Идея стройсберкасс (ССК) витает в воздухе на протяжении почти семи лет. В 2000 г. депутаты нижней палаты парламента Иван Грачев, Оксана Дмитриева, Валерий Зубов и Владислав Резник разработали законопроект, предполагавший создание в России жилищно-накопительной системы по образу и подобию немецких стройсберкасс. Документ дважды вносился в Госдуму (в 2002 и 2004 гг.), но оба раза был снят с рассмотрения. В то время обеспечить россиян доступным жильем планировалось исключительно с помощью американской модели ипотеки.
Мировые накопления
Первая строительно-сберегательная касса возникла в Германии в 1885 году. Это был специализированный банк, который аккумулировал вклады населения на приобретение жилья.
При накоплении определенной суммы (как правило, 30-50% стоимости квартиры) клиент получал гарантированный кредит на срок от 7 до 15 лет. Ссуды немецких стройсберкасс были дешевле банковских ипотечных кредитов: государство компенсировало разницу в ставках «из своего кармана», стимулируя, таким образом, покупку жилья населением. Немецкая модель ипотечного кредитования довольно скоро была взята на вооружение Австрией и Францией. А в начале 1990-х система стройсберкасс стала развиваться и в странах бывшего соцлагеря.
Так, в Словакии в первый же год работы стройсберкасс накопительная программа привлекла около 50 тыс. человек. А чешские ССК за аналогичный промежуток времени – порядка 200 тыс. участников. Через 10 лет работы уже 44,6% чехов и 50% словаков стали участниками системы стройсбережений.
Президентский наказ
Хотя ипотека в ее классическом варианте неплохо прижилась на российской почве, панацеей для решения жилищных проблем населения она так и не стала. Сначала многих потенциальных заемщиков останавливали высокие процентные ставки по кредитам. Потом ставки стали постепенно снижаться, но зато поползли вверх цены на квартиры. Таким образом, с момента появления ипотеки в России ее возможностями смогли воспользоваться в основном достаточно обеспеченные граждане.
Когда стало очевидно, что до массовой ипотеки нашей стране далеко, интерес к стройсберкассам возник вновь. В течение 2006 года законопроект о ССК дорабатывала группа, в состав которой вошли представители Совета Федерации, Министерства финансов, Министерства регионального развития, Центробанка РФ и др. В начале текущего года документ был передан на рассмотрение Правительства РФ (как предполагающий расходование бюджетных средств). Ответ должен прийти до конца февраля. В случае положительного решения законопроект отправится в Госдуму. Вносить его будут один из идеологов стройсберкасс Оксана Дмитриева и председатель Совета Федерации ФС РФ Сергей Миронов.
Как отмечает экс-депутат Государственной Думы РФ, председатель Экспертного совета Комиссии Совета Федерации по законодательному обеспечению формирования рынка доступного жилья Иван Грачев, сегодня у документа больше шансов на жизнь. Проект закона уже прошел согласования во всех заинтересованных ведомствах. Кроме того, идею создания ССК теперь поддерживает и президент России. На недавнем заседании президиума Госсовета в Казани Владимир Путин заявил, что ипотека доступна лишь 10% населения России. Поэтому, по его словам, необходимо развивать альтернативный финансовый инструмент – систему стройсберкасс.
При этом президент выразил желание, чтобы соответствующий законопроект был принят в ближайшее время.
Диалоги о награде
В том, что закон о ССК скоро появится в России, уже мало кто сомневается. Однако в каком виде – станет ясно не ранее третьего чтения. Новейшая история России знает немало примеров, когда к моменту окончательного одобрения правительством федеральные законы претерпевали значительные изменения. И не всегда в лучшую сторону.
В своей нынешней редакции законопроект о ССК придерживается классической немецкой модели стройсбережений. В частности, документ предусматривает ежегодное поощрение вкладчиков из федерального бюджета – в размере 20% от ежегодного прироста суммы вклада (максимальный размер премии в год - 14 тыс. руб.). Кроме того, клиентам стройсберкасс будут начисляться проценты по вкладам (как в классическом депозите). Их размер в законопроекте не определен. Но, по словам Ивана Грачева, цифра будет близка к 3%.
Кроме того, на счета клиентов стройсберкасс предполагается перечислять дотационные средства в рамках программы Государственные жилищные сертификаты и «Материнский капитал» (крупное денежное пособие при рождении второго ребенка). По замыслу авторов законопроекта, это существенно упростит процедуру получения и реализации средств, полагающихся гражданам по закону, а также позволит обеспечить их целевое использование.
На казанском Госсовете Владимир Путин отметил, что он не против идеи премирования вкладчиков стройсберкасс за счет федерального бюджета. Однако сейчас трудно сказать, одобрит ли власть цифры, заложенные в нынешней версии закона о ССК. Не исключено, что в конечном итоге премию сделают чисто символической.
Стройсберкассы призваны минимизировать расходы граждан на покупку жилья в кредит. Но не отменить их вовсе. Российские ССК, как и их зарубежные аналоги, будут выдавать займы под определенный процент, пусть и невысокий. «Замкнутость финансовых потоков данных учреждений позволит устанавливать относительно низкие, независимые от колебаний финансового рынка, процентные ставки по кредитам, - говорит одна из разработчиков законопроекта о ССК, член Комитета Госдумы по бюджету и налогам Оксана Дмитриева. По ее словам, в проекте нынешнего федерального закона определено, что процентные ставки по кредиту не могут быть выше размера процента по строительному сберегательному вкладу более чем на 3% годовых». Таким образом, кредиты будут выдаваться примерно под 6-7% годовых.
Вкладчик за вкладчиком
Кредиты на улучшение жилищных условий будут выдаваться вкладчикам стройсберкасс после накопления ими определенной части стоимости желаемой квартиры (условия оговариваются в каждом конкретном договоре). Кроме того, интересант должен дождаться своей очереди, номер в которой определяется на основании индивидуального накопительного показателя (своего рода рейтинг вкладчиков). Аналогичным образом поступают некоторые жилищные кооперативы: сумма внесенных пайщиком средств умножается на срок их работы в системе, и, таким образом, расставляются приоритеты.
К примеру, если вкладчик Иванов накопит 100 тыс. руб. (цифры условны) за один год, а Петров внесет в стройсберкассу 50 тыс. руб. за пять лет, рейтинг г-на Петрова будет выше. И он быстрее сможет приступить к этапу подбора квартиры. В этом, собственно, и заключается суть накопительной системы. Пока вкладчик не достигнет указанного в договоре порога накоплений (30-50% стоимости квартиры), его деньги работают на других участников программы, у которых, как и у него, нет нужной суммы для покупки жилья.
Впрочем, продвинуться в очереди можно будет не только за счет повышения рейтинга, но и путем определенных уступок. Так, если вкладчик согласится на меньшую сумму кредита, чем планировал (например, выбрав однокомнатную квартиру вместо двухкомнатной), сроки ожидания в очереди сократятся.
В интересах рынка
По мнению вице-президента Ассоциации банков Северо-Запада Виктора Титова, создание института стройсберкасс в долгосрочной перспективе будет стимулировать развитие стройиндустрии, пополнение госбюджета и снижение инфляции – за счет связывания свободной денежной массы в стране и инвестирования средств в реальный сектор экономики.
Как считает председатель Комитета по ипотеке Российской гильдии риэлторов (РГР), председатель совета директоров корпорации «Юринфо-Недвижимость» Павел Штепан, положительный эффект от создания стройсберкасс будет заключаться еще и в развитии рынка строящегося жилья. «Поскольку ипотечные схемы кредитования сегодня плохо работают на рынке долевого строительства, именно ССК и жилищные кооперативы помогут сделать жилье в строящихся домах доступным широким слоям населения», - считает г-н Штепан. В свою очередь, Иван Грачев отмечает, что появление в России системы строительно-сберегательных касс приведет к снижению нелегального и «серого» оборота средств в сфере недвижимости, особенно на вторичном рынке.
Запас прочности
В условиях, когда ипотека – удел немногих, люди ищут иные, более демократичные пути покупки квартиры в кредит. Например, пользуются квазиипотечными программами (рассрочки от застройщиков на время возведения дома) или вступают в кооперативы. И в том, и в другом случае, опасность потери вложенных средств возрастает в разы.
Как гласит пояснительная записка к закону о ССК, стройсберкассы – эффективный механизм удовлетворения потребности граждан в «дешевых» кредитах с минимальными рисками для заемщиков.
Для обеспечения финансовой устойчивости стройсберкасс предполагается создание страхового фонда, который в случае «банкротства» кассы обеспечит возврат вложенных средств. Впрочем, вряд ли до этого дойдет. Ведь институт стройсберкасс, по замыслу его идеологов, должен представлять собой разветвленную сеть, действующую на территории всей страны. Это позволит обеспечить постоянный приток новых участников программы и сделать систему более устойчивой. Для сравнения: самыми надежными кооперативами сегодня считаются те, которые имеют обширную сеть отделений по всей стране с единым координационным центром.
Кроме того, Банк России дал предварительное согласие осуществлять надзор за деятельностью стройсберкасс. Это также сделает систему менее рисковой. Не исключен также вариант, при котором сохранность вложений граждан будет гарантироваться государством.
Единственное от чего не сможет защитить стройсберкасса, так это от роста цен. Копить на квартиру в условиях нестабильного рынка недвижимости непросто. Но если государство согласится компенсировать клиентам ССК хотя бы деньги, съедаемые инфляцией, желающие собрать квартиру по кирпичику обязательно найдутся.
ПРЯМАЯ РЕЧЬ
Иван Грачев
председатель Экспертного совета Комиссии Совета Федерации по законодательному обеспечению формирования рынка доступного жилья:
Законопроект о строительных сберегательных кассах предполагает целевое использование средств вкладчиками. То есть полученный кредит может быть потрачен только на улучшение жилищных условий: покупку или строительство квартиры (дома), приобретение земельного участка, реконструкцию объекта недвижимости и т.п. Во время подготовки документа было много споров о том, стоит ли приравнивать к улучшению жилищных условий накопление первоначального взноса для получения ипотечного кредита в другой кредитной организации. В итоге мы решили, что граждане имеют на это право.
Кроме того, согласно законопроекту, вкладчиками ССК могут быть не только физические лица, но и юридические. Это позволит реализовывать в рамках системы стройсберкасс корпоративные жилищные программы.
Валерий Казейкин
первый вице-президент Международной ассоциации фондов жилищного строительства и ипотечного кредитования:
Опыт стран Восточной Европы показывает, что только с помощью строительных сберегательных касс в стране можно кардинально решить жилищную проблему. Поэтому я полностью поддерживаю идею создания подобных организаций в России. Тем более что сегодня у законопроекта о ССК гораздо больше шансов на жизнь, чем, скажем, год назад. В частности, весьма обнадеживает недавнее заявление Президента России Владимира Путина о том, что, помимо ипотеки, необходимо развивать и жилищно-накопительные схемы. Причем президент подчеркнул, что российские стройсберкассы должны работать по аналогии с западными, то есть предусматривать ежегодное премирование вкладчиков из госбюджета.
Оксана Дмитриева
член Комитета Госдумы по бюджету и налогам:
Стройсберкасса - это банковская схема, которая позволит накапливать средства на счете для покупки жилья, а также получить под низкий процент кредит в размере накопленных средств. Согласно идее законопроекта, с системой стройсберкасс можно будет интегрировать другие формы помощи государства, направленные на улучшение жилищных условий. Так, на счета ССК планируется переводить денежные суммы, причитающиеся гражданам по программе «материнского капитала» и жилищных сертификатов для военных.
Гарантией надежности стройсберкасс будет то, что надзор за этими счетами станет осуществлять Центробанк РФ. Подобная практика активно используется в Европе. Например, в Германии.
