– Прошлым летом мы с вами обсуждали непростую ситуацию на рынке недвижимости Петербурга.Тогда были заморожены десятки проектов планировки территорий, застройщики не могли получить градостроительную документацию, чиновники «тормозили» запуск проектов без объективных причин. Есть ли позитивные сдвиги?
– Конечно, изменения в лучшую сторону произошли, но в целом проблемы остаются. Сейчас участники рынка возлагают большие надежды на работу нового вице-губернатора Марата Оганесяна. Могу сказать, что с его приходом диалог между строителями и властью стал более конструктивен. Так, инвесторам разрешили самостоятельно разрабатывать проекты планировки территорий (ППТ), как это и предусмотрено действующим законодательством. Хотя еще недавно Смольный запрещал участникам строительного рынка заниматься этой работой – разработкой документации занимался исключительно НИИ Генплана СПб.
Статистика по количеству принятых проектов планировки неутешительна: с августа 2011 года утверждено всего 39 ППТ. Хотя с 2009-го по 2011-й в городе было подготовлено почти 180 проектов планировок.
Сейчас открытая информация об утвержденных градостроительных планах отсутствует. По нашим данным, их число растет. Но подавляющее большинство принятых документов относятся к территориям, на которых возможно строительство любых объектов, но только не жилья.
Отмечу, что за последние несколько лет в Петербурге постоянно менялись главы отраслевых комитетов, от которых напрямую зависит работа рынка недвижимости. В результате процесс согласования многих документов задерживается, что, конечно, не способствует развитию рынка. Компаниям, которые строят жилье в Петербурге, все сложнее начинать новые проекты. Даже при наличии всей необходимой документации, утвержденного градостроительного плана и положительного заключения экспертизы гарантии получения разрешения на строительство отсутствуют.
В целом проблемы строительного рынка возникают из-за того, что у некоторых чиновников нет желания идти на диалог и заниматься развитием города. Застройщики, в свою очередь, заняли выжидательную позицию – многие предпочитают приостанавливать свои проекты до лучших времен. Ни к чему хорошему такая ситуация не приводит.
– В том числе и по этой причине все больше застройщиков стараются реализовывать свои проекты на территории Ленобласти. Можно ли говорить о том, что в этом регионе сложились внятные правила работы для участников строительного рынка?
– Во-первых, покупатели все чаще приобретают жилье на территории Ленинградской области, особенно в приграничных с городом районах. Признаюсь: когда мы начинали строительство ЖК «Капитал» в Кудрово, то опасались, что не удастся привлечь клиентов. А сейчас почти треть наших доходов от реализации жилья – это поступления средств от покупателей квартир в «Капитале». Хотя сегодня на территории Кудрово свои проекты реализуют с десяток компаний, и конкуренция между ними довольно велика.
Во-вторых, в регионе всегда существовали внятные правила деятельности для участников строительного рынка, а за последний год ситуация стала еще лучше. Власти пообещали компенсировать застройщикам их затраты на создание объектов социальной инфраструктуры – путем их выкупа за счет поступивших от этих застройщиков налоговых отчислений. Да и в целом в области стало гораздо проще работать – все возникающие проблемы решаются оперативно. Если у компании есть вся необходимая документация, она может уверенно выходить на стройплощадку и не опасаться, что проект «зарубят» без существенных оснований.
– Недавно «Строительный трест» объявил о начале реализации проекта в поселке Новоселье. Планируете ли и дальше развивать направление комплексного освоения территорий?
– О возможности освоения Новоселья мы задумывались еще три года назад. В то время мы только начинали строить в Кудрово – «распыляться» на два крупных проекта, откровенно говоря, не хотелось. Участок площадью 55 га в Новоселье, где и планируется построить жилой комплекс общей площадью почти 400 тыс. кв. м, мы выкупили у ОАО «Северный НИИ гидротехники и мелиорации».
За год до совершения сделки провели всю подготовительную работу – принимали участие в развитии инженерных сетей, занимались получением необходимой документации. К настоящему времени у нас есть все необходимые техусловия на подключение объекта к инженерным сетям. Мы уже вышли на площадку, активно ведем подготовительные работы. Завершить строительство планируем в течение ближайших семи лет.
В процессе подготовки находится еще один крупный проект, который будет реализован в Петродворцовом районе, на участке площадью 15 га, который ограничен улицами Халтурина, Баушевской, Беловой и Бобыльской дорогой. На этой территории хотим реализовать проект коттеджного строительства – построить 122 домовладения со всей необходимой социальной инфраструктурой. Участок мы приобрели у частного лица – сейчас завершается процесс оформления сделки и перерегистрация прав собственности на землю. Важно, что эта земля уже обеспечена всеми необходимыми сетями.
Хочу объявить еще об одном проекте: в ближайшее время начнем строительство дома бизнес-класса на Петроградской стороне. Возведем его на Большой Зелениной улице, 24, где сейчас располагается действующий бизнес-центр. Недавно был подписан договор купли-продажи здания и земельного участка, сейчас идет процесс регистрации прав собственности. Мы уже готовим проект будущего дома и в ближайшее время выйдем на стройплощадку. На участке планируется построить жилое здание общей площадью около 15 тыс. кв. м. Завершить проект планируем в ближайшие три года.
– Поговорим о ситуации с ценами на рынке новостроек. Разница в стоимости готового и строящегося жилья постоянно сокращается. Многие говорят о скором наступлении кризиса на первичном рынке недвижимости.
– Разумеется, застройщики должны чувствовать грань покупательских возможностей – жилье не может бесконечно дорожать, иначе его попросту перестанут покупать.
Именно поэтому мы постоянно говорим о том, что затраты на создание объектов социальной, инженерной и транспортной инфраструктуры нельзя перекладывать на застройщиков – ведь в конечном счете участникам рынка придется включать их в стоимость жилья.
Застройщики не уверены в завтрашнем дне, покупатели, в свою очередь, чувствуют эти настроения. Образно говоря, вся проблема в головах. С другой стороны, мы не можем влиять на ситуацию в мире – кризис, затронувший многие страны Европы, может впоследствии отразиться на экономике нашей страны.
Как показывает практика, в периоды нестабильности люди вкладывают деньги в самый надежный актив, которым традиционно считается недвижимость. Именно потому после окончания кризиса 2008 года на первичном рынке возросло число инвестиционных покупок.
Наибольшим спросом у инвесторов пользовались малогабаритные однокомнатные квартиры и студии. К тому же многие застройщики опасаются реализовывать дорогие и качественные проекты, предпочитая возводить «муравейники» со студиями и «однушками». В результате до 90% выводимого на рынок жилья не соответствует требованиям, которые предъявляют большинство покупателей. Рынок оказался затоварен малогабаритными квартирами, хотя покупают их все меньше.
Сейчас граждане очень скрупулезно выбирают строящееся жилье: люди четко понимают, какие квартиры им нужны. Предпосылок для снижения спроса я не вижу: несмотря на все проблемы, Петербург строится, инвесторы продолжают покупать землю и начинают реализацию новых проектов. Потому разговоры о возможном кризисе в отрасли, на мой взгляд, явно преувеличены.
Досье БН
Беслан Рамазанович Берсиров – заместитель генерального директора ЗАО «Строительный трест». Родился в 1958 году в Абхазии. Закончил Кабардино-Балкарский государственный университет по специальности «промышленно-гражданское строительство». В 1983 году переехал в Ленинград. Начинал свою карьеру мастером, затем работал в должностях прораба и начальника участка. В 1992 году вместе с Евгением Резвовым основал ЗАО «Строительный трест».
Является Заслуженным строителем Российской Федерации, членом Консультационного совета по вопросам строительства при губернаторе Санкт-Петербурга, членом Совета НП «Объединение строителей», Строитель года – 2009.
