Рынок жилья Петербурга: Черная речка

Зона с условным названием «Черная речка» ограничена улицей Академика Крылова, набережной Черной речки, Школьной улицей, Липовой аллеей и Приморским проспектом.

Почти элитное место

Территория Черной речки – самая старая часть Приморского района Петербурга. Ее благоустройство и комплексная застройка началась в 50-е годы прошлого века. Возведение жилых домов велось достаточно активно, поэтому сейчас найти здесь свободный участок под строительство очень сложно.

Жилищный фонд этого микрорайона можно условно разделить на три части. В начале улиц Торжковской и Савушкина, а также на набережной Черной речки и вдоль Приморского проспекта располагаются в основном сталинки. Между Серебряковым и Шишмаревским переулками имеется много двух-трехэтажных немецких коттеджей, значительная доля которых в последние годы была реконструирована. Ближе к станции метро «Старая Деревня» (Липовая аллея, Дибуновская улица) сосредоточились кирпичные хрущевки. Среди них отдельными вкраплениями встречаются дома современной постройки.

В кварталах Черной речки имеется масса просторных зеленых дворов. Почти по соседству, на правом берегу Большой Невки, расположены крупные городские рекреационные зоны, такие как Центральный парк культуры и отдыха (ЦПКиО) и Приморский парк Победы.

Доминантой территории в свое время стала станция метро «Черная речка», открытая в 1982 году. Вокруг нее активно развивается торговая инфраструктура – кафе, продовольственные и промтоварные магазины, предприятия сферы услуг. Впрочем, крупных сетевых супермаркетов здесь нет, они располагаются несколько дальше – у станций метро «Пионерская» и «Старая деревня».
Благодаря наличию «собственной» станции метро, транспортная доступность микрорайона считается вполне приемлемой. Но владельцам личных автомобилей приходится туго. Интенсивное движение грузового и легкового автотранспорта по Приморскому проспекту в часы пик становится причиной частых пробок у Ушаковского моста.

Транспортную проблему не удалось решить даже после строительства в 2000-м году Ушаковской развязки, которая соединила виадуком Приморский проспект и Ушаковскую набережную. Развязка позволила развести потоки машин, идущих по Приморскому и Каменноостровскому проспектам, но только отчасти уменьшила интенсивность движения автотранспорта.

Для кардинального решения проблемы городское правительство разработало поэтапный план реконструкции Приморского проспекта. В частности, его собираются расширить до 28 м (сегодня ширина проспекта всего 12 м). В дальнейшем на участке от улицы Покрышева до улицы Академика Шиманского – вдоль набережной Большой Невки – обещают построить новую проезжую часть. К выполнению работ первого этапа реконструкции проспекта рассчитывают приступить во второй половине текущего года.

Улучшение транспортной доступности Черной речки также связывают со строительством Западного скоростного диаметра – восьмиполосной дороги протяженностью около 46 км, которая соединит южные районы Петербурга (Московский и Кировский) с Васильевским островом и Приморским районом. В районе Старой деревни, неподалеку от Черной речки, и пройдет северная часть ЗСД, которая позволит выехать отсюда в южные районы, минуя центр города. Строительство скоростной магистрали планируется завершить к 2010 году.

Пятен нет

По данным информационно-аналитического отдела Группы компаний «Бюллетень Недвижимости», средняя стоимость квадратного метра жилья в районе Черной речки составляет $3,1 тыс. за кв. м.

Наиболее дорогие квартиры предлагаются в реконструированных немецких коттеджах на улице Савушкина – $4,5 тыс. за кв. м. Именно эта часть жилищного фонда района пользуется наибольшим спросом у покупателей. Цены на квартиры в таких домах начинаются от $200 тыс. Иногда в листингах встречаются предложения о продаже коттеджа целиком. Относительно недорогую квартиру в районе Черной речки можно купить в кирпичной хрущевке на Липовой аллее или, скажем, Школьной улице. Стоимость квадратного метра жилья в таком доме – $2,3 тыс.

Новых жилых домов в районе Черной речки практически нет – строительство невозможно из-за отсутствия на территории свободных участков.

Несколько лет назад строительный холдинг «Эталон-ЛенСпецСМУ» построил рядом со станцией метро «Черная речка» (в начале Торжковской улицы) несколько новых домов, квартиры в которых были проданы очень быстро.

В настоящее время в районе есть только один объект жилищного строительства. На улице Дибуновской, напротив домов 61–65, ГК «Развитие недвижимости» возводит кирпично-монолитный жилой комплекс «Приморская высотка». Состоит комплекс из нескольких корпусов от 8 до 23 этажей. Первая очередь объекта уже сдана. Срок сдачи второй запланирован на третий квартал текущего года.

По словам руководителя информационно-аналитического отдела ГК «Бюллетень Недвижимости» Сергея Бобашева, строительство нового жилья на Черной речке возможно только в случае выкупа и перепрофилирования земель предприятий вдоль Приморского проспекта. «Свободных пятен под застройку на соседнем Крестовском острове практически не осталось, со временем строители, возможно, будут искать перспективные участки на другом берегу Большой Невки», – говорит Сергей Бобашев.

КОММЕНТАРИИ

Леонид Сандалов,

заместитель директора АН «Бекар»:

– Район Черной речки можно отнести к дорогим районам города. Здесь немало сталинок, пользующихся у петербуржцев традиционно большим спросом. Сейчас популярность домов этого типа у Черной речки немного снизилась. Но это связано с общей тенденцией уменьшения спроса на сталинские постройки, поскольку в городе возводится много нового качественного жилья.

Наиболее активно в районе Черной речки приобретаются квартиры в двух-трехэтажных немецких коттеджах, также возводившихся в сталинское время. В каждом из таких домов – не более четырех-восьми квартир, которые часто имеют отдельные входы с прилегающего огороженного земельного участка. А это придает коттеджам вид своеобразных таун-хаузов. За последние несколько лет большая их часть была расселена, отремонтирована или реконструирована. Впрочем, иногда реконструкция велась с несоблюдением строительных норм – устройством подземных гаражей, бассейнов, надстройкой мансард и т. д. Реконструированные немецкие коттеджи в районе Черной речки можно отнести к объектам элитной недвижимости. В квартирах этих домов наиболее высокая стоимость квадратного метра в районе.

Перспективы развития жилищного строительства в районе практически нет, поскольку он застроен достаточно плотно. Новых пятен нет, разве что на месте зеленых насаждений. А существующие кирпичные дома пока не подлежат реконструкции.

Яна Долотова,

руководитель отдела аналитики и консалтинга АН «Итака»:

– Все последние годы застройка микрорайона велась недостаточно активно, что связано с дефицитом свободных пятен. Впрочем, не исключено появление новых объектов на набережной Черной речки, напротив Каменного острова и ЦПКиО. На территории, ограниченной улицами Савушкина и Школьной, Карельским переулком и Липовой аллеей также целесообразно возведение жилья повышенной комфортности.

Согласно данным АН «Итака», в скором времени на Приморском проспекте, напротив ЦПКиО, планируется строительство жилого комплекса (площадью 40 тыс. кв. м) с магазинами, кафе и детским садом. По предварительным сведениям, это будет жилье элит- и премиум-класса.

Кроме того, в микрорайоне возможна точечная реконструкция или снос существующих домов ветхого фонда с расселением.

По всей видимости, инвесторов в большей степени могут заинтересовать зоны под строительство жилья как минимум бизнес-класса, с возможностью получения хороших видовых характеристик квартир в будущем жилищном комплексе.

Самые дорогие

Самые дешевые

Cредняя цена (долл, кв.м), Черная речка

АНОНС

В ближайших номерах «Бюллетень Недвижимости» продолжит публикацию аналитических обзоров петербургского рынка недвижимости. В следующий раз читателям будет предложен обзор жилья в районе Суворовского проспекта.

Текст: Дарья Куксенкова