Участники рынка говорят: частные эксперты порой идут на поводу у застройщиков и согласовывают проекты, которые не предполагают строительства детских площадок, парковок и других объектов инфраструктуры. А порой – содержат и грубые технические ошибки.
Желание клиента – закон
Поправки в Градостроительный кодекс РФ, которые позволили частным структурам проводить экспертизу результатов инженерных изысканий и проектной документации объектов капитального строительства, вступили в силу 1 апреля 2012 года. В результате государственные и коммерческие организации, занимающиеся проверкой строительных документов, стали конкурентами.
Как утверждает президент Ассоциации экспертиз строительных проектов Игорь Горячев, борьбу за клиента чаще всего выигрывают частники. «Они предлагают провести экспертизу быстрее и за меньшую плату. Но качество проектов от этого явно не улучшается», – констатирует эксперт.
Игорь Горячев полагает, что градостроительная документация порой утверждается исходя из пожеланий застройщиков, которые пытаются построить на участке как можно больше жилья и зачастую просто не предусматривают в своих проектах детских площадок, открытых парковок и других объектов инфраструктуры.
Кто проверит проверяющего
При этом контролировать качество работы частных компаний удается не всегда. Результаты экспертиз проектов многоквартирных домов проверяют органы, которые выдают разрешение на строительство. В Петербурге это Госстройнадзор, который в прошлом году по разным причинам не разрешил строить 218 объектов из более 800 заявленных. В Ленобласти этой работой занимаются муниципальные образования. При этом, как утверждает Игорь Горячев, 90% муниципалов просто не располагают специалистами, которые способны адекватно оценить одобренный проект и добавляет: «А региональные власти не могут повлиять на деятельность МО по выдаче разрешительной документации – регламент проверок работы местных администраций законом не отрегулирован».
Впрочем, говорить о том, что некачественные проекты согласуют исключительно частные эксперты, неправильно. Оценить качество работы негосударственной экспертизы пока затруднительно: в Петербурге (как и в Ленобласти) нет статистики, сколько положительных заключений, выданных частниками, были отправлены на доработку.
Почему страдает качество
Проблема была бы не столь актуальна, если бы застройщики изначально подавали на проверку качественные проекты. Но, как утверждает директор подведомственного Госстройнадзору Центра государственной экспертизы Владислав Еремин, качество предоставляемой документации в последнее время не улучшилось. «Зачастую в проектах встречаются как технические ошибки (чаще всего речь идет о некорректном оформлении документов), так и несоответствие проектных решений градостроительному плану участка. Есть случаи, когда застройщики пытаются согласовать снос объектов, хотя по инвестиционным условиям обязаны их реконструировать. Иногда компании экономят на инженерных изысканиях. Многие проектируют подземные автостоянки, на которых можно разместить исключительно малогабаритные машины», – утверждает Владислав Еремин.
По словам эксперта, ошибки в документации, представляемой застройщиками на экспертизу, часто возникают из-за противоречий в строительных нормах и правилах. «Система СНИПов крайне запутана – требования к проектным решениям здания в одном нормативном документе порой не соответствует положениям другого. Застройщики часто путаются», – говорит Владислав Еремин.
По его информации, больше всего проблем возникает при проверке документации жилых домов, которые планируется возвести в отдаленных районах Петербурга. Часто эти территории не обеспечены необходимой инфраструктурой, в результате чего застройщики пытаются согласовать проекты без утвержденных технических условий на подключение к инженерным сетям. Даже если застройщику все же удастся получить разрешение на строительство такого дома, в эксплуатацию его не введут. Очевидно, что покупателям придется ждать своих квартир несколько месяцев, а то и лет – пока застройщик не договорится с монополистами о присоединении объекта к сетям.
Рынок еще формируется
Тем временем эксперты констатируют: петербургские застройщики все реже обращаются к услугам государственной экспертизы, предпочитая иметь дело с частными компаниями. Аналогичная ситуация наблюдается и в Ленинградской области: по сведениям заместителя начальника отдела комплексной экспертизы ГАУ «Леноблгосэкспертиза» Ирины Цветковой, практически все компании, занимающиеся строительством жилья на территории 47-го региона, предпочитают пользоваться услугами негосударственных экспертов.
Сами частники уверены: негативные отзывы об их работе связаны с тем, что институт негосударственной экспертизы сформировался относительно недавно. При этом, как говорит экс-глава Госстройнадзора, а ныне генеральный директор ООО «Негосударственный надзор и экспертиза» Александр Орт, уже сейчас частные компании предлагают вполне конкурентоспособные услуги. «В прошлом году на рынке Петербурга около 50 фирм были готовы провести экспертизу строительных проектов. Сейчас их число сократилось до 20 – остались лишь те, кто в состоянии оказывать действительно качественные услуги. Конечно, в работе негосударственной экспертизы есть как положительные, так и отрицательные стороны, но в целом рынок работает эффективно», – уверен Александр Орт.
Застройщики – за частников
Опрошенные БН застройщики утверждают: негосударственная экспертиза существенно ускоряет процесс получения документации, необходимой для начала строительства. Хотя определенные проблемы не исключены. «Не секрет, что на нашем рынке многое решается за деньги – недобросовестные застройщики могут заплатить за экспертизу, которая нужна им», – говорит исполнительный директор «Матрикс-недвижимость» Игорь Петров.
По словам начальника отдела подготовки проектов Setl City Ирины Тимофеевой, рынку потребовалось какое-то время, чтобы оценить квалификацию частных экспертных организаций и убедиться в их надежности и профессионализме. «С начала этого года почти все наши новые проекты проходят экспертизу у частных компаний», – констатирует Ирина Тимофеева.
«Одним из главных преимуществ частных компаний является лояльность к застройщикам – возникающие вопросы можно решить проще и быстрее», – говорит руководитель проекта «На Гребецкой» ЗАО «БФА-Девелопмент» Сергей Богоутдинов.
В целом, как утверждает генеральный директор ГК «УНИСТО Петросталь» Арсений Васильев, появление на строительном рынке негосударственной экспертизы – положительное явление. «Главный плюс – возможность сделать экспертизу отдельных разделов. Если государственный орган выявит мелкие огрехи, например в оформлении документации, то сразу же даст отрицательное заключение по всему проекту – значит, документы нужно будет подавать заново. Негосударственная экспертиза в таком случае просит устранить недочеты конкретного раздела, после чего – дает положительную оценку проекту», – пояснил Арсений Васильев.
Что делать покупателю
Впрочем, преимущества негосударственной экспертизы для застройщиков были очевидны сразу. А вот для покупателей жилья они до сих пор сомнительны. По факту, строительные компании получили возможность быстрее согласовывать документы и, соответственно, быстрее получать разрешение на строительство. В теории, это позволяет сократить период реализации проекта, увеличить его рентабельность, немного снизив при этом стоимость реализуемого жилья. Однако контролировать работу частных экспертов весьма затруднительно: орган, выдающий разрешения на строительство, в лучшем случае может отправить некачественный проект на доработку. Если же его «пропустят» и дадут добро на строительство дома, покупатели квартир в нем рискуют, например, остаться без детских площадок и прилегающей территории.
Руководители государственных экспертных организаций уверяют, что их работа не зависит от количества заказов, потому проекты тщательно проверяются. Частники, в свою очередь, борются за клиентов, предлагая им максимально быстро согласовать проекты будущих домов.
В условиях когда рынок частных услуг по проверке документации будущих новостроек только формируется, покупателям жилья остается полагаться лишь на добросовестность застройщика. В любом случае есть смысл поинтересоваться, где проект будущего здания проходил проверку. И если, к примеру, вы выбираете квартиру в домах, проект одного из которых был одобрен частной экспертизой, а второго – государственной, пожалуй, стоит предпочесть последний вариант.
