Рынок аренды жилья в Петербурге весьма активен. Отчасти – из-за прошлогоднего тотального подорожания недвижимости. Многим пришлось отказаться от мысли еще немного «прикопить и квартиру купить». И не каждый решается на длительные ипотечные взаимоотношения с банками. А значит остается удовлетворять потребности в расширении жизненного пространства за счет найма чужих квадратных метров.
С одной стороны, предложение на рынке аренды исчисляется десятками тысяч квартир и комнат. По статистике профессионалов, как минимум каждый десятый объект жилой недвижимости в городе находится в арендном обороте. С другой – потребности в съемном жилье в Петербурге растут опережающими темпами.
Аренда по стандарту
Профессионалы давно признали сегмент аренды жилья достаточно сформированным для того, чтобы уделить ему самое пристальное внимание. И обнаружили здесь множество подводных камней, удачно обойти которые можно лишь при соблюдении целого ряда определенных принципов и правил.
Выработка четких требований к содержанию риэлторских услуг на рынке аренды нашла отражение в деятельности Ассоциации риэлторов Санкт-Петербурга и Ленинградской области (АРСП). Профессиональные стандарты риэлторской деятельности стали разрабатываться с первых лет существования этого объединения. Раздел, посвященный проведению сделок аренды жилья, неоднократно дополнялся по мере изучения спорных ситуаций Комиссией по защите прав потребителя и профессиональной этике. Эти стандарты, по отзывам специалистов, призваны «отражать реалии рынка и цивилизованные принципы делового оборота, принятые у профессионалов».
На сегодняшний день аренда стала самостоятельной специализацией риэлторского бизнеса. Организация сделок по найму жилья существенно отличается от операций купли-продажи и обмена «по цепи» на вторичном рынке. Поэтому рассчитывать на качественную услугу со стороны тех агентов, которые занимаются другими типами сделок и уделяют внимание аренде лишь постольку поскольку, чаще всего не стоит. Как правило, более удачно справляются с такими задачами сотрудники специализированных отделов или фирм, сделавших аренду жилья единственным направлением приложения своих усилий. Но…
Остерегайтесь подделок!
Сегодня особенно велика вероятность нарваться на псевдопрофессионалов – тех, кто, декларировав аренду как свою специализацию, по сути дела дискредитирует данный бизнес.
Неосторожный квартирант рискует выбросить деньги на ветер, если клюнет на приманку «информационных агентств». Ловят они легковерных и излишне экономных граждан. В СМИ размещаются предложения жилья в аренду по цене значительно ниже рыночной. В погоне за счастливой случайностью легковерные господа спешно откликаются на приглашение прибыть в офис фирмы-благодетеля. Правда, выясняется, что удачный вариант «только что ушел», но зато есть много других предложений – надо только четче сформулировать свои требования в договоре, то есть оформить «заявку». После чего «всего лишь» за 1 500–2 000 рублей «потребители информационных услуг» получают внушительную распечатку вариантов для самостоятельной проработки.
Стоит ли объяснять, что большинство из предложенных объектов по цене не соответствует обещанному. И к тому же жилье давно сдано - а список являет собой «свалку» из разных компьютерных баз данных по найму жилья за длительное время. В ответ на все претензии «мастера честного отъема денег у населения» предлагают внимательно прочесть подписанный договор. Оказывается, обязательство фирмы заключается лишь в «предоставлении информации об объектах, сдаваемых в аренду». И оно выполнено. Какие проблемы?
Другой, не столь злостной, но все равно неполноценной формы работы с арендными объектами придерживаются компании, действующие по принципу агентства знакомств. За половинное вознаграждение они сводят стороны, чаще всего просто по телефону, и далее предлагают договариваться и оформлять отношения самостоятельно, не заботясь о нюансах сделки и не помогая гражданам выстроить отношения и заключить договор, защищающий их в случае возникновения непредвиденных проблем.
Стандартизация качества
В чем же заключается полноценная услуга, которую обязано предоставить профессиональное агентство? Это довольно подробно изложено в пункте 9.1.1 стандартов АРСПб и ЛО. (Не правда ли, довольно символичный номер?) Впрочем, изучить стандарты и следовать им – задача не только агентств, но и самого клиента: воистину, порой «спасение утопающих – дело рук самих утопающих».
Профессиональная фирма должна заключить с клиентом договор, по которому примет на себя ряд обязательств: подобрать объекты соответствующих параметров, организовать просмотры, проверить документы, подтверждающие права арендодателя на сдаваемый объект, оказать помощь в составлении договора, подробно регламентирующего все нюансы взаимоотношений сторон.
Конечно, агентство не может и не должно (кроме особых случаев, предусмотренных договором, например - при доверительном управлении) отвечать за любые сюжетные повороты в отношениях нанимателя и наймодателя. Требовать этого было бы неправомерно. Однако задача агентства – предусмотреть все возможные риски сторон и помочь им заключить между собой такой договор (его основные положения изложены в п. 9.2), который сведет к минимуму вероятность возникновения проблем.
Многие профессионалы также готовы, хоть никакие стандарты их к этому и не обязывают, хранить контрольный экземпляр договора и выступать в роли третейского судьи, способствовать урегулированию любых конфликтов, подсказывая оптимальные решения в наиболее распространенных спорных ситуациях. Что же касается клиентуры, то при подобном стиле работы агентство завоевывает самую добрую репутацию в глазах граждан. И часто становится впоследствии эксклюзивным представителем интересов тех арендодателей, чье сердце уже однажды было завоевано таким заботливым и ответственным отношением.
Риски по списку
Какие же проблемы будут сведены к минимуму при соблюдении агентством профстандартов? Что касается рисков арендодателей – тут в списке лидирует неуплата. Риэлторские фирмы выработали механизмы депозитов, подстраховывающих интересы владельцев. Также большая проблема собственника – порча имущества квартиросъемщиком. В грамотном агентстве найдут управу на нерадивых, оформят оценку вещей и их передачу по акту, примут на хранение залоговую сумму, отрегулируют процесс возврата имущества или вопрос о компенсации ущерба за счет внесенного залога. Но всех нюансов даже самой добросовестной компании не предусмотреть. Ранее некоторые рекомендации на этот случай в стандартах были. Но в процессе переработки – наряду с дополнениями и усовершенствованиями произошли и некоторые потери – стандарты лишились ряда «добрых советов».
Так, ранее в стандарты входил следующий пункт, адресованный собственнику жилья: «Жилое помещение, находящееся в нем имущество, а также сделанный в помещении ремонт рекомендуется застраховать». Действительно, логично, когда фирма, представляющая интересы арендодателя, знакомит клиента под расписку с предложениями и условиями нескольких страховых компаний и помогает в случае его заинтересованности заключить такой договор.
Что касается рисков нанимателя – стандарты предусматривают подробное изучение агентством документов, подтверждающих наличие прав у обладателей сдаваемой внаем недвижимости, чтобы ничье неведение или несогласие не помешали в дальнейшем арендатору занимать помещение согласно договору (п. 9.2.4–9.2.6).
С полной версией профессиональных стандартов риэлторской деятельности, и не только по аренде, можно ознакомиться на сайте АРСПб и ЛО (http://www.arspb.ru/).
Ценные рекомендации по построению взаимоотношений с агентствами недвижимости и противоположной по сделке стороной аренды содержатся также на сайте Городской справочно-информационной службы «Квартирный Вопрос» (http://www.tsn.spb.ru/), в разделе «Советы» сайта www.bn.ru и регулярно публикуются в еженедельнике «Сдам, Сниму».
Стандарты определяют полноценный спектр обязанностей и сферы ответственности фирм, добросовестно отрабатывающих свое вознаграждение. При условии их соблюдения оплата, предусмотренная п. 9.1.3 в качестве комиссионных, отнюдь не чрезмерна. А для клиентов мораль проста: без помощи агентства обойтись сложно, но помощника надо выбирать такого, которому и заплатить не жалко. Маленькая же экономия может обернуться крупными неприятностями.
Профессиональные стандарты АРСПб и ЛО (извлечение)
Пункт 9. Специфика проведения сделок по найму жилой недвижимости
9.1. Рекомендуется заключать письменные договоры между агентством и нанимателем, агентством и наймодателем, описывающие обязанности, сферу ответственности и оплату услуг агентства.
9.1.1. В обязанности агентства входит:
– поиск объекта или нанимателя объекта;
– организация просмотров объекта;
– ведение переговоров при заключении договора найма;
– консультации по маркетинговым и правовым вопросам;
– проверка прав наймодателя, дающих ему права сдавать данный объект по договору найма.
9.1.3. Комиссионное вознаграждение.
Вознаграждение, выплачиваемое нанимателем агентству, составляет: 80–100% от суммы месячной платы при найме.
9.2. Основные положения договора найма жилого помещения.
9.2.1. Паспортные данные нанимателя и наймодателя.
9.2.2. Адрес сдаваемого внаем помещения.
9.2.3. Срок договора найма.
9.2.4. Данные правоустанавливающего документа на жилое помещение.
9.2.5. Согласие всех имеющих право на проживание в жилом помещении на сдачу жилого помещения внаем.
9.2.6. Список лиц, имеющих право на совместное с нанимателем проживание в жилом помещении.
9.2.7. Порядок расчетов…
9.2.17. Неотъемлемыми частями договора являются опись имущества и расписки о получении денежных средств за наем объекта.
9.3. Контрактные отношения между агентствами при проведении совместных сделок.
9.3.2. Показ объекта клиенту, представленному другим агентством, сопровождается оформлением «Акта осмотра недвижимости».
