БН разбирался, какие проблемы может решать совет многоквартирного дома, насколько сложно его организовать и удастся ли реализовать на практике громкие заявления чиновников жилищного блока Смольного.
Наполеоновские планы
Обязанность жильцов создавать домовые советы была закреплена в Жилищном кодексе РФ (статья 161.1) еще в 2011 году. Однако предусмотрена она не для всех граждан.
Согласно положениям ЖК РФ формировать советы не требуется в тех жилых зданиях, где формой управления выбраны ТСЖ или ЖСК. Там уже есть посреднические структуры, которые представляют интересы собственников в диалоге с частными управляющими компаниями или государственными жилкомсервисами.
Всего в Петербурге сейчас насчитывается 22,5 тысячи жилых зданий. Под вышеуказанные требования Жилищного кодекса подпадают 16 тысяч. Однако пока особых успехов достичь не удалось.
По данным председателя Жилищного комитета Валерия Шияна, сейчас советы избраны в 3424 домах (21% от числа домов, где должны появиться подобные структуры). Большинство из советов образованы сразу после вступления в силу статьи 161.1 ЖК РФ. Затем, в 2013 году, процесс застопорился.
Впрочем, в Смольном надеются, что ситуация в скором времени кардинально изменится. Как заверил вице-губернатор Петербурга Владимир Лавленцев, городские власти намерены приложить максимум усилий, для того чтобы все советы появились до конца 2014 года и требования федерального законодательства наконец-то были выполнены.
Вопрос о создании домового совета решается на общем (очном или заочном) собрании собственников. Но его организация – дело очень хлопотное и требующее времени, часто владельцы не заинтересованы в проведении таких мероприятий. В этом случае обязанность инициировать проведение собрания переходит к районным администрациям. Но и в добровольно-принудительном порядке создавать советы будет не так-то просто. Во-первых, существует статья 30 (часть 2) Конституции РФ, в которой говорится, что никто не вправе принудить граждан участвовать в создании и деятельности общественных организаций. Во-вторых, хотя обязанность формировать советы у собственников имеется, но никакой ответственности за ее неисполнение законодательством не прописана.
В интересах жильцов
Безынициативность собственников жилья чиновники объясняют тем, что многие в принципе не знают, какими полномочиями обладает совет дома и зачем он нужен. Хотя статья 161.1 ЖК РФ разработана исключительно в интересах жильцов.
В полномочия нового органа входит оперативный контроль над текущим содержанием и ремонтом общего имущества дома, которые осуществляет управляющая компания, то есть совет выставляет ей претензии и требования устранить те или иные недостатки. Разумеется, такое право есть у всех собственников. Но, как известно, обращения к коммунальщикам в индивидуальном порядке в большинстве случаев ничем не заканчиваются, и, как правило, оборачиваются лишь нервотрепкой.
Один из членов совета, если ему выдана доверенность от общего собрания, вправе проводить переговоры с УК о формировании и организации плана работ по содержанию и текущему ремонту здания. Обычно это председатель. Он обязан информировать собственников о ходе переговоров. Также, на основании имеющейся доверенности, председатель или иной член совета может представлять интересы владельцев в суде. Например, в процессах о смене УК, если до такого дошло.
Но «звездный час» советов должен наступить, когда в Петербурге будет утверждена и заработает многострадальная региональная программа капитального ремонта домов. В Смольном не отрицают, что новые структуры должны помочь ее реализации. На членов советов возложат обязанность контролировать ход и приемку работ по капремонту. Также советы должны готовить предложения по эффективному использованию общего имущества дома, в том числе чердаков, подвалов, колясочных, земельного участка, если он находится в общедолевой собственности. В частности, нежилые помещения на первых этажах дома могут сдаваться в аренду.
По мысли законодателей, советы должны помочь и в борьбе с «резиновыми квартирами» – таких объектов в Петербурге, по разным оценкам, от 500 и более. Зачастую, в «резиновых квартирах» не установлены приборы учета холодной и горячей воды, а собственники платят не за фактически потребленные ресурсы, а по нормативам. «Излишки» при начислении квартплаты раскидывают между другими квартировладельцами. Члены домового совета вместе с представителями управляющей компании вправе составлять акты о нахождении в помещении незаконных жильцов. Эти документы затем передается в УК, городскую прокуратуру, районные администрации и УФМС по Петербургу для принятия соответствующих мер. В том числе для последующего пересчета квартплаты для собственника с учетом фактического количества проживающих.
На общественных началах
В Смольном обещают оказывать помощь всем собственникам жилья, которые решили взяться за создание советов. На сайте Жилищного комитета опубликованы методические указания по избранию таких органов и образцы необходимых документов. Совет может создаваться только на один многоквартирный дом.
В статье 161.1 ЖК РФ не прописывается, сколько конкретно членов должно быть в совете. Логично, что этот орган не может состоять из одного-двух собственников и вряд в таком составе он сможет исполнять свои обязанности. Рекомендация Жилищного комитета: число членов совета должно быть пропорционально количеству подъездов в доме. То есть как минимум по одному представителю от каждого. Однако собственники вправе самостоятельно решить этот вопрос – опять же на общем собрании.
Регистрировать совет в государственных организациях не требуется. Необходим только протокол общего собрания, на котором принято решение о формировании органа. Лучше сделать несколько копий этого документа. В Жилищном комитете собственникам рекомендуют направлять одну из них в районную администрацию, чтобы избежать создания дублирующих структур.
В Жилищном кодексе прописывается, что совет избирается на два года. Однако – опять с согласия собственников жилья – этот срок может быть сокращен, но не увеличен. По решению общего собрания совет может быть досрочно переизбран.
Главная трудность – инертность граждан. Даже если собственники выполнили организационные процедуры, орган все равно может оказаться неработающим. Найти желающих на должности председателя и членов Совета крайне сложно. Ведь эта работа потребует больших затрат по времени. А труд членов совета никак не оплачивается – осуществляется на общественных началах.
Опрошенные БН эксперты считают, что грандиозным планам Смольного по добровольно-принудительному насаждению в Петербурге домовых советов вряд ли суждено сбыться. «Граждан можно сколько угодно пытаться загнать в те или иные общественные организации. Но если они не увидят пользы от деятельности советов, те окажутся созданными только на «бумаге». Я с трудом представляю себе, как советы смогут повлиять на ход реализации программы капремонта домов. Насколько мне известно, многие ТСЖ и ЖСК хотели изменить срок капремонта для своего дома в документе. И у них ничего не получилось, не выйдет и у советов», – полагает генеральный директор ООО «РЭС ТСВ» Сергей Тихонов (занимается управлением и обслуживанием многоквартирных домов).
Руководитель юридической службы Комиссии по недвижимости Общества потребителей СПб и ЛО Екатерина Метелева считает, что пока в законодательстве не будет сформирован механизм воздействия на нерадивых собственников, отказывающихся выполнять требования статья 161.1 ЖК РФ, дело с мертвой точки не сдвинется. «А как разработать систему понуждающих мер – никто не знает. Штрафовать владельцев – нельзя, изымать имущество – тоже, получается замкнутый круг», – говорит она.
В Жилищном комитете говорят, что ситуация с формированием советов в Петербурге обстоит не хуже, чем в других регионах РФ. Впрочем, чиновники готовы признать, что пока этот процесс идет ни шатко ни валко. К примеру, в Самаре советы собственников жилья созданы в 97% от числа жилых домов, где подобные объединения должны появиться. В Ярославле – в 50%. В Петербурге, напомним, пока советы сформированы в 21% многоквартирных домов, в которых их создание предусмотрено по ЖК РФ. Примечательно, что для старта программы капитального ремонта чиновники в таком же добровольно-принудительном и спешном порядке организуют сейчас общие собрания жильцов. С начала этого года прошло более 700 мероприятий. И только менее чем в половине случаев (315) – собрания были признаны состоявшимися. Так что планы Смольного вряд ли удастся воплотить всего лишь за год.
