Если пилотный проект Агентства ипотечного жилищного кредитования (АИЖК) по упрощению правил выдачи ипотечных кредитов провалится, агентство рискует потерять доверие государства.
Рывок на финише
По планам агентства по ипотечному жилищному кредитованию к 31 декабря 2013 года его доля на российском ипотечном рынке должна составить 5%.
Напомним, что в последние годы процент заемщиков АИЖК на российском ипотечном рынке стабильно снижается. По словам директора департамента инноваций, методологии и стандартизации АИЖК Марии Поляковой, на начало ноября эта доля составляла всего 4%.
То есть буквально за два месяца АИЖК надеется на четверть увеличить число выдаваемых своими региональными представителями жилищных кредитов. И для этого запустило пилотный проект по либерализации условий кредитования.
Самыми важными нововведениями для потенциальных заемщиков можно считать следующие. До конца нынешнего года при подаче заявки снято требование в обязательном порядке подтверждать доходы справкой 2-НДФЛ. К рассмотрению принимаются справки о доходах в свободной форме. Также в этот период агентство будет давать кредиты под залог уже имеющегося у заемщика жилья.
Напомним, справка 2-НДФЛ – это документ, в котором отражены сведения об источнике дохода физического лица, заработной плате и удержанных налогах. Наличие такой справки косвенно свидетельствует, что заемщик получает «белую» зарплату.
От обязательного наличия справки при оценке платежеспособности заемщика давно отказались почти все игроки ипотечного рынка, включая банки с участием госкапитала. Безоговорочное требование справки для всех своих программ сохраняли только АИЖК и несколько игроков, не считающих ипотечный рынок для себя приоритетным.
Часть участников ипотечного рынка пошли еще дальше, вообще отменив требования по подтверждению доходов в программах с высоким (от 35%) первоначальным взносом. Кроме прочего, снижение числа запрашиваемых документов позволило банкирам упростить и значительно сократить по срокам саму процедуру принятия решения – кредитовать конкретного соискателя или нет. Тем более что сегодня кредиторы и без содействия заемщика способны здраво оценить его кредитоспособность благодаря бюро кредитных историй и собственным тестовым системам.
Таким образом, на середину нынешней осени нормативы АИЖК оказались самыми строгими и «забюрократизированными» в ипотечной линейке вообще всех кредитных организаций страны. И главная задача пилотного проекта – вернуть потребительский интерес к продуктам агентства.
Возьмемся за руки
АИЖК само не выдает ипотечных кредитов, а лишь разрабатывает стандарты продуктов. Займы населению по этим программам выдают его партнеры – участники системы рефинансирования ипотечных жилищных кредитов (региональные операторы АИЖК и сервисные агенты). АИЖК выкупает займы и выпускает под них ипотечные облигации, тем самым привлекая на первичный рынок ипотеки дополнительные финансовые средства. Например, только в Петербурге и Ленобласти ипотеку по программам АИЖК предлагают 53 компании.
Но, несмотря на привлекательные процентные ставки, многие заемщики к текущему моменту переориентировались на услуги менее требовательных кредиторов, что неудивительно. «Если раньше для клиентов основным фактором выбора того или иного продукта была цена, то сейчас – сервис», – заявил в ходе опроса Ассоциации российских банков директор Управления сберегательных и инвестиционных продуктов Сбербанка Дмитрий Огуряев.
Ряд специализирующихся на ипотечном брокеридже компаний вообще не считает целесообразным сотрудничество с АИЖК. «Почти все обращающиеся к нам клиенты относятся к категориям “сложных” заемщиков. В АИЖК таких отсеивают автоматически», – комментирует руководитель департамента по развитию «Банка Жилищных Решений» Алексей Нугаев. А региональные партнеры все чаще стали жаловаться на отток клиентов.
К сегодняшнему дню недовольство партнеров снижением объемов продаж достигло пика. И наиболее активные стали переключаться на поиск заемщиков для региональных программ других крупных игроков ипотечного рынка.
Например, собственную сеть региональных партнеров по примеру АИЖК создали DeltaCredit, Абсолют банк и Нордеа банк. С этими банками сейчас и заключают договоры многие региональные операторы агентства.
Соответственно, стартовавший пилотный проект АИЖК предполагает совершенствование правил работы не только с заемщиками, но и с региональными партнерами.
Как поясняет заместитель генерального директора АИЖК Марина Малайчик, в рамках пилотного проекта агентство берет на себя предварительный андеррайтинг (оценку рисков) заемщика и предмета залога до выдачи кредита. «Партнер получает гарантию, что данный кредит будет рефинансирован агентством», – поясняет Марина Малайчик. Уточним: прежде малейшее несоответствие сделки требованиям АИЖК могло послужить поводом для отказа выкупа займа.
Кроме того, теперь партнеры могут передавать в АИЖК закладные сразу после сделок, а не держать их на балансе определенный срок, как полагалось ранее.
Параллельно АИЖК обещает поощрять партнеров за сверхплановую выдачу и продажу кредитов дополнительными премиями.
Хочу доложить
«После подведения итогов пилотного проекта данные нововведения могут быть продлены», – говорит об эксперименте Марина Малайчик.
Точнее говоря, на сегодняшний день у самого агентства нет ответа, будет оно готово давать кредиты по упрощенным условиям в следующем году или нет.
Со своей стороны, возьмем на себя смелость предположить, что «пилот» будет продлен. В основу прогноза положены следующие соображения.
Прежде всего надо учитывать, что АИЖК – структура государственная. То есть главной задачей организации является не получение прибыли, а «реализация государственной политики по повышению доступности жилья для населения России». Проще говоря, время от времени руководство агентства должно докладывать о достигнутых успехах.
И с этой точки зрения продолжавшееся последние годы снижение рыночной доли АИЖК вполне можно считать достижением. Как соглашаются участники рынка, свою изначальную роль – института развития ипотечного кредитования в РФ – АИЖК выполнило. «До недавнего времени предполагалась контрцикличная политика развития агентства, которая подразумевает повышение доли на первичном рынке в кризисные периоды, когда доступность ипотеки снижается, объемы кредитования уменьшаются и происходит соответствующее снижение доли в периоды активного роста ипотеки», – поясняет Марина Малайчик.
Но руководство страны убеждено, что экономические кризисы нашей стране в обозримом будущем не грозят. В то же время понятно, что если организация задачу выполнила, работников пора распускать. И чтобы «выжить», АИЖК переориентировалось на следующую задачу: развитие вторичного ипотечного рынка (не путать с ипотекой на вторичном рынке недвижимости).
«В целом поддержка рынку ипотеки оказывается АИЖК через различные инструменты, не только через прямое рефинансирование ипотечных кредитов, но и через вторичный рынок ипотеки – выпуск ипотечных ценных бумаг, предоставление поручительств и другие инструменты, содействующие сделкам секьюритизации участников рынка», – рассказывает Марина Малайчик.
И представители Агентства не первый год публично заявляют, что ипотечные облигации вот-вот станут локомотивом развития ипотечного рынка. Правда, процесс идет не так быстро, как хотелось бы.
Три кита
Следующей задачей, которую взяло на себя АИЖК, является совершенствование механизмов предоставления населению ипотечных кредитов, частично погашаемых жилищными субсидиями. Это программы «Военная ипотека», «Материнский капитал», «Молодые ученые»… Ни шатко ни валко идет развитие рынка социальной аренды жилья.
«В социальных продуктах агентство прорабатывает вопрос унификации условий предоставления субсидий для различных категорий заемщиков», – говорит директор департамента инноваций, методологии и стандартизации АИЖК Мария Полякова.
Но и здесь организация регулярно сталкивается с бюрократическими проволочками. Например, в ряде регионов опять будет перенесено на следующий год субсидирование по ипотечной программе «Молодые учителя».
То есть сегодня у АИЖК можно насчитать три основных направления развития – работа на первичном ипотечном рынке, развитие рынка ипотечных ценных бумаг и запуск специализированных субсидируемых программ. Но пока по всем ним дело идет со скрипом, и госструктура не может рапортовать о новых достигнутых успехах.
Между тем еще не забыт успешный опыт работы с региональными операторами. Иначе говоря, имея привлекательные процентные ставки и приложив минимум усилий по совершенствованию условий обслуживания (то, что давно сделали другие игроки), агентство имеет все шансы снова начать наращивать рыночную долю.
Кстати, в соответствии с принятой этим летом новой стратегией доля АИЖК к 2018 году должна быть не менее 6,6%.
Для потенциальных же заемщиков это значит, что отныне, выбирая кредиторов для подачи заявки на получение ипотечного кредита, лучше не полениться и подготовить дополнительный пакет документов и для АИЖК.
