Рынок жилья Петербурга: Сосновая поляна

Территория «Сосновая поляна» ограничена проспектом Народного Ополчения, улицами Летчика Пилютова и Пионерстроя, Петергофским шоссе и проспектом Маршала Жукова.

Юго-западный пейзаж

Это один из самых удаленных спальных районов, расположенных в юго-западной части города. Доминант, заметно влияющих на ценовой уровень, пока не имеет. Большую часть жилищного фонда района составляют панельные и кирпичные пятиэтажные хрущевки. Немало типовых панельных девятиэтажек, построенных в брежневские времена. В составе жилищного фонда также присутствуют сталинские «немецкие коттеджи».

За последние пять-семь лет в районе возведено несколько десятков современных кирпичных и панельных домов (в частности, на проспекте Ветеранов, на улицах Партизана Германа и Авангардной).

Бесспорное достоинство Сосновой Поляны — обилие зелени. На территории располагаются или граничат с ней парки «Новознаменка», «Сосновая поляна», «Южно-Приморский», «Полежаевский». Преимуществом является и близость к Стрельне, Петергофу и достопримечательностям Петродворцового района.

Основной недостаток района — плохая транспортная доступность. Территория значительно удалена от ближайшей станции метро «Проспект Ветеранов». В часы пик на остановках маршрутных такси выстраиваются длинные очереди, поэтому многие жители Сосновой Поляны предпочитают добираться до работы и обратно на электричках (ж/д ст. «Сосновая поляна» - «Лигово» - «Ульянка» - «Дачное» - «Ленинский проспект»).

Основные транзитные магистрали, пересекающие Сосновую поляну, - проспект Ветеранов, Петергофское шоссе и проспект Народного Ополчения. Но владельцам личного транспорта приходится нередко простаивать в пробках на выездах к Московскому проспекту или к проспекту Стачек.

«Главный недостаток территории – ее удаленность от мест приложения труда, - считает руководитель информационно-аналитического отдела ГК «Бюллетень недвижимости» Сергей Бобашев. – В Сосновой поляне почти нет промышленных предприятий, нет крупных общественно-деловых центров. Это исключительно спальный район». 

 По данным информационно-аналитического отдела ГК «Бюллетень недвижимости», средняя цена предложения в Сосновой поляне значительно ниже среднегородской и составляет $2,3 тыс. за кв. м. Самые дорогие варианты в новых домах на проспекте Ветеранов, Авангардной улице. «Квадрат» здесь стоит $2,8-3 тыс. Самые дешевые квартиры в хрущевках на улице Летчика Пилютова. Здесь цена на квадратный метр не поднимается выше $1,8 тыс.

В «жемчужном» сиянии

Несмотря на обилие свободных пятен под застройку, строительство жилья в Сосновой поляне сейчас практически не ведется. По словам Сергея Бобашева, «виноват» в этом страх застройщиков перед крупным инвестиционным проектом - «Балтийской жемчужиной». Напомним, что шанхайская инвестиционная компания намерена построить в кварталах к северу от Сосновой поляны мегакомплекс на 35 тыс. жителей, который разместится на 180 га. Начало строительства первых жилищных объектов намечено на март текущего года. «После того, как было принято решение о строительстве «Балтийской жемчужины» многие петербургские застройщики с большим скептицизмом стали относиться к перспективам строительства жилья в Сосновой поляне, - говорит Сергей Бобашев. – Новых проектов здесь сейчас почти нет. Застройщики опасаются демпинга со стороны владельцев «Балтийской жемчужины».

Впрочем, какое именно влияние на развитие Сосновой поляны окажет соседство с китайским проектом, пока однозначно сказать нельзя. «С одной стороны, большие объемы введенного жилья могут «оттянуть» и тот небольшой спрос, которым сейчас пользуются квартиры в Сосновой поляне, - размышляет Сергей Бобашев. – В этом случае Сосновая поляна рискует стать дешевым и малоперспективным придатком «Балтийской жемчужины». С другой стороны, возведение крупных торгово-развлекательных и общественно-деловых комплексов создаст локальный центр притяжения, появятся новые рабочие места. Балтийская жемчужина станет той самой доминантной, которой так не хватает Сосновой поляне».

КОММЕНТАРИИ

Валерий Корнилов

начальник отдела маркетинга и аналитики Компании ЛЭК:

До настоящего времени Компания ЛЭК отказывалась от инвестиционных проектов, находящиеся в этой части города. Тому есть несколько причин. Одна из них – удаленность от центра и единственная станция метрополитена «Проспект Ветеранов». Многочисленные маршрутки, трамваи и автобусы, на наш взгляд, совсем не тот вид транспорта, который «выбирают» покупатели нового жилья. Привлекательность территории снижает слабо развитая инфраструктура. Здесь мало сетевых магазинов и супермаркетов, что так же отражается на качестве жизни.

Но главное, что отпугивает потенциального инвестора, это непосредственная близость к рассматриваемой территории иных крупных проектов жилой застройки. В первую очередь, «Балтийская жемчужина», проект, по многим параметрам пока непредсказуемый. До сих пор четко не определены сроки строительства, цены реализации и т. п. В итоге любой инвестор, который сейчас придет сюда, может в ближайшем будущем столкнуться с превышением предложения над спросом и малой экономической эффективностью вложений. При этом надо учитывать и тот признанный аналитиками факт, что Сосновая поляна на сегодня – едва ли не самая малопривлекательная для покупателей часть Красносельского района.

В далекой перспективе, когда территории, находящиеся за железной дорогой от проспекта Народного Ополчения, будут охвачены массовым малоэтажным строительством, в район проведут новое метро, будет расчищена и благоустроена прибрежная зона Финского залива, возможно, восприятие района получит иной характер. Но сейчас есть много иных мест, на которые потенциальный инвестор и будущий покупатель квартир смотрят с большим интересом, нежели на Сосновую Поляну.

Ирина Гудкина

директор АН «Бекар»:

Жилье в Красносельском районе - одно из самых дешевых в городе. Основную часть жилищного фонда составляют «корабли», построенные в 70-80-х гг. прошлого века. В районе пересечения Ветеранов и Партизана Германа — жилье низкого класса. Лучшими потребительскими характеристиками обладают дома современной постройки в районе Авангардной улицы и вдоль проспекта Народного Ополчения. Доля домов современной постройки в районе составляет менее 10%. Средняя стоимость «квадрата» на вторичном рынке в Сосновой поляне не выше $2,3 тыс.

Основные недостатки района — неразвитость торговой инфраструктуры. До недавнего времени крупные торговые сети проявляли к Сосновой поляне мало интереса и первые гипермаркеты появились здесь совсем недавно. Первопроходцами стали гипермаркет «О кей» на проспекте Маршала Жукова и «Лента» на Таллиннском шоссе, открывшиеся в 2003-м. В минувшем году в районе начала работу «Карусель» на улице Партизана Германа. Отставание торговли говорит о том, что в этих районах живет меньше обеспеченного населения, поскольку, как правило, крупные торговые комплексы строятся после исследования рынка.

В районе немало свободного места под новое строительство. Перспективы развития всего Красносельского района и Сосновой поляны в частности связаны с кардинальным улучшением сообщения. После того, как через район пройдет Западный скоростной диаметр (ЗСД), и будет достроена часть Кольцевой автодороги, ситуация с транспортом в районе неизбежно улучшится. Когда магистрали будут открыты, территория станет более популярной среди покупателей недвижимости, сюда подтянутся крупные инвесторы, появятся новые торгово-разлекательные центры и т.д. Вполне возможно, что здесь будут реализованы новые проекты по строительству жилья эконом-класса. Однако вряд ли это произойдет раньше 2008 года.

Значительно поднять престиж района может и строительство наземного экспресса, который должен соединить жилой комплекс «Балтийская жемчужина» с центральной частью города. Но перспектива открытия линии экспресса еще более отдаленная, нежели окончание строительства КАД и введение ЗСД.

В Сосновой поляне нет и, скорее всего, в ближайшее время не будет элитных домов. «Элитку» здесь не позволяет строить плохая транспортная доступность района, а также социальное окружение, которое совершенно не соответствует требованиям элитного жилья. Перспективы развития жилья повышенной комфортности имеют примыкающие районы. Коттеджные поселки строятся в районе Петергофского шоссе неподалеку от Стрельны, рейтинг которой значительно повысила реконструкция Морской резиденции президента РФ – Константиновского дворца.

Средняя цена кв.м (USD), Сосновая поляна

Структура предложения по типам квартир, Сосновая поляна

АНОНС

В ближайших номерах «Бюллетень Недвижимости» продолжит публикацию аналитических обзоров петербургского рынка недвижимости. В следующий раз читателям будет предложен обзор жилья в районе Рыбацкое.

Текст: Дарья Куксенкова