На прошлой неделе, в «Бюллетене Недвижимости» № 1047, мы начали разговор о роли правил, установленных «продвинутыми» профессионалами из Ассоциации риэлторов Санкт-Петербурга и Ленинградской области, в сфере гармонизации договорных отношений между клиентами и операторами рынка недвижимости. При заключении предварительных контрактов всем сторонам необходимо учитывать ряд важных моментов. Проигнорировав их, легко столкнуться с рядом проблем, влекущих за собою моральные и материальные потери участников сделки. Давайте ознакомимся с формулировками действующих стандартов и проанализируем их прикладное значение.
3.2. Специфика контрактных отношений с продавцом
3.2.1. Описание объекта недвижимости в договоре производится на основании документально подтвержденных сведений, в случае отсутствия документов необходимо указывать, на каком основании, под чью ответственность (клиента или агента) сведения представлены.
Данный стандарт предупреждает ситуации, когда уже в нотариате обнаруживается расхождение сведений о параметрах и техническом состоянии жилплощади, содержащихся в риэлторском договоре и официальных документах (договор, технический паспорт и пр.). Естественно, при таком повороте событий покупатель имеет полное и законное право отказаться от сделки без каких-либо штрафных санкций.
Как показывает практика, на словах собственники-продавцы нередко преувеличивают параметры жилья, скрывают дефекты, факты выполненной без разрешительной документации и с нарушением СНиПов перепланировки и пр. Поэтому в тексте договора необходима ссылка на конкретный документ – источник приведенных владельцами данных. В отдельных случаях целесообразно заблаговременно знакомить покупателей со сведениями об объекте под расписку об их согласии на приобретение недвижимости указанных параметров прямо на ксерокопии соответствующего документа (формы 7, техпаспорта и пр.).
3.2.2. Договор на представление интересов клиента и предварительный договор об условиях отчуждения (при продаже, дарении, мене) объекта недвижимости… заключается непосредственно c владельцем недвижимости или имущественных прав на нее (если недвижимость не приватизирована – с нанимателем). Если владельцев несколько, они все должны быть перечислены в договоре и должны подписать его.
На практике проблемы порой возникают из-за неправильного понимания агентством статуса стороны по договору. Только все владельцы (или потенциальные владельцы – в свете предстоящей приватизации) объекта недвижимости являются полноценной стороной. Они сообща принимают участие в подписании договора. К сожалению, не для всех практиков рынка очевидно, что договор (тем более эксклюзивный), заключенный только с частью собственников, не будет иметь юридической силы (в том числе и при расселении коммунальных квартир).
3.2.3. Агентство, представляющее интересы продавца, участвует в сборе и подготовке документов, необходимых для законного совершения сделки.
Данный стандарт декларирует ответственность агентства и предохраняет от мошенничества – подлога клиентами документов, имеющих слабую степень защиты (например, формы 9). Лучший способ избежать подобных рисков – сбор справок под контролем либо силами сотрудников агентства по доверенности, выданной клиентами. Такой подход обеспечивает, кстати, своевременность подготовки, полноту пакета и постоянный контроль ситуации.
3.2.4. В договоре должна быть описана ответственность продавца за нарушение по его вине сроков отчуждения недвижимости…, перерегистрации продавцов по новому месту жительства и освобождения недвижимости, а также… за обстоятельства, известные на момент заключения договора, которые могут повлиять на изменение этих сроков.
Пример таких обстоятельств – участие в сделке несовершеннолетних собственников и необходимость согласований с органами опеки и попечительства, контролирующими соблюдение их прав. Или задержка перерегистрации в связи с обменом паспорта либо подтверждением гражданства. Сроки решения таких проблем могут затянуться по не зависящим от участников сделки причинам. Заведомой вины продавца в этом обычно нет, но покупатель должен быть заранее письменно предупрежден о возможных сдвигах во времени проведения завершающих этапов сделки.
3.2.5. В договоре должна быть указана полная денежная сумма, которую получит продавец после совершения сделки.
Сумму необходимо указывать, даже если продавец не получает этих денег на руки, полностью используя их на приобретение другой недвижимости (встречная сделка).
3.2.6. Агентство должно включить в договор с продавцом обязательства по выплате продавцу объекта недвижимости причитающихся ему средств в течение конкретного срока после завершения комплекса работ по каждому оговоренному в договоре этапу сделки.
Обычная практика – выплата в течение банковского (рабочего) дня, следующего за датой завершения этапа. Средства клиентов хранятся либо в сейфовой ячейке, либо в депозитарии банка. И выплата может быть организована только в рабочие дни. В случае принципиальной необходимости получения средств в выходной, можно воспользоваться платными (за счет стороны-инициатора) услугами расчетного центра, имеющего соответствующий график работы.
3.2.7. Если расчет по сделке производится с одним из нескольких собственников, в договоре должно быть отражено согласие остальных собственников на получение выручки одним из них.
На самом деле лучше не просто отразить такое согласие в договоре, а оформить доверенность (нотариальную либо в простой письменной форме, но по всем правилам). При нарушении этого стандарта агентство может стать крайним в родственном конфликте, если без письменного разрешения организует выплату средств, причитающихся всем, лишь одному из сособственников.
3.2.8. Выплаты лицам, не являющимся владельцами недвижимости, могут осуществляться только по целевой нотариальной доверенности, выданной этим лицам владельцем недвижимости.
К появлению этого стандарта привели массовые злоупотребления доверенных лиц, пытавшихся «заработать», скрывая от собственника-доверителя реальную стоимость объекта недвижимости и присваивая разницу. Фирмы, не соблюдающие данного правила, естественно, рискуют оказаться в роли пособника, хотя формально и не нарушают закона, организуя выплату по генеральной доверенности, в которой данное полномочие отдельно не отражено.
3.3. Специфика контрактных отношений с покупателем
3.3.1. Договор на приобретение недвижимости должен заключаться с лицом (лицами), обеспечивающим финансирование сделки (покупателем). В иных случаях полномочия представителя покупателя должны быть подтверждены документом, подписанным в присутствии полномочного представителя администрации агентства или нотариуса.
Ситуации, когда предварительный договор подписывается и финансирование осуществляется от имени одного лица, а права собственности оформляются на другое, нередки. Особая путаница возникает тогда с оформлением сохранного договора, возвратом залогов и пр. Поэтому целесообразно считать покупателем лицо, финансирующее сделку, – и только с ним вести расчеты. А лицо, которое в результате становится правообладателем, фигурирует в предварительном договоре как «приобретатель права собственности», но не участвует в подписании договора с агентством и внесении денежных средств.
3.3.3. В договоре должна быть описана ответственность покупателя за нарушение по его вине сроков заключения договора отчуждения недвижимости…
3.3.4. При назначении штрафных санкций к покупателю в договоре должен быть оговорен их размер, условия применения и метод фиксации отказа покупателя от проведения сделки в установленный срок.
Обязательным условием договора должен быть возврат средств покупателю в случае непроведения сделки по не зависящим от него причинам (кроме фактически израсходованных с разрешения покупателя средств).
Взыскать средства с покупателя технически всегда проще, чем с продавца, – из сумм, внесенных в качестве залога. Вместе с тем взыскание штрафа не всегда обосновано с правовой точки зрения. Поэтому сегодня агентства, соблюдающие букву закона, чаще прописывают в договоре не штрафные санкции в отношении покупателя «за отказ от сделки», а необходимость оплаты услуг, уже предоставленных на момент отказа покупателя от дальнейшего ее проведения. Услуги оплачиваются согласно прейскуранту, с которым лучше ознакомить клиента под расписку в самом начале сделки. Чтобы потом не возникало недоразумений и сомнений в законности действий агентства, отказывающего нарушителю в возврате всей или значительной части залоговой суммы.
Когда нарушение сроков или отказ покупателя наносят ущерб продавцу, естественно, он также вправе претендовать на возмещение убытка из средств, внесенных покупателем, если такое условие регламентировано договором.
3.3.5. Агентство не может производить выплаты из средств покупателя (оплата приватизации, погашение задолженностей продавцов… и т. д.) без согласования с покупателем в случае, если возвращение этих средств при расторжении сделки невозможно.
Осуществление любых выплат из средств покупателя должно быть предусмотрено условиями договора либо оформлено соответствующим заявлением. Защитить его интересы и облегчить впоследствии возврат денег, израсходованных на нужды продавцов, помогут долговые расписки.
Сумма, потраченная с разрешения покупателя на приватизацию, погашение задолженностей по квартплате и пр., может быть оформлена как заимствованная у него продавцом. Аналогично стоит поступать и тогда, когда из средств покупателя вносится залог под встречную покупку, выбранную продавцом. Расписки, особенно нотариально заверенные, являются хорошим инструментом дисциплинарного воздействия и гарантируют покупателю возврат денег по суду (если до этого все же дойдет). Иногда целесообразно заключать между сторонами предварительный нотариально удостоверенный договор с обязательством возврата средств либо выплаты компенсации при расторжении сделки по инициативе (вине) одной из сторон.
Разговор о профстандартах АРСПб и ЛО будет продолжен в ближайших номерах «БН».
