Ведущий секции «Рефинансирование ипотечных кредитов» на форуме, генеральный директор ОАО «Санкт-Петербургское ипотечное агентство» Владислав Назаров рассказывает о своем видении данной ситуации.
– Владислав Борисович, как вы можете охарактеризовать итоги прошедшего ипотечного года? Что, по-вашему, перевешивает – негатив или позитив?
– В моем понимании, на рынке ипотечного кредитования в прошедшем году преобладали в основном негативные факторы. Повышение цен на жилье сделало покупку для многих малореальной даже с использованием ипотечного кредита. Что касается смягчения условий банков к заемщикам, это действительно происходит. Но такой процесс идет уже давно, прошедший год в этом плане не был исключением из правил. Вопрос в том, до какой степени опустится планка требований к заемщикам? Мне кажется, снижать ее уже некуда, так как подобная либерализация может стать негативным фактором для самих кредиторов. Скорее всего, в недалеком будущем наметится тенденция к ужесточению требований при выдаче ипотечного кредита.
– В прошлом году на зарубежных финансовых рынках были размещены первые выпуски российских ипотечных ценных бумаг. Повлияет ли этот факт на снижение процентных ставок? Или – когда начнет ощутимо влиять?
– В данный момент ипотечный рынок находится на той стадии развития, когда дальнейшее снижение процентных ставок связано не с механизмом привлечения более дешевых средств, а с общей макроэкономической ситуацией. Безусловно, у банкиров появился новый источник финансирования ипотечных программ, позволяющий не искать организации, предлагающие услуги рефинансирования, а самим заниматься этой деятельностью и получать, таким образом, дополнительную выгоду. В этом смысле первые сделки по рефинансированию кредитов – знаковые, скорее, для рынка банковских услуг, а не для потребителя конечного ипотечного продукта.
– За последнее время доступность жилья в стране снизилась, и Петербург – один из лидеров по недоступности. Как, на ваш взгляд, можно исправить эту ситуацию? Или же тем, кому собственное жилье не по карману, остается аренда?
– Прямого рецепта нет. Ценообразование, в том числе и на строительном рынке, отражает баланс спроса и предложения. Самый очевидный ответ – развивать строительную отрасль и увеличивать темпы строительства. Я знаю, что наше правительство принимает немалые усилия для активизации строительного комплекса. Но строительный цикл достаточно долог, должно пройти года два-три, чтобы были заметны какие-то положительные тенденции. Кроме того, рынок недвижимости имеет свои особенности и характеристики, поэтому нельзя какими-то силовыми методами требовать от рынка снижения стоимости жилья. Во всяком случае, есть основания полагать, что благодаря предпринятым мерам такого роста цен, как в прошлом году, не будет.
Что касается аренды жилья, это – вполне цивилизованный механизм и распространенная практика в западных странах. Но, на мой взгляд, для российского менталитета характерно желание именно купить жилье, иметь его в собственности.
– Насколько эффективно, по вашему мнению, работают программы субсидирования с использованием ипотечных схем? Какие у них перспективы?
– Программы адресной поддержки граждан никогда не позиционировались как какие-то временные механизмы. Их разрабатывали в рамках долгосрочной реализации. Возможно, механизмы и методики их исполнения недостаточно эффективны и оставляют место для оптимизации. Но сама тенденция как таковая носит исключительно положительный характер.
Очень многие смогли улучшить жилищные условия с помощью субсидий, средний размер которых составляет 30–40% от стоимости жилья. Сейчас на уровне правительства разрабатываются программы, которые позволяют вовлечь в процесс субсидирования новые слои населения. Возможно, это звучит пафосно, но город заботится о своих гражданах, в том числе – и в решении одной из самых насущных проблем, какой является улучшение жилищных условий. И средства на эти цели выделяются очень значительные.
– Санкт-Петербургское ипотечное агентство выступает ориентиром для коммерческих банков по условиям ипотеки. Какие новые программы предложит АИЖК в этом году? Когда ждать земельной ипотеки? Программ для покупки строящегося жилья? Ваш прогноз по ипотеке комнат в коммуналках?
– Программа, согласно которой АИЖК будет выкупать у банков займы, выдаваемые под залог земельных участков, уже находится в стадии разработки. Для России это, безусловно, важно и нужно. Страна большая, развитие индивидуального строительства пойдет быстрыми темпами. И программа будет пользоваться высоким спросом.
Что касается покупки комнат по ипотеке, в этом случае все намного сложнее. В нашем городе такая программа развития получить не может, так как нет комнат в виде отдельных объектов недвижимости. В Петербурге регистрируются доли в праве собственности на квартиру. В Москве – комнаты как отдельные объекты. В этом и заключается принципиальная разница. Подобную ситуацию можно объяснить несколько разными юридическими школами Москвы и Петербурга. В нашем городе юристы считали, что такой механизм реализации прав граждан наиболее приемлем, а о последствиях никто не думал. В результате сегодня ипотека на комнаты невозможна в принципе, так как предполагает залог недвижимости. Выход – изменения в действующем федеральном законодательстве. Если решать проблему комплексно, то должны быть изменены как Гражданский кодекс, так и закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)». А это очень серьезная проблема, и на местном уровне она не решается.
Кредитование на покупку строящегося жилья также имеет свои особенности и проблемы. Например, нежелание или невозможность строительного комплекса идти по пути законодательства и действовать согласно федеральному закону ФЗ-214, что позволило бы банкам кредитовать строителей. Другая проблема заключается в самом понятии ипотеки как залога недвижимости. Пока идет стройка – нет объекта недвижимости, следовательно, схемы кредитования не являются ипотекой в классическом понимании. В дальнейшем, на мой взгляд, ипотека будет развиваться на вторичном рынке. А на первичном возможны иные схемы приобретения жилья, например, стройсберкассы. Это именно те организации, которые будут финансировать строительство, а затем реализовывать жилье своим вкладчикам. Я надеюсь, что закон «О стройсберкассах» увидит свет в ближайшем будущем, так как на последнем Госсовете Президент РФ Владимир Путин дал жесткое указание активизировать работу над этим законопроектом. Это придает уверенность, что грань между схемами приобретения жилья на первичном рынке и на вторичном будет четко проведена.
– В период роста цен многие банки запустили достаточно рискованные программы, снизили первоначальный взнос и требования к заемщикам. Не приведет ли такая политика в дальнейшем к возросшему количеству дефолтов среди заемщиков?
– Невозможно определить грань между волной или не волной дефолтов. Что такое волна дефолтов в ипотечном кредитовании? Один невозврат? Два, пять? В этом смысле ипотеку бесполезно сравнивать с потребительским кредитованием, так как это – абсолютно разные структуры рисков.
Потребительское – необеспеченное кредитование, у заемщиков – совершено иная мотивация, и объемные показатели совершенно другие. Аналитики приводят цифры, что уровень дефолтов в потребительском кредитовании доходит до 30%. на рынке ипотеки такое в принципе невозможно.
Дефолты, конечно, будут. Это нормальное явление, так как абсолютно безрисковых кредитов не бывает. Западная практика показывает, что уровень дефолтов по ипотеке не превышает в среднем 0,5–1%. Но на Западе нет таких рисковых программ, которые выведены на российский рынок. В какой-то момент будет достигнут критический уровень, после которого кредиторы поймут, что дальнейшее снижение ставок и требований к заемщикам недопустимо. Необходимо ужесточение, чтобы сбалансировать рисковую составляющую. Вероятность дефолта, согласно западной практике, происходит на четвертый год жизни, то есть мы увидим результаты сегодняшних импровизаций через три-четыре года, а до этого будем пребывать в уверенности, что все хорошо.
Но дефолтов, как таковых, не надо бояться, это – совершенно нормальный процесс. Другое дело, что необходимо минимизировать подобные потери как со стороны банков, так и со стороны заемщика.
– Не так давно впервые с торгов была продана квартира, владелец которой не смог расплатиться по кредиту. Непосредственное участие в процедуре принимало ваше агентство. В чем заключается преимущество такой формы реализации залога?
– Такая схема была выбрана как самая открытая и самая прозрачная из предложенных нашим законодательством. Она исключает злоупотребления со стороны кредитора и заемщика, так как торги проходят в открытом режиме. Извещения о торгах публикуются за 30 дней до проведения.
Распределение денежных средств, полученных от продажи, производится независимым лицом – нотариусом. В теории эта схема, широко практикуемая на Западе, позволяет достигнуть и максимальной цены в результате реализации. В этом случае не получилось выручить максимальную цену, потому что, видимо, наши покупатели не привыкли еще к приобретению квартир через торги. Но я надеюсь, что последующие торги пройдут более успешно, и общество постепенно привыкнет к такому цивилизованному механизму.
– Уже скоро, 1–2 марта, пройдет Петербургский ипотечный форум – 2007, где вы будете ведущим секции «Рефинансирование ипотечных кредитов». Какие вопросы, на ваш взгляд, требуют особого внимания и будут прежде всего интересовать участников работы секции и Форума в целом?
– Первый Петербургский ипотечный форум собрал много участников и показал, что интерес профессионалов рынка и потребителей к проблемам развития ипотечного кредитования в стране велик. Я думаю, что новый форум, который поменял формат и стал двухдневным, соберет еще больше участников, заинтересованных в решении насущных вопросов этого рынка.
В частности, на секции «Рефинансирование ипотечных кредитов» мы постараемся обсудить как можно более широкий круг проблем, связанных с данной темой. Ведь у нас в стране не проведено еще ни одной полноценной сделки по рефинансированию и секьюритизации ипотечных кредитов.
Те сделки, которые были поведены ВТБ и Городским ипотечным банком, проходили под западной юрисдикцией за пределами Российской Федерации. Классическая схема ипотеки в стране должна включать первичный и вторичный рынок, то есть обращение ценных бумаг должно происходить в пределах той страны, где эта схема действует. Только тогда будет ожидаемый макроэкономический эффект. Такие сделки уже готовятся, и я думаю, что тема будет интересна всем профессионалам рынка.
– В каком направлении активнее всего будет развиваться ипотека в этом году: загородная недвижимость, коммерческая недвижимость, ипотека на рынке строящегося жилья, нецелевые кредиты под залог имеющегося жилья?
– Кредиты под залог имеющегося жилья – это такие же ипотечные кредиты, как и под залог покупаемого. Но подобное кредитование ограничено тем, что мало кто имеет лишнее жилье, чтобы его заложить. Обычно старую квартиру продают, а средства используют для улучшения жилищных условий в качестве первоначального взноса.
Безусловно, будет развиваться ипотечное кредитование коммерческой недвижимости, так как, по оценкам экспертов, спрос на эту услугу достаточно высок, и направление вызывает очень большой интерес у потенциальных потребителей. Будет востребовано кредитование под индивидуальное жилищное строительство, так же как и классическая ипотека на вторичном рынке.
ДОСЬЕ
Владислав Борисович Назаров родился в 1972 г. в Ленинграде. Закончил Санкт-Петербургский технический университет в 1995 г. В 2000–2002 гг. руководил Северо-Западным филиалом Агентства ипотечного жилищного кредитования (АИЖК). С 2003 года – генеральный директор ОАО «Санкт-Петербургское ипотечное агентство». Женат.
