Чем АИЖК может помочь рядовым гражданам

Звучавшие в начале года заявления экспертов о том, что Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) вскоре вообще перестанет кредитовать ипотечных заемщиков, не подтвердились. Тем не менее, заметную долю этого рынка Агентство не сможет вернуть даже после пересмотра своих ипотечных продуктов.

Молодым везде у нас почет

Премьер-министр РФ Дмитрий Медведев поручил АИЖК совместно с Минстроем разработать механизм удешевления ипотечных платежей для молодых семей. Это могут быть дополнительные скидки при кредитовании или гашение части долга.

Напомним, несколькими днями ранее глава комитета Госдумы по социальной политике Ольга Баталина сообщила, что в России могут ввести «Детский жилищный вычет». То есть, выплату части кредита по ипотеке после рождения ребенка будет брать на себя государство. Точнее говоря, АИЖК.

При этом в экономически благополучные времена продукт, ориентированный на молодые семьи, присутствовал в линейках нескольких банков. Но, как поясняет БН генеральный директор «Первого ипотечного агентства» Максим Ельцов, обычно за громкими названиями программ, вроде «Ипотека для молодой семьи» или «Ипотека с материнским капиталом», ничего не стояло. Это был всего лишь маркетинговый прием привлечения определенных категорий граждан. «Например, в таких продуктах сулили отсрочку платежа при рождении ребенка. Проще говоря, отсрочку при погашении основного “тела” кредита, – рассказывает специалист. – Это только увеличивало кредитную нагрузку».

То есть, теперь, судя по всему, на рынке должен появиться инструмент, реально поддерживающий молодые семьи.

Правда, сроки выполнения задачи Дмитрий Медведев не обозначил. А бюджет АИЖК «не резиновый» и на текущий год расписан. Так что, выполнения премьерского поручения, вполне возможно, молодым семьянинам придется ждать долго.

И в истории АИЖК уже были случаи, когда Агентство брало на себя обязательства, а денег на их исполнение не находило. Например, можно вспомнить, как не удалось получить финансирование на оказание помощи ипотечным должникам.

Смотрите, что мы придумали

Между тем, с 1 апреля АИЖК обновило линейку ипотечных продуктов. Как уточняют в самом Агентстве, теперь все кредиты «ориентированы на широкий круг заемщиков, без разделения на базовые и социальные продукты». Также Агентство отменило обязательное страхование ответственности заемщика. Теперь обязательным является только имущественное страхование.

Обновленная продуктовая линейка выглядит следующим образом: «Ипотека с государственной поддержкой» – ставки 11,5-12%, «Приобретение квартиры на этапе строительства» – ставки от 13,25%, «Приобретение готового жилья» – ставки от 13,75%, «Перекредитование» – ставки от 13,75%. В рамках этих продуктов возможны специальные вычеты к процентной ставке (см. таблицу). Заемщик может выбрать фиксированную и переменную ставки. Последняя зависит от уровня инфляции и пересматривается раз в квартал.

При этом идея переменной ставки сразу же подверглась критике большинством экспертов. Так, начальник отдела маркетинга «Санкт-Петербургского центра доступного жилья» Юрий Варламов отмечает, что введение плавающей ставки АИЖК усложняет сам процесс ипотечного кредитования с точки зрения клиента. Поэтому продукт может быть интересен лишь ограниченному кругу заемщиков. «Это граждане, которые отслеживают происходящие на финансовом рынке страны процессы», – уточнил специалист.

А руководитель ГК «Банк Жилищных Решений» Роман Корников подсказывает, что россияне традиционно относятся к ипотеке с плавающими ставками с недоверием. «Любой российский заемщик, беря ипотеку, заранее желает знать итоговую сумму выплат, – констатирует специалист. – Изменение параметров платежа традиционно воспринимается негативно».

Да и параметры предлагаемых Агентством ставок не выделяются среди предложений других игроков. Сегодня можно найти ставки заметно ниже.

Наконец, в настоящее время не наблюдается заметного спроса на перекредитование. «Ипотеку со ставкой 16-25% в январе-феврале минувшего года брало крайне ограниченное число граждан, – поясняет руководитель отдела ипотечного кредитования АН «Петербургская Недвижимость» Виктория Полякова. – Поэтому массового спроса на программы перекредитования не было и не будет».

И о контрагентах

Кроме того, объемы денег, которыми оперирует Агентство, ограничены. «Вряд ли АИЖК может выделить большие суммы для выкупа закладных», – утверждает независимый эксперт, экс-заместитель генерального директора АИЖК Марина Малайчик.

Впрочем, в сотрудничестве с Агентством для игроков ипотечного рынка есть и плюсы.

Напомним, что больше года назад сменилось руководство АИЖК. И пока новый менеджмент входил в курс дела, большинство региональных операторов переориентировалось на продвижение других ипотечных услуг. Теперь же эти участники рынка готовы вернуться к работе с ипотечными продуктами АИЖК.

По словам Марины Малайчик, многие операторы традиционно позиционировали себя, как социальные институты, а сейчас только АИЖК предлагает социальные ипотечные продукты в большом объеме и готово выкупать такие кредиты. «Да и партнерство с таким статусным партнером, как АИЖК, никому не помешает», – рассуждает эксперт.

Таким образом, работа на Агентство носит для операторов преимущественно статусный характер.

Эти грабли нам знакомы

Еще в конце февраля Агентство обнародовало новую стратегию своего развития: оно не видит большого смысла в своем присутствии на рынке в качестве кредитора физлиц. По словам гендиректора АИЖК Александра Плутника, теперь основная задача института – формирование полного цикла господдержки рынка. Упор – на поддержку застройщиков и развитие рынка ипотечных ценных бумаг. Выдача кредитов – дело десятое.

Между тем, взаимодействие с застройщиками пока пребывает на стадии пилотных проектов (выдача кредитов на строительство, гарантий по кредитам, предоставление земельных участков и т. д.) Давать какие-то оценки рано. Да и, по большому счету, потенциальным заемщикам ипотеки не особо важно – на какие средства ведется строительство.

В сегменте ценных бумаг АИЖК ситуация тоже далека от благополучной. Декларировавшаяся несколько лет задача по привлечению длинных денег на ипотечный рынок так и не выполнена. Да и перспективы не особо радужные. Правда, не по вине Агентства.

По мнению одного из пожелавших сохранить анонимность экспертов, на фондовом рынке помимо предложения необходим покупатель. Но юрлица сейчас инвестировать на долгий срок не готовы. «Все размещения ипотечных ценных бумаг (ИЦБ) заканчивались тем, что покупателя находили через административный ресурс. В итоге бумаги скупались государственными структурами, например, Пенсионным фондом РФ. В итоге стало понятно, что модель не работает. Сегодня сформированы площадки, механизмы и форматы ИЦБ, только это сейчас не востребовано», – резюмирует эксперт.

Проще говоря, сегодня АИЖК стоит перед «граблями», на которые уже наступало. Хвастаться нечем.

Возможно, Агентство смогло бы найти дополнительные средства для инвестирования и новых клиентов, готовых вкладываться в ИЦБ, если бы допустило к игре частных инвесторов. Уточним, после того, как банки снизили ставки по депозитам ниже ожидаемого уровня инфляции, миллионы россиян не могут найти инструмент для сохранения своих накоплений.

Но наш запрос в АИЖК о том, собирается ли оно работать с частными инвесторами хотя бы в перспективе, остался без ответа. Похоже, сотрудникам Агентства пока просто нечего сказать.

Специальные вычеты к процентной ставке в рамках ипотечных продуктов АИЖК

Источник: пресс-служба АИЖК

Текст: Игорь Чубаха    Фото: Алексей Александронок