Рынок жилья: западная часть Обводного канала

Территория «Западная часть Обводного канала» ограничена улицей Введенского канала, набережной реки Фонтанки, улицей Степана Разина и набережной Обводного канала.

Бывшие казармы и бараки

Западная часть Обводного канала застраивалась во второй половине XVIII – начале XIX вв. Здесь размещались казармы Измайловского полка, а позже строилось жилье для фабричных людей, работавших на близлежащих промышленных предприятиях. В районе сосредоточено немало учебных заведений (в том числе Военно-медицинская академия и Балтийский технический университет), развита социальная и торговая инфраструктура.

Район можно условно разделить на три сектора. Кварталы, расположенные восточнее Московского проспекта, постепенно превращаются в довольно комфортное место для проживания. Здесь активно идет процесс расселения и реконструкции жилых домов.

Основная доминанта территории – Московский проспект, жилье здесь пользуется повышенным спросом у покупателей и со временем будет только дорожать. В пешеходной доступности сразу две станции метро – «Технологический институт» и «Пушкинская», рядом Витебский вокзал, дающий возможность за полчаса оказаться в Павловске или Царском Селе.

Территория Красноармейских улиц менее перспективна. Привлекательность жилья в этой части района снижает близость Обводного канала – крупной автомагистрали, перегруженной транспортными потоками, а также наличие большого числа старых промышленных зон. Процесс расселения здесь проходит с большим трудом, практически не ведется реконструкция, а плохое состояние жилищного фонда не улучшает долгосрочную перспективу. Высокая плотность застройки почти исключает возможность нового строительства.

Территория между Лермонтовским проспектом и улицей Степана Разина относится к так называемому коричневому поясу – депрессивным промзонам, окруженным жилыми домами.

Большая часть этого жилья относится к старому фонду, зачастую ветхому и аварийному, поэтому и весь этот сектор признан риэлторами непривлекательным и бесперспективным. Помимо прочего, эта часть рассматриваемого района значительно удалена от метро и отличается плохой транспортной доступностью.

По данным информационно-аналитического отдела группы компаний «Бюллетень Недвижимости», средняя цена предложения жилья в описываемом районе ниже среднегородской на 7–10% и составляет $2,58 тыс. за кв. м. Самые дешевые варианты из представленных – это однокомнатные квартиры в ветхих домах самой западной части района (Курляндская улица, улица Степана Разина). Стоимость квадратного метра такого жилья не превышает $1,8 тыс. Дорогие объекты расположены в восточной части района. Например, многокомнатная квартира в доме на углу Малодетскосельского и Московского проспектов выставлена на продажу как элитная, по цене $7,4 тыс. за кв. м.

Грядущие преобразования

Однако потенциал для развития у западной части Обводного канала, безусловно, есть. В середине 2006 года Комитет по градостроительству и архитектуре Санкт-Петербурга объявил конкурс на разработку концепции преобразования и проекта планировки этой территории. В будущем вместо депрессивных промышленных зон здесь должны появиться участки общественно-деловой, торговой и жилой застройки. Речь идет о районе улиц Шкапина–Розенштейна, кварталов вокруг Варшавского вокзала и Американских мостов, территории «Измайловская перспектива», а также о Стеклянном городке (нежилая зона «Французского ковша» Обводного канала). В начале 2007 года начались работы по сносу ветхих строений в районе улиц Шкапина–Розенштейна, через два-три года здесь появятся современные общественно-деловые, торговые и жилые зоны.

«Перспектива развития кварталов Измайловской части района и западнее ее (если исключить вариант массовой реконструкции) полностью зависит от политики городской администрации в области транспортной инфраструктуры и промышленности, – говорит руководитель информационно-аналитического отдела ГК «Бюллетень Недвижимости» Сергей Бобашев. – Если Обводный канал не перестанет выполнять функцию основной магистрали грузового транзита через центр города, а предприятия на западе района не будут выведены, территория будет постепенно деградировать».

МНЕНИЯ

Михаил Бимон
директор департамента маркетинга и развития корпорации «Петербургская Недвижимость»:

Территория крайне неоднородна. Ее можно разделить на три части. Первая, и самая перспективная из них, расположена от улицы Введенского канала до Измайловского проспекта.

Этот район развивается, здесь появляются новые объекты коммерческой инфраструктуры, постепенно идет расселение ветхих домов. Тут немало высших учебных заведений, есть зеленые зоны, рядом проходит одна из главных транспортных артерий города – Московский проспект. Эти факторы определяют растущий спрос на жилье и высокую стоимость квартир.

Вторая часть – район от Измайловского до Лермонтовского проспекта – также имеет перспективы. Впрочем, ценность жилья здесь значительно снижается – чем дальше от Московского проспекта, тем меньше цены на квартиры.

Третью часть территории, расположенную за Лермонтовским проспектом в сторону улицы Степана Разина, можно назвать депрессивной. Удаленность от метро и обилие промышленной застройки делает эту зону малопривлекательной для проживания. В долгосрочной перспективе спасти ее может вывод промышленных предприятий, а также развитие прилегающих к ней кварталов. Например, благоустройство района у станции метро «Нарвская» (перепрофилирование промышленных зон вокруг парка Екатерингоф).

Существует и вероятность того, что после завершения реконструкции Новой Голландии сценарий развития окружающих территорий, в том числе западной части Обводного канала, станет более благоприятным. Реализация такого проекта вполне может оказаться поводом для расселения и реконструкции домов и привести в конечном итоге к удорожанию стоимости квадратного метра в этом районе.

Елена Павловская
руководитель отдела жилой недвижимости Центрального агентства недвижимости:

Планировка части Адмиралтейского района между Обводным каналом и набережной реки Фонтанки сформирована во второй половине XVIII века. Следовательно, подавляющее большинство домов в районе – дома старого фонда, с капитальным ремонтом или без него. Также присутствуют дома советского периода – сталинки, но уже в меньшем количестве.

На первый взгляд, казалось бы то, что надо – центр города, просторные квартиры.

Но большое количество минусов: большое количество ветхих домов, социальная неоднородность их населения, недостаточное количество зеленых зон и плохая экологическая обстановка превращают эту часть района в неликвидную. Параметры улиц и дорог, организация транспортных потоков и пропускная способность проезжей части не соответствуют все возрастающим современным нагрузкам. Автотранспорт и промышленные предприятия являются источниками постоянного загрязнения района.

Условно можно разделить западную часть района на ликвидную и неликвидную зоны. Ликвидная – это микрорайоны Московского и Измайловского проспектов. Средняя стоимость квадратного метра здесь составляет $3,2 тыс. К неликвидной зоне можно отнести территорию от Лермонтовского проспекта до улицы Степана Разина. Цена за «квадрат» здесь опускается до $1,8 тыс.

Что касается перспектив развития территории, то статус района меняется в лучшую сторону, хотя и медленно. Конечно, сказывается отсутствие свободных земельных участков для нового строительства, поэтому число реконструируемых объектов превышает количество строящихся по району в целом.

Но и с расселением аварийных домов тоже есть свои сложности. Жильцы таких домов, с одной стороны, жалуются на плохие, антисанитарные жилищные условия, с другой стороны, не хотят выезжать из центра города на окраины. С точки зрения инвестиций район интересен для организации делового центра. Планируемое развитие гостиничного бизнеса в районе однозначно приведет к благоустройству улиц, дворов, более активному развитию инфраструктуры, что повлечет за собой удорожание стоимости квадратного метра, но не в ветхих домах.

Самые дорогие

Самые дешевые

АНОНС

«Бюллетень Недвижимости» продолжает публикацию аналитических обзоров петербургского рынка недвижимости. В следующем номере каталога читателям будет предложен обзор жилья в районе Сосновой поляны.
 

Текст: Дарья Куксенкова