– Оксана Генриховна, как вы оцениваете нынешнее состояние жилищного строительства в России?
– В цифрах ситуация выглядит прекрасно: общая площадь жилых помещений, в среднем приходящаяся на каждого россиянина, по сравнению с 1990 годом выросла с 16 до 22 кв. м. Неплохо, правда? Но, с одной стороны, количество населения сократилось, что «помогло» улучшить статистику. С другой, эти квадратные метры распределяются отнюдь не равномерно. Наиболее обеспеченная часть россиян переехала в просторные апартаменты. А 60% населения страны до сих пор нуждается в улучшении жилищных условий. В последние годы советской власти около миллиона семей ежегодно переезжали в новые квартиры с помощью государства. В последнее время – всего около 100 тыс. семей в год. За два десятилетия ситуация сильно ухудшилась.
– То есть государственная программа по обеспечению граждан России доступным и комфортным жильем, которая была запущена в 2012 году, не работает?
– Программы как таковой нет. Если говорить о повышении доступности жилья, то задача была реализована исключительно в отношении двух узких социальных сегментов. Это ветераны Великой Отечественной войны, которым по стране было предоставлено около 40 тыс. квартир. И это военнослужащие, для обеспечения которых жильем были придуманы и запущены более-менее действенные механизмы государственной поддержки. Все остальные категории – бюджетники, молодые и многодетные семьи – не получили помощи на федеральном уровне или получили ее в статистически незначимом размере.
В отдельных регионах, возможно, удалось что-то сделать. Например, в Москве в ходе реновации «хрущевок» инвесторы обеспечивали всех переселяемых общей площадью по норме предоставления вне зависимости от того, стояли граждане на очереди или нет. Кроме того, при коммерческой застройке часть квартир передавалась городу, который распределял их очередникам или жителям расселяемых аварийных домов. Вопрос городской очереди на улучшение жилищных условий в Москве был в значительной мере решен. Плюс – хорошо работала столичная программа «Жилье для бюджетников», в рамках которой квартиры предоставлялись по себестоимости с длительной рассрочкой выкупа. В Белгородской области был реализован собственный подход, который тоже позволил многим семьям обзавестись жильем. Но это – отдельные очаги по стране.
В целом единой продуманной государственной стратегии повышения доступности жилья нет. Есть ипотека, которая достаточно дорога и которую может взять не более 10% населения. И есть фактическое кредитование застройщиков деньгами дольщиков, покупающих квартиры на стадии котлована.
– А каким должно быть крупномасштабное решение жилищной проблемы в вашем представлении?
– Говорю об этом последние лет десять. Еще в 2003 году Иван Грачев подготовил проект закона о строительных сберегательных кассах. Второй вариант этого же закона мы совместно с экс-председателем Совета Федерации Сергеем Мироновым внесли в Государственную Думу в 2007 году. Эта система, как известно, была разработана и успешно применена в послевоенной Германии для обеспечения жильем большого числа немцев, оставшихся без крыши над головой. В новейшей истории этот механизм был адаптирован под новые условия и заработал в Венгрии, Чехии, Словакии.
– Чем отличается данная система от российских государственных программ?
– Говоря в двух словах, механизм этот очень прост. Граждане, нуждающиеся в улучшении жилищных условий, начинают копить деньги в специализированных банках – стройсберкассах. Вклады размещаются под очень низкий процент – 2-3% годовых, что обеспечивает создаваемую государством систему жилищного кредитования дешевыми «длинными» деньгами. Для того чтобы поощрить граждан нести деньги именно в стройсберкассы, а не в коммерческие банки, государство начисляет участникам программы премии в размере 20% от ежегодного накопления, но не более 14 тыс. руб. Такой была сумма на момент разработки законопроекта. Сейчас, естественно, она может быть пересмотрена с учетом инфляции. За счет этого годовой процент по вкладу существенно повышается. Человек со средней зарплатой получает возможность накопить на первый взнос, причем за относительно небольшой срок – 2-3 года. После чего участник программы получает в стройсберкассе кредит под 5-6% годовых. Он покупает квартиру в ипотеку в доме, который возводят участвующие в программе застройщики, вселяется в нее и далее в течение нескольких лет рассчитывается с долгом.
Кроме того, в системе стройсберкасс должны быть задействованы и другие государственные программы. Это и жилищные сертификаты для военнослужащих, и материнский капитал, и программа помощи молодым семьям. В результате жилье стало бы доступным для многих.
– Это могло бы привести к снижению средней цены квадратного метра?
– Не думаю. Цена квадратного метра на российском рынке – явление, так сказать, макроэкономическое. Она формируется чрезмерными нефтяными доходами, часть которых вывозится за рубеж, а остальные никуда не вкладываются, кроме недвижимости. Будучи сосредоточенными в руках очень небольшого количества граждан, для которых нет верхнего предела в ценообразовании, так называемые нефтедоллары наращивают цены на рынке недвижимости. Тот, в свою очередь, «раскручивает» инфляцию на сопредельных рынках.
В случае появления системы стройсберкасс могут произойти другие изменения. Этот механизм, предполагающий весьма умеренную финансовую помощь со стороны государства, вывел бы на рынок недвижимости огромную новую категорию покупателей – людей со средними для нашей страны доходами. Часть застройщиков будет готова сократить маржу, увеличив одновременно объемы продаж. Они отреагируют на изменение спроса предложением нового продукта – квартир в домах эконом-класса по минимально возможным ценам. Да, это будут многоэтажные панельные дома не в самых престижных местах города с квартирами чуть удобнее «хрущевок». Но не надо обольщаться – за счет малоэтажного строительства или коттеджных поселков нам не решить жилищную проблему такого масштаба.
– Почему ваш законопроект был отклонен?
– Вполне понятно почему. Согласно законопроекту, помощь должна оказываться адресно каждому вкладчику, а банковская маржа ограничивается всего 3%. Это не слишком интересно нашим финансовым институтам, которые смогли пролоббировать свою точку зрения. Вместо предлагаемых нами стройсберкасс предпочтение было отдано созданию двухуровневой ипотечной системы по аналогии с США. Государственные средства были направлены на рефинансирование ипотечных кредитов в рамках программ АИЖК. Для коммерческих банков, у которых АИЖК выкупает кредиты, это оказалось удобно. Но для конкретного человека процент по ипотеке все равно остался высоким.
Тогда против нашего предложения выступила министр экономики Набиуллина и Администрация Президента. Минфин, Минрегион и ЦБ согласовали создание специализированного банка. После того как Эльвира Набиуллина стала главой ЦБ, мы потеряли последнего союзника. Она сказала, что ничего против не имеет. Но пусть идея реализуется на уровне регионов, без закона и федеральной поддержки.
– А вы думаете, это невозможно? Сейчас нечто похожее делают администрация Краснодарского края и Сбербанк, которые год назад запустили совместную программу «Народная ипотека». На сентябрьские выборы в Екатеринбурге ваш однопартиец Бурков шел с программой создания муниципальных стройсберкасс.
– Создать систему стройсберкасс в отдельно взятом регионе абсолютно невозможно. Чтобы работать эффективно, она должна отвечать двум основным критериям. Во-первых, строго контролироваться государством. Во-вторых, быть массовой. В ее основу ведь заложен принцип кооператива: всем миром строим жилье по очереди всем участникам большого «котла».
Кстати, в Польше попробовали пойти по другому пути: там перечисляли премии из бюджета гражданам, копившим деньги на решение жилищной проблемы в коммерческих банках, не объединяя накопления. В результате у них ничего не вышло.
– В последний год стали много говорить в правительстве о необходимости развивать систему муниципального арендного жилья. Может, ответ лежит в этой плоскости?
– Не думаю. Более того – вижу в этом определенную опасность. Пока говорят о некоммерческой аренде. Однако квартиры в таких домах, предполагаю, будут сдаваться внаем по вполне коммерческим ценам, близким к рыночным (иначе не удастся вовлечь в программу инвесторов).
Сейчас у нас небольшое количество россиян с низкими доходами после многолетнего ожидания все-таки получают квартиры от государства в так называемый социальный наем. Он бессрочный и не требует в дальнейшем подтверждения права граждан на проживание в «социальном» жилище. Развитие государственного арендного жилья приведет к тому, что квартиры будут выделять только гражданам с уровнем доходов ниже прожиточного минимума. Всем остальным установят арендную плату на уровне коммерческих расценок.
– Руководство Центробанка и многих министерств сменилось. Может, есть смысл попробовать продвинуть вашу идею еще раз?
– Мы думаем об этом и, вероятно, вернемся к законопроекту. Однако помимо строительства нового жилья за эти годы назрел еще комплекс острых проблем. В России в три раза по сравнению с 1990 годом увеличилась доля аварийного и ветхого жилья. Кроме того, накапливается многолетний недоремонт жилого фонда – он стремительно ветшает, инженерная инфраструктура изрядно изношена. И сегодня на первое место выходит не вопрос доступности жилья, а содержания в нормальном состоянии тех квартир, которые есть у граждан.
– Ответ, кажется, найден: капремонт скоро будет осуществляться за счет собственников.
– Схема накопления средств на капремонт не отработана. Сейчас идет борьба между теми, кто считает целесообразным создавать единый муниципальный «котел» и в соответствии с адресной программой выделять средства на ремонт, и теми, кто выступает за индивидуальные накопительные счета каждого дома. Первый вариант, как понимаете, грешит недостаточной прозрачностью. Никакой гарантии, что при «котловом» подходе вы получите необходимые средства на ремонт. Второй ведет к обесцениванию средств в процессе инфляции. Кроме того, нет уверенности, что у дома хватит средств на счете на устранение, например, серьезной аварии на сетях.
Тут мы опять возвращаемся к теме стройсберкасс. По аналогии с этой схемой ТСЖ и ЖСК могли бы накапливать себе средства в специализированном банке и получать дешевые кредиты на капремонт. В Словакии так и делают. Но сначала необходимо создать и «обкатать» систему классических стройсберкасс.
