой пример.
Банк предварительно дал заемщику добро, и тот находит подходящую квартиру. Но далее собственник жилья требует с покупателя аванс до того, как банк проверит сам объект. И в частности до получения аванса отказывается собирать документы о квартире.
Поэтому покупателю вместо получения расписки нужно заключать с продавцом полноценное соглашение об авансе сроком не менее чем на месяц. В соглашении заемщику нужно прописать требование о возврате аванса, если банк откажет в кредитовании объекта недвижимости.
Ограничения по квартире
Кроме того, узким местом ипотечных сделок на вторичке являются требования банков к предмету залога.
Если дом, в котором вам понравилась квартира, построен лет десять назад, проблем с одобрением почти никогда не будет. А вот если дому исполнилось полвека, вам следует заранее поинтересоваться в банке, готов ли он в принципе давать кредит на такой объект.
Правда, единой терминологии на рынке недвижимости нет. Риэлторы и частные продавцы относят к старому фонду дома, построенные до 1917 года. Домов дореволюционной постройки в Петербурге сохранилось около 10 тыс. У банковских же специалистов старым обычно считается любое жилье, построенное более тридцати лет назад.
Само принципиальное согласие работать с такими объектами не означает, что банк даст добро на покупку именно той квартиры, которая вам понравилась. Кроме того, банки устанавливают ряд дополнительных запретов. Скорее всего, отказ последует, если это объект недвижимости с деревянными перекрытиями. Если приобретаемая квартира располагается в доме – объекте культурного наследия. Если в квартире есть незаконные перепланировки, по которым невозможно согласование. Если степень износа дома превышает 50%. Если капремонт проводился слишком давно…
И, естественно, ипотека не дается на квартиры в домах, подлежащих капремонту, сносу, реконструкции. Также возможен отказ на квартиру с газовой колонкой.
Причины столь жесткой позиции кредитора очевидны. Выдавая ипотечный кредит под залог приобретаемой недвижимости, банк должен получить возможность быстро реализовать данный залог в случае дефолта заемщика. Поэтому залог должен быть максимально ликвидным, то есть объектом, который можно продать в короткие сроки и без значительных потерь в стоимости.
Наконец, в ряде банков действуют ограничения по числу сособственников покупаемой квартиры. И, чтобы не терять драгоценное время после одобрения заявки, обо всех ограничениях следует узнавать заранее у банковских ипотечных менеджеров.
Залоговые нюансы
Специалисты подсказывают, что если понравившуюся квартиру не одобряет ни один банк, вы можете получить ипотечный кредит под залог уже имеющейся в собственности недвижимости. Правда, ставки по таким кредитам будут выше, чем под залог приобретаемого жилья.
Учитывайте, что оценщики по-разному определят залоговую стоимость квартиры. Прежде всего, некорректные оценки могут возникнуть в случае, если у объекта нет аналогов.
У Петербурга есть свои региональные особенности. Здесь банки относятся к старому жилью лояльней, чем в целом по стране. Например, порой даже готовы давать ипотеку на квартиры в памятниках архитектуры.
Мнения
 |
Мария Сорокина
член совета директоров, директор по маркетингу ГК «Экотон»
– В связи со сближением процентных ставок по субсидируемой и несубсидируемой ипотеке мы наблюдаем определенный рост интереса потенциальных заемщиков к вторичному рынку. Тенденция только-только обозначилась в конце марта – начале апреля. Приблизительно можно говорить о росте спроса на 10%. При этом на увеличение интереса покупателей влияет и растущая готовность собственников дисконтировать свое предложение.
Со своей стороны банки не теряли интерес к вторичному рынку с самого начала кризиса. Другое дело, что кредиторы не могли себе позволить остаться в стороне при всплеске интереса заемщиков к первичке. Ведь по ценам первичка оказывалась явно дешевле вторички.
И понятно, что покупатели с небольшими бюджетами ориентируются на первичный рынок, благо могут приобрести новое жилье с более актуальной типологией.
| |
Наиля Берестовая
генеральный директор АН «Время недвижимости»
– На фоне некоторого снижения спроса на субсидируемую ипотеку, наверное, уже можно говорить о росте интереса к ипотечному кредитованию сделок на вторичку. Дополнительный бонус заемщикам сулит заметно возросшая по сравнению с весной прошлого года уступчивость продавцов.
В то же время банки пока не идут на снижение требований к залоговым объектам. При этом я не вижу больших проблем в сокращении действия одобренной заявки до двух месяцев. В 90% случаев клиент при поддержке агента успевает провести сделку.
Кстати, обычной сегодня можно считать цепочку из двух-четырех объектов, пять – уже редкость. В 70% случаев одним из объектов цепочки выступает квартира, приобретаемая в ипотеку. Кстати, в этом объеме колоссально увеличилось число квартир, реализуемых по переуступке.
| |
Светлана Климова
генеральный директор АН «Звезды Петербурга»
– Спрос на вторичку сегодня объективно растет. И я бы не стала объяснять это исключительно удорожанием субсидируемой ипотеки. На мой взгляд, это реализация отложенного спроса второй половины минувшего года. Тем не менее порядка 90% наших клиентов – это граждане, которые приходят уже с одобренной ипотечной заявкой или всевозможными субсидиями по госпрограммам.
Со своей стороны к нынешней весне продавцы стали более четко делиться на две категории. Собственники, принявшие решение о продаже уже в кризис, готовы проявлять больше гибкости при диалоге с потенциальным покупателем. В то же время часть продавцов держит объекты выставленными более года и на уступки идти не собирается. Они надеются, что рынок вскоре вернется к докризисным ценам.
