Без осознания прошлого трудно строить планы на будущее. Ныне на рынке именно такая ситуация: переоценка ценностей началась. Пока она не закончится, уровень дезориентации продавцов и покупателей следует признать чрезмерным. Сегодняшний день все хотят пережить как можно быстрее, чтобы успокоиться в безмятежном «завтра».
Вариации на тему
Увы, немалую лепту в царящую среди широких масс народонаселения растерянность внесли и власть, и бизнес. То есть те, кто должен был бы напротив усмирять ажиотаж. Ибо он никому, в сущности, не нужен. Стабильный рынок, в отличие от скачкообразного, выгоден всем. Ведь уверенность в завтрашнем дне так же необходима риэлтору и застройщику, как и рядовому гражданину, продающему и приобретающему недвижимость. И составлять «цепочки», и обеспечивать планомерное финансирование стройки гораздо комфортнее.
Недвижимость была обречена на ценовую гонку – в этом сошлись все многочисленные глашатаи. Чем представительнее множество, тем сильнее хочется его классифицировать. Устоять перед соблазном практически невозможно и в нашем случае. Ради наглядности даем квинтэссенцию, или следы этакого ура-патриотического, в кастовом смысле, угара.
Итак, первая группа – условно говоря, проправительственная. Цены резко поднялись, потому что уровень благосостояния граждан (следовательно, и платежеспособный спрос) вырос, рынок ипотечного кредитования развился, а валюта, в которой традиционно измеряется стоимость квадратных метров, неуклонно теряет свою покупательную способность на фоне укрепления рубля.
Взгляд номер два – это точка зрения профессионалов рынка недвижимости, риэлторов и застройщиков. Аргументы еще более железные: чем дольше стагнация, тем активнее рост. Дефицит земельных участков. Себестоимость строительства. Наконец, отложенный спрос.
В качестве третьей силы выступают всевозможные независимые эксперты и аналитики. Не будем обижать никого конкретно, но набор смальты для своей мозаики большинство из них использует один и тот же. К тому, что уже перечислено выше, можно добавить приток «инвестиционно-спекулятивных» денег, хлынувших в недвижимость сразу после того, как стало ясно, что подъем этот всерьез и надолго. Кроме того - падение фондового рынка.
Используя данную палитру, художники писали, что им вздумается, произвольно выдвигая на первый план те или иные детали натюрморта.
Миф о спекулянтах
Все элементы конструкции, на которой базируется оправдательный приговор недавнему ажиотажу, достаточно прочны. Только один при ближайшем рассмотрении оказывается паршивой овцой в благородном стаде. Это миф о спекулянтах, которые нажились на общенародном горе: условно говоря, купили квартиры в начале 2006-го и продали в конце года в два раза дороже.
У страха глаза велики: приходилось слышать утверждения, что доля спекулятивных сделок составляла чуть ли не 40%. А наиболее продвинутые из них якобы еще и пользовались ипотечными кредитами. Так сказать, абсурд в квадрате, лишняя иллюстрация того, как оригинален бывает состав каши в голове.
Начнем с того, что спекулянт на рынке недвижимости должен быть суперпрофессионалом. Занятие это не менее сложное, чем игра на бирже, так что о какой доступности для широких кругов можно говорить? Идем дальше: сколько у нас агентов, обладающих необходимым для такой игры оборотным капиталом? То-то и оно.
Спекулянты-любители – люди из разряда тех, кто хочет и на елку влезть, и ничего себе не повредить. С одной стороны они ищут высокой доходности, а с другой – рассматривают эту квартиру как потенциальную для проживания. Две большие разницы, как говорят в Одессе. К бизнесу (а спекуляция это все-таки бизнес) это не имеет никакого отношения.
Так вот, даже с учетом профанов, доля подобных сделок никогда не превышала 5-7%. Скажем так: вчера – 7%, сегодня - максимум 5%.
Аутотренинг для публики
С прогнозами на будущее, дело, по счастью, обстоит адекватно: в авгуры теперь никто записываться не спешит, на смену поспешному шаманству постепенно приходят максимально взвешенные суждения. Честные профи признают: небольшой откат по ценам будет, тому причиной видный уже сейчас невооруженным глазом рост предложения. Он ранее неизбежно приводил к затовариванию в том или ином сегменте (пока можно с уверенностью говорить только об однокомнатных квартирах), следствием чего являлось незначительное снижение цен.
Осторожность не вредит и здесь. Всякая аналогия будет хромать при изменении исходных параметров или их значимости. По сравнению с 2005 годом, когда было последнее снижение цен, произошло одно существенное изменение. Ипотека довольно стремительно становится важным фактором: при не очень большом увеличении количества сделок купли-продажи (за счет первичного рынка), уже в 2006 году каждая седьмая из них была ипотечной. Отсюда вероятность: излишек предложения может быть поглощен ипотекой – и никакого затоваривания.
Действительное снижение цен происходит и сейчас, но происходит неявно. На первичке – за счет применения временных и разнообразных скидок, на вторичке – за счет торга. Отыгрыш заградительных цен (естественная реакция рынка) составляет на данный момент около 5%. К тому времени, когда он, возможно, достигнет 10%, аутотренинг для публики станет не нужен: все привыкнут к новому статусу кво.
Факт, что привыкание происходит достаточно безболезненно, если его растянуть во времени, легко доказуем. Пять лет назад при средней цене квадратного метра на первичном рынке около $400 было продано в два раза меньше квартир, чем в 2006-м по $2000 за «квадрат».
С оглядкой на будущее
Директор департамента маркетинга и стратегического развития корпорации «Петербургская недвижимость» Михаил Бимон убежден, что в 2007 году нас ожидает плавный рост цен: «Рынок сейчас вступает в фазу спокойного насыщения по предложению на вторичном рынке. Будет происходить дальнейшее расслоение рынка. Элитная недвижимость уже сейчас стала жить по своим законам. В среднем рост цен на недвижимость составит в текущем году 20%».
Это мнение разделяет и генеральный директор корпорации «Адвекс. Недвижимость» Владимир Гаврильчук. «Элитное жилье продолжит расти в цене, - предсказывает он, - в то время как на низкокачественное жилье рост цен замедлится. Сегодня рынок близок к точке равновесия». В то же время, полагает г-н Гаврильчук, нет никаких макроэкономических факторов, способных «откатить» рынок назад.
Руководитель информационно-аналитического отдела Группы компаний «Бюллетень недвижимости» Сергей Бобашев напоминает, что за последние десять лет цены на петербургском рынке недвижимости снижались только дважды: в 1998 году по причине дефолта и в 2005-м по случаю затоваривания. Нынешняя ситуация близка к той, что была два года назад, но тогда влияние ипотечных денег было ничтожным.
Заметим, что всегда катализатором как снижения, так и повышения цен выступал вторичный рынок, который является ценообразующим (примем за аксиому). Углубляясь еще дальше, видим, что сегодня структура предложения меняется в сторону сильного увеличения доли однокомнатных квартир. Откуда же эти всегда дефицитные в Петербурге «однушки» взялись? Их дала, во-первых, стройка последнего десятилетия (доля однокомнатных в новых домах доходила до 40%). А во-вторых, и дефицит никуда не делся, и спрос сохранился – он ведь определяется платежеспособностью.
Итак, «однушка» была и остается локомотивом рынка недвижимости. Комната же в коммуналке по-прежнему играет роль разменной монеты, инструмента доплаты и пресловутого «входного билета» на рынок.
Сказали о предложении, скажем и о спросе. Когда ценник резко дорожает, в его структуре естественным образом происходит смещение в сторону квартир с меньшим числом комнат.
Таким образом замыкается круг для тех, кто ждет явного снижения цен. Большое количество предлагаемых на продажу однокомнатных квартир должно бы привести к их удешевлению. Но и спрос не растворился, а ушел в ожидания.
Глобальной переоценки ценностей на рынке пока не произошло. Нельзя пока говорить и о том, что закончился постажиотажный синдром. Его главный атрибут – общая растерянность, никто по большому счету не знает, куда же все двинется.
Отсюда – крайнее неудобство: планирование стало, мягко говоря, затруднительным. Старые планы порушил 2006 год, который изменил все: исходные данные, величины доплат, стоимость конечного жилищного счастья. Новые - в процессе рождения: в период постажиотажного синдрома продавцы и покупатели занимаются тем, что без конца пересчитывают свои возможности исходя из предлагаемых сегодняшним днем реалий.
