В рамках очередного объезда городских территорий корреспонденты БН разбирались, каково это – жить неподалеку от Петропавловской крепости.
Точка на карте
Свое имя муниципальный округ Кронверкское получил от земляного укрепления – Кронверка, возведенного в 1705-1708 годах и призванного защищать Петропавловскую крепость от атак с суши. Позже оборонительное укрепление приросло рядом каменных зданий, а сегодня на этом месте расположен хорошо знакомый жителям и гостям города Музей артиллерии.
Кстати, часть современного Александровского парка расположилась в зоне отчуждения Кронверка – строить что-либо здесь было запрещено, поскольку эта территория входила в сектор обстрела оборонительных орудий.
Активно застраиваться дошедшими до нашего времени зданиями территория начала лишь в начале XIХ века – именно в этот период здесь появились многочисленные доходные дома, общественные учреждения и ряд учебных заведений.
Территория невелика по площади, не превышает 6 кв. км, однако вряд ли какой другой городской округ может похвастаться таким количеством расположенных в нем достопримечательностей.
Южная часть округа давно является точкой притяжения многочисленных туристов со всего мира, что неудивительно: гостям города хочется увидеть место, откуда начинался Санкт-Петербург.
Помимо ансамбля Петропавловской крепости в южной части Кронверкского расположены Ленинградский зоопарк, Планетарий, Мюзик-холл, театр «Балтийский дом», киностудия «Ленфильм», целая сеть развлекательных объектов, значительное количество кафе, ресторанов и т. д.
К северу, за Кронверкским проспектом, начинается жилая часть территории, которая не менее интересна для желающих ощутить дух «исторического Петербурга». Зачастую именно такой, каким его представляли классики русской литературы: здесь есть роскошные особняки, мрачные дворы-колодцы, редкая зелень и узкие улицы с запутанными проходными дворами.
Как добраться
Крупнейшие транспортные магистрали, связывающие Кронверкское с другими городскими территориями, – это Каменноостровский, Кронверкский проспекты, Большой проспект Петроградской стороны и Большая Пушкарская улица.
В общем и целом ситуация с транспортной доступностью здесь мало чем отличается от соседнего округа – Посадского, раскинувшегося с другой стороны Каменностровского проспекта. Тот же нескончаемый автомобильный поток, те же пробки, в которых пытается маневрировать наземный общественный транспорт, и та же хроническая нехватка парковочных мест. Впрочем, если вы не автомобилист, то к вашим услугам целых три станции метро: «Горьковская» и «Петроградская» непосредственно примыкают к границам территории, а «Чкаловская» расположена за пределами округа, но находится в пешеходной доступности для жителей западной части Кронверкского.
За знаниями и покупками
С дошкольными заведениями дела обстоят неплохо: в округе действует девять муниципальных и ряд коммерческих детских садов.
На территории округа проживает около 22 тысяч человек. Общеобразовательных школ всего три, но и они справляются с нагрузкой, учитывая достаточное количество учебных заведений в прилегающих муниципальных округах.
С объектами торговли в МО Кронверкское заметно лучше, чем в МО Посадский. Стрит-ритейл здесь более качественный, магазины охотно занимают первые этажи зданий в большинстве кварталов, довольно просторные помещения есть и у целого ряда сетевиков.
Плюс к тому, именно здесь, фактически посередине территории округа, расположен некогда легендарный Сытный рынок, к сегодняшнему дню, правда, несколько растерявший как былую славу, так и колорит вольного базара.
Еще одно отличие от соседнего Посадского – производств почти нет. Из более-менее заметных можно упомянуть разве что фабрику детской одежды «Салют» на Кронверкской улице. Зато в достаточном количестве имеются бизнес-центры и офисные площадки самых различных фирм и государственных учреждений.
Что строят
Одним из главных отличий этого округа от соседнего Посадского можно считать фактически полное отсутствие объектов нового строительства в границах территории.
К заметным жилищным проектам можно отнести разве что дом № 9 в Пушкарском переулке, введенный в 2005 году. На сегодняшний день в этом элитном ЖК на продажу выставлено всего несколько квартир, самая дешевая из которых стоит около 15 млн руб.
Иногда историческое прошлое довольно причудливо вмешивается в сегодняшние планы развития этой местности. Показателен пример с проектом «УНИСТО Петросталь», который предполагал строительство многофункционального комплекса у пересечения Кронверкской и Сытнинской улиц. Уже в самом начале работ по освоению участка, купленного девелопером три года назад за 150 млн руб., строителями были обнаружены остатки старой лютеранской церкви и ряд захоронений. На сегодняшний день дальнейшая судьба проекта не определена, а сам участок находится в статусе «археологических раскопок».
Таким образом, никакой конкуренции со стороны нового строительства у вторичного рынка нет, и это еще один из факторов, определяющих весьма высокий уровень цен.
Где жить
По данным администрации муниципального округа, из 150 расположенных здесь зданий 80% было построено в период 1900-1910 годов. Соответственно, в структуре предложения почти те же 80% занимают квартиры в домах старого фонда. Еще 19% приходится на кирпичные здания, как правило 60-70-х годов прошлого века, и несколько процентов на жилье в сталинках. В них же, по данным Центра исследований и аналитики ГК «Бюллетень Недвижимости», расположены и самые дорогие квартиры – средняя цена квадратного метра здесь вплотную подходит к 140 тыс. руб.
Жилья, экспонирующегося в качестве элитного, в Кронверкском немало. Обычно это квартиры с отличным дизайном и отделкой в качественных домах старого фонда после хорошего капремонта. Такое жилье пользуется спросом вне зависимости от текущей экономической ситуации. В глазах определенной части потенциальных покупателей уникальная локация с лихвой искупает такие очевидные минусы, как устаревшая инженерия, отсутствие парковочных мест, весьма неровное социальное окружение и другие характерные особенности жизни в сердце Петербурга.
Фоторепортаж (21 фото)
Отдельные собственники пытаются эксплуатировать ауру данной локации даже несмотря на явные недостатки своих объектов – нередко можно встретить квартиры в полуаварийных зданиях рядовой дореволюционной застройки по ценам, сравнимым с элитными. Такое жилье может стоять в листингах годами – многие жители исторического центра в подобных вопросах непреклонны и скорее откажутся от продажи вообще, чем согласятся на адекватное снижение цены.
Цены на квартиры в Кронверкском начинаются от 4 млн руб., причем в нижнем диапазоне объектов совсем немного, и заметную часть из них можно отнести к малоликвидным. Это квартиры в ветхих зданиях с неудачным расположением, с окнами, выходящими на глухие стены соседних домов и т. д.
«Однушки» немного поприличнее стоят уже как минимум на миллион дороже, но вообще на рынке этого округа однокомнатных квартир очень мало – их доля в общей структуре предложения не превышает 6%.
Максимальный объем экспозиции формируется «трешками» – около 35%, 14% приходится на четырехкомнатные квартиры и около 25% (рекордный для большинства городских территорий показатель) – на крупногабаритное жилье. Последнее не так удивительно, если вспомнить, что в свое время под отдельные квартиры здесь перепланировались иногда и целые этажи в наиболее престижных и качественных домах старого фонда. А цена сделки по таким объектам иногда составляла несколько миллионов долларов.
Средние цены по типам квартир
| Число комнат | тыс. руб. | руб./кв. м |
|---|---|---|
| 1ккв | 4 177,5 | 125 920,8 |
| 2ккв | 6 728,5 | 122 267,6 |
| 3ккв | 8 362,1 | 103 047,1 |
| 4ккв | 12 473,3 | 101 963,4 |
| >4ккв | 18 284,4 | 109 915,9 |
Структура предложения по типам квартир
Средние цены по типам домов
| Тип дома | руб./кв. м |
|---|---|
| Кирпич | 116 339,5 |
| Сталинские | 139 527,4 |
| Старый Фонд | 107 160,9 |
Структура предложения по типам домов
