В конференции приняли участие более 150-ти профессионалов рынка жилищного кредитования. Ведущими мероприятия стали генеральный директор ОАО «Санкт-Петербургское ипотечное агентство» Владислав Назаров и вице-президент Ассоциации риэлторов Санкт-Петербурга и Ленинградской области, председатель совета директоров Северо-Западной ипотечной компании «Невская ипотека» Павел Созинов.
Брокеридж по-петербургски
Как отметил в своем вступительном слове Павел Созинов, Петербург сегодня является одним из лидирующих регионов в плане развития системы жилищного кредитования. Поэтому проблема становления цивилизованного института ипотечного брокериджа здесь особенно актуальна. «Наш опыт, несомненно, будут заимствовать другие регионы страны, - считает г-н Созинов. – Поэтому мы должны высоко поднять планку».
Данное утверждение не голословно. В городе 1-2 марта будет проходить Петербургский ипотечный форум – 2007. Ожидается, что его посетят около тысячи специалистов из Москвы, Петербурга и других регионов России, а также ряда зарубежных государств. Одна из секций форума будет посвящена ипотечному брокериджу. На ней и состоится обмен накопленным опытом.
В частности, гостям форума будет представлена недавно созданная в Петербурге Северо-Западная ипотечная компания «Невская ипотека». Она выступает полномочным представителем Санкт-Петербургского ипотечного агентства. Компания оптимизирует взаимодействие между вышеназванным агентством и банками, выдающими жилищные кредиты по федеральным стандартам. Кроме того, «Невская ипотека» является уполномоченным оператором целого ряда коммерческих банков в регионе, выполняя брокерские функции.
Раздел полномочий
Большой интерес слушателей вызвало выступление генерального директора ООО «Первое ипотечное агентство» Максима Ельцова. Он сделал прогноз развития института ипотечного брокериджа в России. По мнению г-на Ельцова, в ближайшее время произойдет интенсивный рост количества ипотечных брокеров. Причем не только в регионах, которые являются лидерами в сфере ипотеки, но и в «депрессивных» с этой точки зрения областях. При этом банки будут делегировать данным структурам все большие полномочия – вплоть до полной передачи в их ведение продажи кредитных продуктов.
«В обозримом будущем размер вознаграждения ипотечных брокеров со стороны банков, вероятнее всего, будет увеличиваться, – отмечает г-н Ельцов. - Это поспособствует появлению на рынке бесплатных для заемщика услуг по подбору кредита».
В долгосрочной перспективе, по мнению Максима Ельцова, должно произойти разделение функций риэлтора и ипотечного брокера. Дело в том, что сегодня четкой грани между двумя этими профессиями не существует. Это вносит определенную путаницу и не способствует повышению доверия граждан к ипотечным консультантам.
В необходимости подобного «разделения труда» убежден и руководитель рабочей группы по ипотечному кредитованию Ассоциации банков Северо-Запада, член правления Городского ипотечного банка Игорь Жигунов. По его мнению, консультировать население по вопросам, связанным с ипотекой, должны специалисты, прошедшие соответствующее обучение. В своем выступлении Игорь Жигунов рассказал о важности образовательных программ для специалистов по жилищному кредитованию. Он напомнил участникам конференции, что сегодня в нашем городе уже действует программа по обучению ипотечных брокеров, разработанная Ассоциацией риэлторов Санкт-Петербурга и Ленобласти совместно с Ассоциацией банков Северо-Запада.
В поисках регулятора
Ипотечный брокеридж – новое явление на российском рынке, и механизмов его регулирования пока не существует. Как считает председатель совета директоров Северо-Западной ипотечной компании «Невская ипотека» Павел Созинов, правила работы ипотечных консультантов должны быть закреплены на законодательном уровне.
Иной точки зрения придерживается председатель Комитета по ипотеке Российской гильдии риэлторов (РГР), председатель совета директоров корпорации «Юринфо-Недвижимость» Павел Штепан. В своем докладе он отметил, что законодательные инициативы часто вступают в противоречие с реалиями рынка (яркий тому пример – закон об участии в долевом строительстве). «Поэтому для наведения порядка в сфере ипотечного брокериджа необходимо создание саморегулируемой организации», - считает г-н Штепан.
По словам Павла Штепана, некоторые недобропорядочные брокеры помогают получить кредит в банке даже тем гражданам, которые реально не в состоянии погашать кредит. Этим они оказывают своим клиентам медвежью услугу. Ведь в случае дефолта у такого человека формируется отрицательная кредитная история, и в будущем он не сможет рассчитывать ни на какой заем. Саморегулируемая организация ипотечных брокеров могла бы бороться с таким непрофессиональным подходом к работе. Этой же цели будут служить и национальные стандарты ипотечного брокериджа, разработкой которых в настоящее время занимается РГР.
Обоюдная критика
Ипотечные брокеры в своей работе тесно взаимодействуют с различными участниками рынка жилищного кредитования – банками, страховыми и оценочными компаниями. О проблемах, которые при этом возникают, на конференции рассказала руководитель Центра ипотечного кредитования корпорации «Адвекс» Ирина Забродина. В своем выступлении она озвучила основные претензии брокеров к своим деловым партнерам. Так, по ее словам, многие кредитные учреждения слишком долго рассматривают документы заемщиков, что тормозит ход сделки. Кроме того, иногда они предъявляют безосновательно завышенные требования к претендентам на кредит и самой залоговой недвижимости. Этим же, по мнению Ирины Забродиной, грешит и ряд страховых компаний. В частности, они могут требовать предоставления большого числа второстепенных документов, которые не снижают риски, но зато серьезно замедляют проведение ипотечной сделки.
Что касается оценочных компаний, то они, по словам Ирины Забродиной, иногда требуют документы, без которых обходится и банк, и страховая организация. Кроме того, некоторые оценщики некорректно ведут себя на объекте. Например, убеждают заказчика в том, что приобретаемая им квартира имеет низкое качество. Хотя более ликвидное жилье может быть недоступно данному заемщику.
Как выяснилось, к самим брокерам у участников рынка тоже имеются претензии. К примеру, начальник отдела регионального развития ОАО «Ленинградское областное ипотечное агентство жилищного кредитования» Андрей Руденко отметил, что некоторые консультанты завышают стоимость услуг, требуя от клиента до 3% от суммы кредита.
По принципу взаимовыручки
Недостатки, свойственные ипотечным брокерам разного типа, осветил в своем выступлении и Максим Ельцов. Он отметил, что консультанты, работающие при риэлторских агентствах, могут невольно или преднамеренно завысить стоимость объекта, приобретаемого в кредит или неверно оценить его ликвидность. Если учредителем ипотечного брокера выступает банк, возникает риск необъективного подбора кредитной программы. Наконец, независимые брокеры, в отличие от банкиров или риэлторов, хуже знают рынок недвижимости «изнутри», хотя у них есть главное преимущество – непредвзятость.
В конференции также приняла участие генеральный директор ООО «Городское бюро кредитования» Анна Шебанова. В финале конференции она сделала доклад на тему «Повышение доходности бизнеса ипотечных брокеров в современных условиях: проблемы и методы их решения». В нем г-жа Шебанова проанализировала источники и структуру доходов ипотечных брокеров всех типов, а также предложила конкретные советы по увеличению прибыльности профессии.
Кстати, по данным Анны Шебановой, лишь 20% ипотечных брокеров на рынке являются независимыми структурами. Большинство консультантов (70%) связаны «родственными» узами с одним из агентств недвижимости.
На конференции звучала критика в адрес как банков, страховых и оценочных компаний, так и самих ипотечных брокеров. Однако, несмотря на это, атмосфера в зале была доброжелательная. Как справедливо заметила Ирина Забродина, «в чем-то сильнее банкиры, в чем-то – брокеры и агенты». Поэтому качественная услуга заемщику будет оказана только при четком, оперативном и доброжелательном взаимодействии между всеми участниками сделки.
Прямая речь:
Ирина Забродина
руководитель Центра ипотечного кредитования корпорации «Адвекс»:
Подбирая клиенту кредитную программу, ипотечный брокер руководствуется целым рядом различных факторов. Здесь важно правильно расставить приоритеты. В первую очередь, такой консультант должен ориентироваться на интересы заемщика, его финансовую выгоду. Следующим важным фактором является скорость прохождения самой сделки, а также оперативность работы банка и страховой компании при одобрении заемщика и залоговой квартиры. Лишь после этого брокер имеет право учитывать размер своего вознаграждения от банка и от страховщика.
Максим Ельцов
генеральный директор ООО «Первое ипотечное агентство»:
Разница в трактовках понятия «ипотечный брокер» уже привела к определенной неразберихе. По мнению одних участников рынка, ипотечный брокер – это сотрудник банка, который помогает заемщику подобрать наиболее выгодную схему приобретения квартиры, по мнению других – это сотрудник риэлторской компании, который проводит сделку с привлечением ипотечного кредита, третье мнение – это консультант, торгующий информацией о банковских услугах и т.д.
Как и в большинстве развитых стран российский брокер ни кредитором, ни банкиром, ни риэлтором не является. Сегодня однозначно можно утверждать, что ипотечный брокер - это компания, заинтересованная в успешном прохождении сделки с использованием кредита.
Павел Штепан
председатель Комитета по ипотеке Российской гильдии риэлторов (РГР), председатель совета директоров корпорации «Юринфо-Недвижимость»:
Хотя ипотечные брокеры уже активно работают на рынке жилищного кредитования, самоидентификации данной профессии пока не произошло. И мы не должны ждать, пока правила работы брокеров установят «сверху». Необходимо создавать саморегулируемоую организацию, которая будет отстаивать «честь мундира», бороться за чистоту профессии. Аналогичная ситуация наблюдалась в 90-х гг. прошлого века. Тогда риэлторам пришлось приложить немало усилий, чтобы доказать гражданам свою полезность после того, как по рынку «прошлись» нечистые на руку маклеры.
Чтобы сформировать цивилизованный институт ипотечного брокериджа, всем участникам рынка нужно объединить усилия. При этом своего рода координационным центром должна выступить Российская гильдия риэлторов, которая создаст стандарты новой профессии и разработает систему сертификации ипотечных брокеров.
