Онлайн-конференция "Развитие системы найма жилья в России"

Вопросы

Павел Александров, Санкт-Петербург
Какие региональные инициативы могут быть предложены в развитие федеральных законопроектов по некоммерческому найму?

Ответ

Считаю, что субъекты РФ в СЗФО сегодня крайне заинтересованы в решении как проблем обманутых дольщиков, так и создания жилищного фонда под государственные жилищные программы. Экономически целесообразно использовать этот фонд под различные цели, в том числе - под некоммерческую аренду и предоставление жилья участникам государственных программ. На мой взгляд, этот жилищный фонд следует дифференцировать в зависимости от потребностей субъектов и экономической эффективности проекта. Эти модели могут быть частно-государственными, то есть предполагать инвестиционную составляющую и участие муниципалитетов, допустим, в качестве землевладельца.

Сегодня обсуждается создание Северо-Западного фонда развития строительства и некоммерческого найма с участием субъектов РФ в СЗФО, который предложит пилотные жилищные проекты с участием уполномоченных банков на территории округа.

Дмитрий Иванов, Петербург
Недвижимость в собственности - главный показатель социального статуса и основной материальный актив для миллионов россиян. Аренда жилья у большинства населения ассоциируется с неустроенностью жизни. Удастся ли изменить менталитет с запуском механизма государственного найма жилья?

Ответ
Некоммерческий найм предполагает организацию некоммерческих объединений, созданных как муниципалитетами, так и работодателями. И если первые предполагают использовать найм для улучшения жилищных условий отдельных категорий граждан, то вторые рассматривают его в качестве стимула для привлечения новых сотрудников, причем как рядовых, так и руководящего звена. Поэтому некоммерческий найм не следует рассматривать, как механизм поддержки исключительно льготных категорий.

И. Б. Ковров, СПб
В анонсе онлайн-конференции сказано про проектное финансирование. Якобы это новый механизм создания жилищного фонда. Можно поподробнее?

Ответ

Механизм проектного финансирования предложен для создания безопасных моделей при жилищном строительстве. Он может быть использован для создания жилищного фонда при строительстве арендных домов. В случае государственно-частного партнерства закономерно появляются инвестиционные риски. Проектное финансирование предполагает аккумулирование денежных средств инвесторов в уполномоченных банках, которые и будут вести поэтапное финансирование строительных объектов.

Важным моментом проектного финансирования является трехстороннее соглашение между банком, строительной организацией и муниципалитетом, который может выступать заказчиком как строительства жилья эконом-класса по государственным программам, так и арендных домов.

Смирнов Альберт, Санкт-Петербург
Насколько развита система аренды за рубежом? Что из зарубежного опыта может быть применено в России?

Ответ

В зарубежных странах формы аренды жилья достаточно развиты. При это, например, в Германии и Швейцарии доля аренды составляет более 60%, в США и Великобритании - более 30%. В странах Восточной Европы, а также в развивающихся странах, таких как Китай и Аргентина, эта доля существенно ниже и составляет около 10%. Аналогичная ситуация и в России, где более 3/4 жилищного фонда находится в собственности граждан.

Таким образом, рынок аренды за рубежом достаточно развит. В его стимулировании  не последнюю роль сыграли различные государственные структуры. Так, в Европе рынок льготной аренды зародился в 20-х годах прошлого века.

За эти годы пройден серьезный путь проб и ошибок, и нам следует обобщить этот опыт и использовать его.

Алексеева Евгения Константиновна, мама, Санкт-Петербург
Здравствуйте, Павел Борисович. Вы хотите обсудить вопросы некоммерческого найма. А как же коммерческий найм, оператором которого является Горжилобмен? Программа с трудом работает, люди ждут год от смотровой до получения ключей, могут и не получить ключи, так как их квартиры через год предложат другим, а они продолжат ждать! На 2012 год должно было быть выделено 1000 квартир, причем желающих уже более 3000, год заканчивается, а ничего нет и когда будет - не известно, а в ожидании смотровой уже 10 месяцев, а отдельного жилья так и все 30 лет... И сколько еще ждать, а потом ждать ключей в пределах года? И это так работает программа? Некоммерческий найм будет так же плохо работать? Люди уже перестают верить в реализации программ!

Ответ
Уважаемая Евгения Константиновна! Программа коммерческого найма, предлагаемая Горжилобменом, является региональной и целиком опирается на бюджет города. Поэтому предполагать, что она будет в ближайшее время существенно наращивать объемы не представляется возможным. Ее реализация зависит от возможностей бюджетного строительства и реконструкции жилого фонда. Возможности эти ограничены.
Программа некоммерческого найма - федеральная и предполагает в том числе федеральные средства и заимствования. Таким образом, возможности программы некоммерческого найма могут быть существенно шире. В целом за период с 2013 по 2030 год предполагается строительство по всей России арендных домов общей площадью 76,3 млн кв. м, что составит около 2 млн квартир.

Ирина Овсянникова , Санкт-Петербург
В следующем году в Петербурге хотят запустить новую программу по некоммерческому найму для граждан - неочередников "Льготная целевая аренда" . По ней в 2013 году должны предоставить уже 300 квартир, в 2014 году - 800 квартир. В программе смогут участвовать обманутые дольщики, молодые ученые и еще ряд льготных категорий. Бюджет будет доплачивать им 50% от рыночной стоимости аренды квартир.

Насколько программа сможет повлиять на рыночные расценки на аренду квартир? Насколько она будет востребованной у населения?

Ответ

Пока одобрена только концепция данной программы, но уже сейчас можно говорить о механизме ее реализации. Предполагается, что управляющая компания (УК), на 100% аффилированная с городом, будет управлять арендным жилым фондом частных арендодателей. То есть эти квартиры на первом этапе будут привлекаться со вторичного рынка. Так как УК будет предлагать свои собственные стандарты работы и отношений между арендаторами и арендодателями, даже при таком небольшом объеме аренды ее влияние на рынок может оказаться ощутимым с точки зрения стандартизации услуг.

В то же время обсуждаемые объемы льготной аренды невелики по сравнению с общим объемом рынка, так что повлиять на ценообразование в ближайшей перспективе они вряд ли смогут. Например, в Москве, несмотря на то, что в управлении аналогичной городской структуры находится 10 жилых комплексов, серьезного влияния на рынок не наблюдается.

Программа безусловно будет востребована и арендаторами, и арендодателями, так первые получат льготные ставки по аренде, а вторые - гарантированный доход.

Сергей Александров, Санкт-Петербург
Уважаемый Павел Борисович!
На Ваш взгляд, какую форму взаимодействия власти и застройщиков имеет смысл применить при строительстве доходных домов? Должны ли инвесторы сами обеспечивать участки под возведение таких объектов всей необходимой инженерной и социальной инфраструктурой? Интересны ли такие проекты бизнесу?

Ответ
Строительство как коммерческих, так и некоммерческих арендных жилых домов - низкорентабельный бизнес, предполагающий многолетнюю окупаемость проекта. Поэтому он потребует различных мер государственной и муниципальной поддержки. Среди них в первую очередь можно рассматривать бесплатьное предоставление земельных участков, частичное бюджетное софинансирование затрат и процентов по строительному кредиту, бесплатное подключение к инженерии, освобождение от налогообложения на землю и другие меры.

Пока финансово-экономическое обоснование строительства арендных домов, предлагаемое на федеральном уровне в недостаточной степени отображает реалии рынка. На мой взгляд, необходимо предложить сбалансированный инвестиционный механизм, который будет учитывать реальную экономику проекта. Пока же поправки в Жилищный кодекс выглядят скорее, как теоретические схемы.

Березняков Ярослав, СПб
Насколько мне известно, Госдума планирует в следующем году узаконить в Жилищном кодексе новый вид зданий — наемные (арендные) многоквартирные жилые дома и ввести понятие некоммерческого найма жилья.

Допустим, правительство каким-то образом стимулирует застройщиков. Как вы считаете, что это будут за дома по набору и качеству потребительских характеристик? Ведь то бюджетное жилье, которое строят сейчас - в основном недолговечное. Через несколько лет это будет видно. Появятся новые "хрущевки". Что уж говорить о "доходных домах" для неимущих?

Ответ

Действительно,этот вопрос сегодня один из наиболее обсуждаемых. Даже в развитых странах муниципальное жилье сейчас с точки зрения управления находится не в лучшем состоянии. Правительствами этих стран предпринимаются решительные шаги по устранению этой проблемы.

Чтобы избежать этой ситуации, нужно с самого начала предложить сбалансированный механизм, ведь если мы будем возводить некачественное жилье и ориентироваться только на субсидирование арендаторов, то мы получим в самое ближайшее время огромные массивы жилья низких потребительских свойств.

Необходимо стимулировать застройщиков, собственников и управляющие компании, опираясь на опыт наших северных соседей, например Финляндии. С одной стороны - предлагая им определенные меры государственно-муниципальной поддержки, с другой - требовать от них качества предоставляемых услуг и архитектурно-проектных решений.

Семён Варламов, Петербург
До каких размеров должен вырасти рынок некоммерческого найма в СПб, чтобы он мог оказывать реальное влияние на стоимость как аренды, так и продажи квартир в нашем городе? То есть сколько нужно построить доходных домов, чтобы застройщики и частные арендодатели почувствовали хоть какую-то конкуренцию?

Ответ
По оценкам специалистов, в Санкт-Петербурге сдается около 300 тыс. квартир. Чтобы рынок некоммерческого найма всерьез повлиял на ценообразование его доля должна составлять не менее 15-20%. Следовательно, нужно построить сотни арендных домов. В то же время локальная ситуация в отдельно взятом районе может измениться достаточно быстро. Земельных участков под застройку в развитых районах нет, поэтому основные комплексы арендных домов будут возводиться на периферии, где конкуренция на рынке аренды не так высока. Частная аренда в центре города останется вне конкуренции. Нужно учитывать, что некоммерческий найм направлен на поддержку определенных слоев населения, его развитие вряд ли затронет общую ситуацию на рынке купли-продажи жилья.

Александр, СПб
Сегодня очередь в Горжилобмен, даже когда соглашаешься не ждать, а выбираешь одну из ипотек с господдержкой, занимает два года. По вашему мнению, эти сроки когда-нибудь сократятся?

Ответ
К сожалению, очередь на улучшение жилищных условий в Санкт-Петербурге очень велика и составляет более 100 тысяч заявителей. Каждая десятая квартира является коммунальной, поэтому проблема улучшения жилищных условий - одна из самых острых в нашем городе. Хорошо уже то, что в городском бюджете заложены средства на решение этого вопроса. Безусловно, этих средств недостаточно. Ведь только на расселение коммунальных квартир требуется более триллиона рублей в год, а выделяется полтора миллиарда.