Особенно драматичен такой сценарий в периоды динамичного роста цен: пока возишься с продажей, цены на «встречку» ощутимо поднялись, и доплачивать приходится уже намного больше запланированного. Подобный поворот событий нельзя исключать, если в договоре между клиентом и агентством есть обязательство фирмы найти покупателя и организовать продажу жилья, а подбор альтернативного варианта и оформление покупки обещаны лишь на словах. Если же клиент попробует понудить фирму к завершению сделки через суд, анализ документов покажет: агентство выполнило все принятые на себя по договору обязательства. По поводу же встречного варианта в контракте ничего не сказано. А на «нет» и суда нет! Для профилактики подобных ситуаций и прописан пункт 3.4.2 стандартов АРСПб и ЛО: необходимость считать встречную покупку неотъемлемой частью сделки и отражать это в тексте договора.
Регламенты свободы
Приобретение встречного варианта предполагается в большинстве сделок с недвижимостью на вторичном рынке. Ведь обмен имеющейся жилплощади на большую или меньшую совершается чаще «прямых» продаж. Специфика подобных операций нашла свое отражение в профессиональных стандартах риэлторов.
Продолжая анализ профессиональных стандартов Ассоциации риэлторов Санкт-Петербурга и Ленинградской области, начатый в предыдущих номерах БН, остановимся на разделе 3.4. Основная цель, с которой разрабатывались положения данного раздела, - предотвратить ситуации, препятствующие своевременному приобретению нового жилья клиентом взамен проданного, и сохранить рамки первоначально согласованного бюджета. С введением нового Жилищного кодекса РФ большая часть сделок обмена перекочевала на риэлторский рынок из «сферы влияния» Горжилобмена (в ведении которого осталась лишь неприватизированная жилплощадь).
Закон закрепил уже давно сложившуюся практику. Целесообразность ее очевидна: выставить свое жилье на продажу и подобрать взамен нужное среди множества предложений свободного рынка намного проще, чем искать вариант по принципу «ты - мне, я - тебе». Степень свободы выбора возрастает на порядки. Но…
Достаточен ли сегодня данный раздел стандартов в существующем виде и объеме? Да простят нас уважаемые «профи», но проблематике сделок со встречными покупками следовало бы уделять больше внимания. Так, возможно, в договор продавца с фирмой не помешало бы ввести в качестве обязательного условия одновременное нотариальное удостоверение как минимум двух договоров: продажи клиентом своей недвижимости и покупки встречного варианта. Иначе, в случае «разорванного» нотариата, слишком велик риск выхода ситуации из-под контроля.
Слабое звено
Больше всего проблем возникает при оформлении сделок в длинной цепи. Хочешь – не хочешь, а последнему - прямому - продавцу придется гарантировать по договору выплату причитающейся ему суммы, независимо от проблем «промежуточных» продавцов с перерегистрацией, освобождением и пр. Иначе он может просто отказаться от сделки. Как быть, если все деньги проходят по цепи для взаиморасчетов и не остается никаких рычагов воздействия, необходимых для соблюдения сроков выполнения обязательств (то есть попросту не с чего брать штрафные санкции)? Уповать на совестливость и сознательность граждан?
Безответственность клиентов часто проистекает от мнимого простодушия: «А что вы с меня возьмете, если я нарушу условия? Денег я по сделке не получаю…» Но механизмы, дисциплинирующие клиентов, существуют. Да только возможность их использования никак не озвучена в стандартах – даже в качестве рекомендации. А ведь помимо самого договора могут быть дополнительно оформлены (как нотариально, так и в простой письменной форме) различные предварительные соглашения, заявления, расписки и т. д. между участниками цепи. Но на практике риэлторы часто «прячут» друг от друга своих клиентов, предпочитая самостоятельно заключать договоры в их интересах. В результате – парадокс: клиенты, «отстраненные от дел», становятся гораздо менее управляемыми, ловко перекладывая всю ответственность на плечи тех, кто «крутится» в их интересах.
Если же внутри цепи оформляются отношения между гражданами-участниками, можно рассчитывать на ряд средств дополнительного воздействия. Для упорядочивания взаимоотношений могут быть составлены даже предварительные нотариально удостоверенные договоры купли-продажи между клиентами. В документах этих будут обозначены все этапы, сроки и взаимные обязательства сторон. Если регламентированы сроки перерегистрации и освобождения недвижимости, конкретизирована ответственность за их срыв, то процедура взыскания ущерба по суду с виновника всех проволочек существенно упрощается. А значит, уменьшается и желание что-то нарушать, имея в перспективе «судебное преследование и неотвратимость наказания». Да, нотариальные действия – это лишние хлопоты и расходы. Зато риски срыва, как сроков, так и самих сделок уменьшаются на порядки.
Нет предела совершенству
Положения рассматриваемого раздела стандартов, конечно, закрывают зияющие прорехи в технике ведения бизнеса. Но это лишь верхушка айсберга. Множество конфликтов при сделках со «встречками» происходит не столько вследствие злостного нарушения приведенных здесь стандартов, сколько из-за неумения использовать их в сложной правовой ситуации, существующей сегодня на рынке. Может, кто-то и считает, что углубление, детализация и пр. – это уже технология ведения бизнеса, она у каждого своя, неопытные пускай дойдут своим умом. Но не маловато ли будет: обозначить в стандартах болевые точки и остановиться на этом?
В целях повышения прикладного значения данного раздела желательно конкретизировать его положения, четче следить за рыночными тенденциями. Так, например, пункт 3.4.4 не помешало бы ужесточить, избавившись от либерального «либо». Целесообразно весь бюджет сделки прописывать в деталях: и выручку продавца (даже если он не получает ее на руки), и суммы доплаты – чтобы бюджеты не поползли «по ходу пьесы» и не развалили сделку.
В пунктах 3.4.3, 3.4.5 на первый план выходит ряд назидательных советов по «самообороне». Агентствам рекомендуется прикрыть тылы: например, получить согласие клиентов на распоряжение их средствами и предусмотреть иные действия, сопряженные с системными рисками подобных сделок. На практике, к сожалению, подобное согласие иногда получают всеми правдами и неправдами. А дальше – как кривая вывезет. Пора продумать и разработать такие стандарты и механизмы, соблюдение которых обязывало бы фирму предусматривать и минимизировать негативные последствия для клиентов – участников сложных сделок. Да и момент получения вознаграждения агентом и фирмой за услуги по каждому из нескольких объектов не помешало бы приурочить к закрытию всей цепи.
Логика процесса
Возможно, не повредило бы делу и дополнение раздела пунктом, регламентирующим процесс подбора встречной покупки. Покупатель обычно выделяет на поиски альтернативы не более пары-тройки недель. И вот некоторые «предусмотрительные» продавцы загодя ищут «встречку», не дожидаясь покупателя на свое жилье. Поощряющие их в этом агенты собственноручно роют могилку зарождающейся сделке и ставят под угрозу интересы своих клиентов. Ведь для того, чтобы удержать понравившуюся квартиру, требуется внести залог. Но в условиях активного спроса вероятность того, что продавец дождется еще и покупателя на объект такого «торопыги» - близка к нулю. А в условиях заторможенного рынка – свои риски, чреватые потерей залога или сбросом цены на свое жилье – ради срочной продажи. И получается, что куда ни кинь, всюду клин и материальные потери. Принятие стандарта, налагающего вето на «бег впереди паровоза», помогло бы агентам удержать клиентов от тех «прекрасных» порывов, каковые не вредно вовремя душить.
Как мы видим, у профессиональных стандартов есть и реальная практическая отдача, и перспективы развития. Но эти правила игры не являются обязательными для агентств, не состоящих в профессиональных объединениях. И уже персональная задача гражданина, доверившего свои жилищные интересы «вольнолюбивой» фирме, – отслеживать, чтобы предлагаемые ему условия договора и сделки соответствовали цивилизованным правилам делового оборота. Дабы не оказаться на улице с кучкой денег и туманными перспективами вместо вожделенной новой квартиры.
Профессиональные стандарты АРСПб и ЛО (извлечение)
п. 3.4. Специфика проведения сделок со встречными продажами/покупками (сделки с «альтернативой»)
3.4.2. В договорах с покупателем имущества, продавец которого приобретает иную недвижимость, должно быть отражено:
• Необходимость приобретения альтернативной собственности;
• Использование выручки продавца для приобретения альтернативной собственности и невозможность использования этих средств в качестве обеспечения выполнения продавцом своих обязательств по перерегистрации (выписке) и освобождению собственности.
3.4.3. Если средства покупателя (внесенный им аванс, задаток, залог) используются аналогичным образом при встречной покупке, агентство должно получить согласие покупателя на такое использование средств. В противном случае агентство берет на себя риски, связанные с возможным срывом встречной покупки.
3.4.4. В договорах с продавцом, который приобретает альтернативную собственность, должна быть зафиксирована его выручка от продажи принадлежащего ему имущества и(либо) стоимость альтернативной собственности, либо размер доплаты, которую он должен внести или получить при ее приобретении.
3.4.5. Рекомендуется осуществлять первые выплаты продавцам (последнему продавцу в цепочке, доплаты продавцам в середине цепочки) таким образом, чтобы выплачиваемые суммы (с учетом сумм, направленных на приобретение альтернативной собственности, – в случае продавцов, находящихся в середине цепочки) не превышали 50% от выручки продавца после регистрации всех звеньев цепочки. В случае отклонения от описанной схемы рекомендуется получать письменное согласие всех участников цепочки.
