- Владимир Велийкович, некоторые аналитики связывают непрогнозируемый рост цен в 2006 году с резким увеличением объемов ипотеки. Так ли это?
- События, которые мы наблюдали на рынке недвижимости, не связаны с ростом объемов ипотечного кредитования. Процент ипотечных сделок еще мал, чтобы как-то повлиять на подобный рост цен. Основная причина, на мой взгляд, – резкое повышение спроса на жилье при недостаточном его предложении на рынке.
Дисбаланс спроса и предложения спровоцирован целым комплексом проблем: недостаточными возможностями отечественной стройиндустрии, нехваткой площадок для строительства домов, определенными пробелами в законодательной базе, повышением платежеспособного спроса населения и т. д. Кроме того, достаточно большая часть спекулятивного капитала была направлена в недвижимость, так как размещение свободных средств на этом рынке всегда считается перспективным.
На развитии ипотечного кредитования подобная ситуация сказалась не слишком позитивным образом. Продавцы не желали ждать оформления документов по ипотеке, когда можно было быстро и по очень высоким ценам продавать квартиры напрямую. Кроме того, многие сделки по ипотеке, уже одобренные банком, не дошли до завершения, так как в процессе оформления сделки цена на приглянувшийся объект могла возрасти. Соответственно, в связи с ростом цен выросли и суммы кредитов: с $35 до 70 тысяч – в Петербурге, и с $30 до 50 тысяч – по Северо-Западу. Следовательно, более чем в два раза возросли и объемы ипотечных операций. Однако даже при использовании схем ипотечного кредитования покупка жилья для жителей нашего города остается пока малодоступной.
- В таком случае, как вы оцениваете перспективы развития ипотеки в ближайшие годы?
- Если не будет серьезных макроэкономических изменений в стране, ипотека будет развиваться достаточно быстрыми темпами. Эта схема наиболее востребована всеми участниками рынка и покупателями недвижимости. Для большинства населения приобретение жилья всегда будет первоочередной задачей. А при недостатке средств покупка квартиры в кредит – практически единственный выход. Процент по ипотеке уже сейчас достаточно низкий по сравнению с другими видами потребительского кредитования.
Ипотека также наиболее выгодна и для самих банков. На длительный срок предоставляются достаточно крупные суммы, поэтому операционные расходы ниже, чем в других секторах. Уже сейчас появляется возможность проводить операции с производными инструментами – закладными, ипотечными бумагами. Кроме того, и риски невозвратов в этом виде кредитования минимальные. Если банк выдает обычный потребительский кредит, то в случае невозврата достаточно сложно получить средства обратно, так как у заемщика может не оказаться никакого обеспечения. В ипотеке серьезным обеспечением служит недвижимость. Это сводит риски кредитора к минимуму.
- Но ведь есть еще и заемщик, который рискует своим жильем. Совсем недавно в Петербурге впервые была реализована с торгов квартира клиента, который не смог расплатиться по ипотечному кредиту. Причем реализована она была по достаточно низкой цене. В результате этих денег хватило только на то, чтобы банк покрыл свои издержки. А заемщик не вернул даже тех средств, которые потратил на первоначальный взнос. Не кажется ли вам, что подобные случаи могут послужить антирекламой ипотеки, а не методом ее популяризации?
- На торгах цена лота формируется согласно спросу потенциального покупателя.
Если квадратный метр дорожает, то и стоимость выставляемой на торги квартиры может быть выше, чем та, по которой покупал ее заемщик. Но если объект дешевеет, то желающих купить по высокой цене может и не найтись. В результате заемщик окажется еще и должен банку. В данном случае клиент покупал квартиру полгода назад, на самом пике цен. Видимо, он просчитался и приобрел недвижимость по более высокой цене, чем она реально стоила.
- Как может сказаться на развитии ипотеки спад цен на недвижимость?
- В любом случае ипотека будет развиваться как наиболее перспективное направление банковского сектора в сравнении с другими видами потребительского кредитования. Она стимулирует развитие и строительной отрасли, и экономики в целом.
Конечно, пока не до конца сложилась практика обслуживания ипотечных кредитов. Если сегодня банк готов предоставлять ипотечный кредит без первого взноса, то при любых колебаниях цен риски возрастают не только у заемщика, но и у кредитора. Но когда банки научатся вести взвешенную, грамотную политику, то есть осуществлять правильный выбор заемщика, тщательно проводить андеррайтинг, максимально удобно рассчитывать схему платежей, это поможет избежать большинству кредиторов дефолтов своих заемщиков.
- Не так давно Центробанк снизил ставку рефинансирования с 11 до 10,5%. Как на этот фактор реагируют коммерческие банки? Можно ли ожидать, что дальнейшее снижение ставки рефинансирования скажется и на уменьшении процентных ставок по ипотечным кредитам?
- Коммерческие банки регулярно снижают процентные ставки, так как идет жесткая конкурентная борьба за каждого клиента. Многое зависит от того, откуда привлекаются ресурсы. На внутреннем рынке, где инфляция еще достаточно высока, привлекаемые средства стоят дороже. Если занимаются деньги у инвесторов из других стран, где инфляция ниже, ресурсы будут дешевле.
Что касается ставки рефинансирования, она не влияет на ипотеку непосредственно, а служит для регулирования банковской процентной ставки в целом. То есть коммерческие банки под такой процент кредитуются в Банке России. Если общеэкономические показатели в стране будут более стабильными, ставка рефинансирования может и в дальнейшем снижаться, что сделает заемные ресурсы более доступными. При развитой экономике, например в странах Европы и США, ставка рефинансирования служит определенным регулятором рынка, влияющим на удорожание или удешевление заемных средств. Наша страна пока находится на той стадии экономического развития, когда ставка рефинансирования не является непосредственным регулятором. Это, скорее, оценочная категория, на которую ориентируется рынок с точки зрения привлечения и размещения средств.
- Показателем прошлого года стал выход на рынок большого числа новых совместных программ банков и застройщиков по кредитованию покупки строящегося жилья. Насколько это направление перспективно и востребовано? Как в дальнейшем, на ваш взгляд, будут развиваться отношения кредиторов и строительных компаний?
-То, что сейчас происходит на первичном рынке, нельзя пока назвать классической ипотекой. Года через три схема станет достаточно прозрачной, как и во всех цивилизованных странах. То есть застройщик берет заемные средства, на них строит дом, потом его сдает, продает квартиры и расплачивается по кредиту. В свою очередь, покупатель может приобретать эти квартиры также с помощью ипотеки. Сегодня такая схема работает далеко не везде. На первичном этапе банки отказываются кредитовать строительные компании, так как застройщикам нечего предложить для обеспечения кредита из-за низкой капитализации. Уставный капитал большинства наших корпораций составляют, как правило, очень небольшие суммы. Поэтому сейчас действует так называемая фондируемая ипотека. Заемщики берут деньги в банке, за счет этих сумм
финансируется строительство дома. Причем кредитор отслеживает целевое расходование средств, что было невозможно при долевом строительстве, так как дольщики не могли контролировать расходование вложенных денег. Но это работает только в случае, когда банк и строительная компания имеют хорошую деловую репутацию или застройщик может предложить что-либо реальное в обеспечение. Поэтому в дальнейшем у застройщиков один выход: наращивание капитала путем аккумуляции прибыли и укрупнения строительных компаний. В результате появится и еще один источник финансирования – выпуск облигационных займов. Крупная корпорация может выпускать ценные бумаги: обязательства в виде корпоративных облигаций, а при увеличении акционерного капитала – и акции.
В конечном итоге крупные строительные компании вынуждены будут направлять часть своих акций в свободную продажу, иначе они перестанут быть конкурентоспособными. Пока многие фирмы опасаются это делать в связи с криминальными случаями передела собственности, рейдерством.
- В нашем городе 1–2 марта состоится Петербургский ипотечный форум – 2007. Как вы оцениваете это событие? Какие наиболее важные на ваш взгляд вопросы должны обсудить участники мероприятия? Какие задачи потребуют первоочередного решения, и чем может помочь форум?
- Такие мероприятия необходимы, так как они дают возможность всем участникам рынка недвижимости высказать свое мнение по текущим вопросам и проблемам, которые возникают в настоящий момент. Рынок находится в движении, он меняется, появляются изменения в законодательной базе и т. д. По крайней мере раз в год специалисты должны собираться на подобный форум, чтобы обсудить текущую ситуацию и предложить свое видение той обстановки, которая сложилась на рынке недвижимости, и свои пути решения возникающих проблем.
- Вам предстоит вести секцию «Кредитные программы банков на рынке жилья». Как вы считаете, какие вопросы вызовут наибольший интерес среди ее участников?
- Ассоциация банков Северо-запада совместно с Ассоциацией риэлторов Санкт-Петербурга и Ленинградской области является инициатором создания программы по подготовке специалистов – ипотечных брокеров. Я думаю, эта тема будет интересна всем посетителям секции. Уже сейчас примерно четверть всех ипотечных сделок проводится при участии брокеров. И мы надеемся, что данная услуга будет развиваться. Ведь одна из главных задач ипотечного брокера заключается в том, чтобы найти доступное финансирование для своего клиента. Специалист должен работать, ориентируясь на возможности конкретного покупателя и схемы, которые существуют на рынке. Ипотечный брокер может помочь и в обслуживании кредитов. Например, ситуация у заемщика меняется, и появляется возможность досрочно погасить кредит, взять более дешевый в другом банке либо продать купленное в кредит жилье и приобрести за счет ипотеки квартиру большей площади. Здесь также должен работать специалист, то есть ипотечный брокер.
Актуальными на секции будут и вопросы взаимодействия банков и застройщиков. Не все проблемы, как я уже говорил, до конца пока решены, немногие еще работают по прозрачным схемам. И строителям, и банкам будет полезен этот разговор. Застройщики, например, могут рассказать, что не устраивает их сейчас в заемных схемах. Почему банки отказывают застройщикам в кредитах, какие новые риски возникают при кредитовании строительства, каковы перспективы данного направления. Для банков также важно мнение специалистов в оценке развития рынка недвижимости. Как будет развиваться загородное жилье, какое прогнозируется соотношение цен на загородную недвижимость и городскую, схемы покупки земли, вопросы оценки жилья и земельных участков. Мы постараемся рассмотреть наиболее полный спектр вопросов по недвижимости через призму ипотечного кредитования.
ДОСЬЕ
Владимир Велийкович Джикович родился 8 мая 1951 года в Ленинграде. Окончил Ленинградскую лесотехническую академию им. С. М. Кирова по специальности «инженер-экономист». С 1994-го – член Совета Ассоциации российских банков. В 1996 году избран президентом Ассоциации коммерческих банков СПб, которая в марте 2002-го была преобразована в Ассоциацию банков Северо-Запада. Женат, есть сын.
