Генеральный план Всеволожска был подготовлен по заказу муниципальных властей компанией «АрхиГрад» – традиционным разработчиком градостроительной документации в 47-м регионе. Впрочем, на сей раз областные власти остались недовольны результатом.
Дома вместо лесов
Градостроительная концепция предусматривает прежде всего значительное «приращение» территории города – к нынешним 3,76 тыс. га должно прибавиться еще почти 1,5 тыс., то есть Всеволожск увеличится в размерах примерно на треть. Из них 400 га – это лесные угодья, 900 га – земли сельскохозяйственного назначения, ранее принадлежавшие ЗАО «Щеглово». Еще почти 200 га земель – промышленного назначения. Проект Генплана предусматривает перевод всех этих участков общей площадью 1,5 тыс. га в зону Ж-2 (малоэтажная жилая застройка, предельная высотность – четыре этажа).
Причем разработчики документа специально не разделяли территории, предназначенные под ИЖС, и зону многоквартирной жилой застройки. По словам главы администрации МО «Город Всеволожск» Сергея Гармаша, именно таковы на сегодняшний день инструкции Министерства регионального развития России при разработке генеральных планов населенных пунктов. Зоны под ИЖС можно будет выделить позднее – при разработке Правил землепользования и застройки.
«Могу вас заверить, что 90% из этих 1,3 тыс. га будут отведены как раз под индивидуальное строительство», – пояснил глава муниципалитета в ходе обсуждения проекта Генплана с участием областных чиновников. По словам генерального директора ОАО «АрхиГрад» Константина Щербина, всего на новых землях будет построено не более 2,2 млн кв. м жилья – вполне приемлемый показатель.
Перекрестная критика
Интересно, что стоимость участков пока еще сельскохозяйственного назначения в том случае, если бы Генеральный план Всеволожска был утвержден в нынешнем виде, возросла бы как минимум в пять раз. Именно такие цифры привел вице-губернатор Георгий Богачев. При этом уже сейчас, еще до утверждения Генплана, сотка на участках, которые могут стать частью Всеволожска, продается за 300-350 тыс. руб. (объявлений о продаже земли множество). Правда, власти Ленинградской области озолотиться собственникам, похоже, не позволят.
Члены областного правительства подвергли проект Генплана просто уничтожающей критике. По мнению представителя Леноблгосэкспертизы, большинство владельцев «прирезанных» к городу участков, скорее всего, продадут их застройщикам. А те, с целью извлечь максимальную прибыль, будут возводить отнюдь не коттеджи, а многоквартирные дома. Исходя из региональных норм градостроительного проектирования, которые были приняты в прошлом году, на 1,5 тыс. га можно будет построить до 8,8 млн кв. м жилья. А число жителей Всеволожска за десять лет увеличится на 228 тысяч человек (сейчас в городе проживает чуть меньше 60 тысяч). Это больше населения таких областных центров, как Великий Новгород или Псков.
В итоге областным властям придется построить здесь социальной инфраструктуры в общей сложности на сумму 66,5 млрд руб. (это почти вся расходная часть бюджета Ленобласти на текущий год). Сюда входит возведение детских садов на 13,7 тысячи воспитанников, школ на 21 тысячу учеников, поликлиник на 4 тысячи мест, больницы на 3 тысячи коек, прокладка 87 км улично-дорожных сетей и оборудование паркингов на 100 тысяч машиномест.
Кроме того, как заметила начальник отдела инфраструктурного обеспечения проектов Комитета экономического развития и инвестиционной деятельности Ленобласти Анастасия Кузнецова, во Всеволожске, несмотря на имеющуюся довольно обширную промзону, включающую заводы Ford и Nokian Tyres, рабочих мест для новых жителей все равно не хватит. «По нашим подсчетам, прибавится 90 тысяч экономически активного населения, а рабочих мест будет максимум 62 тысяч. Это означает повышение маятниковой миграции в Петербург, а она и так велика», – пояснила она.
А председатель комитета Госстройнадзора Михаил Москвин напомнил, что во Всеволожске и без того есть более 500 га земли, которая никак не используется. А значит, острой необходимости прирезать новые территории нет.
Итоги подвел Георгий Богачев, сообщив, что в нынешнем виде проект Генплана ему категорически не нравится. «Если так будет продолжаться, то Всеволожск станет таким же, как пригороды Каира или Йоханнесбурга. Кто там был, видел, как строители при сдаче дома оставляют арматуру снаружи, чтобы дом можно было впоследствии легче надстроить. Каменные джунгли наступают на леса и поля, ведь понятно, что собственники земли будут выжимать из нее каждый рубль. Другой вопрос – нужно ли это жителям», – подчеркнул вице-губернатор.
Таким образом, проект Генплана отправлен на доработку. Теперь у подрядчика и заказчика есть месяц на согласование документа с чиновниками. По мнению властей, разрастаться вширь Всеволожску на сегодняшний день нет никакой необходимости. А вот выделение зон под строительство индивидуального жилья, напротив, будет очень кстати.
