Вопросы
Светлана Александровна, Санкт-Петербург
Евгений Владимирович! Будет ли издан еще календарь оценщиков к Новому году?
Ответ
Интересный вопрос… Но не очень понял – почему ко мне.
Организаторами трех календарей были, кроме СЗОО (я представлял СЗОО), РОО (Шаскольский Алексей) и Гильдия управляющих и девелоперов (Лучков Игорь). Я действительно выполнял организационную и техническую работу по сбору материалов и организации сайта печати в типографии. Но больше – не хочу, уж очень много отнимает времени и нервов. Да и деньги выколачивать, и спонсоров – последнее дело… Если кто-то организует, фотографии на конкурс предоставлю в любом количестве.
Владимир Семенович, Санкт-Петербург
Евгений Владимирович, чем отличается цена и стоимость объекта? Это же не одно и то же, насколько я понимаю…
Ответ
Договоримся сразу, что речь идет о рыночной стоимости (есть еще инвестиционная, ликвидационная, кадастровая и некоторые другие).
В ответе на этот вопрос я могу только процитировать фрагмент из определения «рыночная стоимость» из Стандартов оценки, которым оценщики обязаны руководствоваться: «наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства… Разумность действий сторон сделки означает, что цена сделки – наибольшая из достижимых по разумным соображениям цен для продавца и наименьшая из достижимых по разумным соображениям цен для покупателя»… а «полнота располагаемой информации означает, что стороны сделки в достаточной степени информированы о предмете сделки, действуют, стремясь достичь условий сделки, наилучших с точки зрения каждой из сторон, в соответствии с полным объемом информации о состоянии рынка и объекте оценки, доступным на дату оценки». Все понятно? Если нет прочитайте еще раз…или два.
Корче говоря, « продукт согласия при полном непротивлении сторон» – это цена, а то, что определяет оценщик, сидя у компьютера – это стоимость.
Оценщик работает с доступной ему информацией, которая, если он в отчете указал ссылку на источник, которым копия рекламного объявления их газеты, или принтскрин монитора, считается достоверной и не подвергается сомнению. Предполагается, что оценщик располагает некими знаниями о том рынке, к которому относится то, что оценщик оценивает (сегодня квартиру, вчера вагоны для переводки насыпных грузов, а завтра – земельный участок сельхозназначения площадью 100 га).
Применительно к рынку жилья (который, судя по вопросам, в основном интересует наших читателей), реально он располагает информацией только о ценах предложения, например, из базы данных «БН», и, надо полагать, имеет представление о том, что происходит на рынке. Откуда? Для оценщиков, как и для всех остальных интересующихся обывателей, сведения берутся из комментариев специалистов реального рынка («говорящих голов» из агентств недвижимости или строительных компаний) и обзоров аналитиков. Аналитики – это отдельная профессия, ее представители занимаются изучением процессов, происходящих на рынке, анализом и статистической обработкой информации. Чего не имеет оценщик – так это сведений о ценах сделок. Эти цены формируются в процессе переговоров сторон, где решающее значение имеют мотивации.
Всем понятны некоторые «типичные» мотивации: продавец хочет побольше получить, покупатель – поменьше заплатить. Все остальное никому, кроме сторона переговоров неизвестно, и тем более оценщику, который моделирует этот процесс. В каждой реальной сделке результат переговоров очень индивидуален, но в практике оценки учитывается только один «типичный случай», принимаемый оценщиками за истину практически в каждом отчете, – это учет скидки на торг, то есть, представленная в рекламе (объявлении) цена предложения на 3-7%, потому что так принято, например, потому, что оценщик спросил своего знакомого агента, иди двух-трех агентов или, что самое удивительное – спросил коллегу оценщика.
На самом деле цена сделки может быть еще меньше полезной информации о рыночной стоимости, чем цена предложения, потому что неизвестно при каких обстоятельствах договаривались стороны и что входит в цену сделки. И т. п.
В реальных условиях цена сделки относительно цены предложения может даже возрасти (когда, например, на квартиру, претендуют несколько покупателей, или когда вдруг, как произошло недавно, резко изменился курс рубля), или когда деньги продавцу нужны быстро и срочно, но в переговорах он об этом, естественно, не будет упоминать, зато станет более сговорчивым, равно как и покупатель, который покупает квартиру в этом доме еще и потому, что в нем живет его мама).
Таким образом, цены предложений формируется на основе анализа ситуации на рынке и потому – наиболее информативна, поскольку учитывает те самые «типичные» мотивации, а цена сделки фиксируется в процессе подписания договора купли-продажи после переговоров интересна но, при этом реальные мотивации могут существенно отличаться от упомянутых «типичных».
У оценщиков принято подразумевает один «типичный случай», принимаемый оценщиками за истину практически в каждом отчете, – это учет скидки на торг, то есть представленная в рекламе (объявлении) цена предложения уменьшается. Эта всеобщая практика в оценке, хотя может быть и наоборот. В целом на эту тему можно долго рассуждать, но все это написано для того, чтобы дать читателю основания не воспринимать написанное оценщиком результат как истину, а скорее – как руководство для критического осмысления своего поведения в процессе переговоров.
Так можно описать процесс оценки в случае, когда стороны принимают результат оценки к сведению и принимают решения на его основе. Очевидно, что для принятия решения следует хотя бы почитать отчет. И здесь кроется много недоразумений и препятствий.
Прежде всего мало кому приходит в голову желание почитать отчет тогда, когда в нем 100, а то и 300 страниц. Из них переписанных при помощи функции «скопировать – вставить» текстов их нормативных документов или содержания , например, анализ экономической ситуации в стране. Всякого рода тексты, содержащиеся в отчете только потому, что оценщику кажется это необходимым, поскольку требуется соблюдать Стандарты. На самом деле тратятся усилия, время, бумага и порошок в принтере – скорее, для того чтобы придать видимость упорного и длительного труда, текст насыщается различными формулами, переписанными из учебников только для того, чтобы привести читателя к мысли, что видными учеными проделана огромная работа, а необразованному читателю не стоит тратить время на чтение, потому что все равно не поймет. Мало того, прочитать все, что написано в отчете об оценке просто невозможно и не нужно тратить на это время.
Для интересующегося имеется одна страничка, называется «Сопроводительное письмо», где указывался адрес объекта оценки и мнение автора о том, сколько он стоит. Все остальное – написано для того, чтобы удовлетворить требования Стандартов к содержательной части отчета на случай «наезда» недоброжелателя или обманутого клиента. Как положено…
Титов Дмитрий Валерьевич, Санкт-Петербург
Уважаемый Евгений Владимирович, как изменяются цены на квартиры в спальных районах после возведения в сложившихся жилых массивах (или совсем рядом) крупных общественно-деловых центров, например проект Лахта-центр или менее известный проект, но мне более интересный, Ice Bridge у станции метро "Пр. Большевиков" (перекресток Коллонтай/Большевиков). С одной стороны это новые рабочие места, притяжение коммерции, площадок торговли и досуга. С другой стороны увеличение пассажиропотоков, автотранспорта, дефицит парковок (сказаться может и в ближайших дворах). Чего стоит ожидать владельцам в близлежащих домах?
Ответ
Я думаю, что цены в спальных районах будут колебаться в соответствии с общими тенденциями на рынке. Кроме того, вы сами сформулировали, что в любых изменениях можно найти как положительные, так и отрицательные факторы. В целом ваш вопрос, скорее, к аналитикам, нежели оценщикам.
Земельская Елизавета, СПб
Подскажите, пожалуйста, что такое "аккредитованный оценщик"? Чем он отличается от обычного?
Ответ
Бывает две ситуации когда обращаются к оценщикам: за поддержкой и советом, когда надо принимать решения и когда оценка обязательна. Во втором варианте главным признаком авторитета оценщика или оценочной компании является не столько квалификация или знания предмета, сколько способность продвинуть отчет там, куда его надо предоставить.
Поэтому там, где отчеты оценщиков принимают или не принимают, установлена своя процедура отбора приближенных к кормушке («корыту»). Она называется « аккредитация». Тот, кто платит за работу оценщику, не всегда имеет право выбрать того, кто ему больше нравится. Среди всех равных имеются «аккредитованные» или «аттестованные», к которым вам порекомендуют обратиться (или предоставят список на выбор).
Не буду голословно всех обвинять в получении «откатов» за раздачу заказов (есть такое выражение – «сидеть на раздаче») – как говорится, со свечкой не стоял, но страна у нас такая… В конце концов все ведомства, банки, корпоративные структуры и прочие потребители об оценке в случаях, когда оценка является обязательной , то есть предусмотрена действующим законодательством, хотят видеть грамотный отчет с текстом «доказательственного значения» выполненным квалифицированными специалистами.
Трудно против этого возразить: иногда оценщики пишут в своих «отчетах» откровенную «чуму», вызывающую насмешки и издевательства со стороны реальных работников того же, например, рынка недвижимости, и это встречается довольно часто. Короче говоря, существуют случаи, когда заказчика мало интересует проблема стоимости или цены, а больше интересует ее количественная интерпретация, которую воспримут там, куда будет предоставлен отчет об оценке (кое-где у нас порой… всякое бывает) и способность убедить того непосредственного человека, который является от имени структуры приемщиком работы.
Васильева Т.А., пенсионерка , Санкт-Петербург
1) Может ли оценка объекта недвижимости (объекта культурного наследия федерального значения, золотой треугольник Санкт-Петербурга) неоднократно меняться в течение 3-4 лет (качественные характеристики объекта недвижимости не менялись) более чем в два раза? В частности, по-моему гражданскому делу объект недвижимости оценивался неоднократно :
- 04.08.2008 - 95 684 183 рубля, (курс рубля 23,46 руб./долл. США);
- 26.01.2011 - 41 366 000 рублей;
- 19.10.2011 - 68 521 476 рублей;
- 29.09.2011 - 31 569 000 рублей;
- 12.10.2012 - 27 500 000 рублей;
- 20.11.2012 - 71 226 066 рублей;
- 24.03.2013 - 45 600 000 рублей;
- 13.12.2013 - 90 000 000 рублей.
2) Можно ли оценщика, который провел экспертизу в суде, привлечь к ответственности (как уголовной, так и гражданско-правовой) за недостоверную оценку? Если да, то в каком порядке?
Ответ
1) Уважаемая Т. А. Васильева!
Я могу только Вас поздравить. У Вас есть уникальные документы, характеризующие уровень развития «оценочной деятельности» в стране в первой четверти 21 века и Санкт – Петербурге в частности. Такие различия результатов «независимой» оценки достойны книги рекордов.
Ваш случай заслуживает и большего внимания: на курсах подготовки оценщиков в университетах всего мира он может стать наглядным примером «беспримерной» продажности или безответственности представителей не самой древней в нашей стране профессии «оценщик», особенно, если еще обратить внимание с какой изощренной точностью некоторые из них умеют оценивать рыночную стоимость.
С другой стороны, такие разные результаты могут стать наглядной характеристикой трудности задач, с которыми приходится встречаться в процессе оценки даже простого на первый взгляд объекта, как квартира.
Можно было бы написать в качестве ответа роман в прозе, но я, отвечая на Ваш вопрос, постараюсь изложить свою точку зрения коротко и четко.
1. Вполне возможно, что кто – то из оценщиков оценил правильно.
2. Если кто – то это из них это докажет, у Вас есть все возможности призвать всех остальных авторов к ответственности, и взыскать с них (со всех) соизмеримые суммы за моральный вред (физические или нравственные страдания). Интересно и любопытно, все эти упражнения Вы оплачивали? Короче, предварительно надо бы выяснить – кто прав.
3. Традиционно оценка квартир у оценщиков считается самой простой, типичной и рутинной работой, которой занимаются преимущественно начинающие и практиканты. Но начинающих и практикантов нельзя допускать к оценке относительно небольшого количества уникальных квартир старого фонда в историческом центре Петербурга.
4. Существуют методы массовой и индивидуальной оценки. Массовая – это когда берутся некие средние показатели стоимости квадратного метра и умножаются на площадь. Методом массовой оценки определяется кадастровая стоимость, которая является налогооблагаемой базой (это – отдельная тема для разговоров, очень сегодня актуальная). Если абсолютно тупо подходить к оценке «исторической квартиры» в Золотом треугольнике», то можно среднестатистическую стоимость квартиры, например, СФКР (старый фонд с капремонтом) в Центральном районе , взятую из аналитики того же БН, , умножить на площадь… , но лучше этого не делать и , надеюсь, оценщики оценивали не так.
5. Каждый объект оценки при индивидуальной оценке необходимо правильно позиционировать, то есть описать в отчете, к какому сегменту рынка он относится. Если этого не сделать, возможны радикальные ошибки. Например, в домах на (условно) Таврической улице и на улице Вербная продаются квартиры, известны цена предложения и общая площадь. Можно посчитать стоимость квадратного метра общей площади и получить, например, 1000 и 400 рублей. Вопрос: можно ли предположить, что квадратный метр в соседней (через стенку) квартире может стоить примерно столько же? Ответ: для Вербной можно, а для Таврической - нельзя. Но не всем это понятно. Объясняю популярно: даже если квартиры соседние, то на Таврической они могут радикально отличаются по потребительским качествам, определяющим рыночную (но не кадастровую, об этой стоимости как – нибудь потом) стоимость. Одна квартира может быть «буржуйской» частью старой квартиры, где проживал , например, генерал – губернатор, с видом на парк, лепниной, наборным паркетом и парадной мраморной лестницей. А соседняя (за стенкой), которая образовалась путем деления большой квартиры на две, была частью этой же генеральской квартиры, но предназначалась для прислуги, имеет вход с узкой «черной лестницы» со двора и вид в противоположную облезлую стену. Глядя на карту, приведенную в отчете об оценке, этого не видно, а оценщик в качестве аналогов в отчете об оценке мог такое использовать. Тогда и результаты работы (см. перечень выше) объяснимы: если хитрый и одновременно умный автор хотел написать поменьше – он выбирал в пределах Золотого треугольника одни аналоги, а тот, кто хотел написать побольше – другие. А если оценщик был вообще без признаков интеллекта, он брал и те и другие, а потом усреднял.
6. Встречаются ситуации, когда при оценке полезно было бы учитывать некоторое нематериальные факторы, относящиеся, скорее к объектам интеллектуальной собственности, чем к квадратным метрам. Например, Ростропович купил квартиру на ул. Марата (теперь там музей) только потому, что там жил Шостакович. Тот же случай – с музеем Иосифа Бродского: не комнату в коммуналке за большие деньги покупали. И т.д. Можно рассуждать, что это – «не очень рыночные» ситуации и простому пролетарию – оценщику такие подробности не сильно нужны, но: такой сегмент рынка есть и про него надо было хотя бы упомянуть при оценке Вашей квартиры. Вид из окна мог изменить стоимость в разы – это, вроде бы объективно и понятно всем одинаково. Но, интерьер квартиры имеет значение: посмотрите, нет ли в описании Вашей квартиры в Золотом треугольнике слова «евростандарт», характеризующего самый «верхний» уровень отделки интерьера?
7. Кроме продавцов квартиры в природе еще существуют покупатели, спрос и предложение. Написано ли в отчетах о том, что на такую квартиру имеется узкий круг особых покупателей, которым нужно именно «это», причем за «это» они готовы платить, т.к. все остальное у них уже есть. Короче говоря, если квартира – объект культурного наследия, то подходить к ее оценке примитивными методами нельзя. Оценить «рыночную стоимость» (см. комментарии выше) – можно, но - не так просто это сделать.
2) Можно, но факт «недостоверной оценки» необходимо доказать, причем надо понимать, что «там» «своих» «сливать» не любят – в одном котле варятся. Для доказательств сначала необходимо зафиксировать: какие статьи Закона «Об оценочной деятельности в РФ» и какие пункты «Стандартов оценки» автором нарушены, то есть нужен знающий человек (не обязательно имеющий бумажку с надписью «эксперт»).
Потом показать: как это повлияло на результат оценки. Все это может сделать практически любой квалифицированный оценщик. А затем - переадресовать вопрос юристам. Дальше – их поляна. Если нарушен Закон – можно привлечь к ответственности, независимо от того, кто и что нарушил: перешел дорогу в неразрешенном месте, убил топором старуху или «обманул» кого – то на три рубля и нанес тем самым ущерб, урон или что еще там…
Леонтьев Виктор Дмитриевич, директор, ООО ЗИС, Санкт-Петербург
1. Как влияет включение объекта в число вновь выявленных объектов культурного наследия (памятников культуры и пр.) на цену объекта?
2. Почему так сильно разнятся результаты оценки у разных оценщиков и как определить нарушения совершаемые сознательно оценщиком?
3. Каковы последствия фиктивной оценки для оценщика?
4. Как и кто может провести анализ такой фиктивной оценки для привлечения такого оценщика к ответственности (вид ответственности, предмет и основание такого иска)?
Ответ
На эти вопросы о судебной оценке попробую дать один общий ответ.
Ответы на все сформулированные и вообще любые вопросы к оценщику содержатся в тексте документа, который за Ваши деньги Вам сочинил оценщик, и, особенно, - судебный оценщик. Как говорится, «что написано пером…» - текст и есть доказательства.
Отчет это – ДОКУМЕНТ, на основании содержания которого как граждане, так и суд принимают решение. Его содержательная часть может и должна рассматриваться как доказательство. Прежде всего, отчет должен быть составлен в полном соответствии с формальными требованиями Закона «Об оценочной деятельности в РФ» и прочих нормативных актов, которыми эксперт обязан руководствоваться (Стандарты оценки) и на которые ссылается в своем отчете. Если есть хотя бы одно нарушение этих требований , независимо от того, повлияло оно на результат или повлияло, есть возможность обвинить эксперта в нарушении положений Законодательства, регламентирующего оценочную деятельность в РФ . Ведь, формально, именно за это автор несет ответственность!
«Обычный» оценщик, как и судебный, тоже ставит свою подпись под документом, но не несет уголовной ответственности «за ложные показания». Его мнение в большинстве случаев, когда обращают к услугам оценщиков на реальном рынке, не требует обязательности сторон моделируемой в отчете потенциальной сделки совершить ее именно по той цене, которую им советует оценщик (читай еще раз определение «рыночная стоимость»). Мнение оценщика является, по существу консалтинговой услугой, «поводом для разговоров» на тему стоимости, например, при кредитовании, страховании или при совершении сделок. Особенно при определении «рыночной стоимости». Только к судебному оценщику предъявляются гораздо более жесткие требования – до уголовной ответственности. Поэтому, если появляется возможность доказать несоответствие хоть какой – то части текста отчета требованиям Закона «Об оценочной деятельности в РФ» и появляются сомнения в достоверности показаний эксперта - его можно попытаться привлечь… Вот такая разница.
А возможно ли «привлечь» или нет – это «дело техники» юристов: «на странице 156 отчета написано такт – то, а по Закону (!!!) должно быть вот так:… и - цитата из Закона:…).
Особенно эффективна фраза , с которой начинается Статья 12 Закона : «Отчет об оценке не должен вводить в заблуждение и допускать неоднозначного толкования…» Только задумайтесь! Совсем круто … и не в пользу Эксперта, сочинившего и подписавшего отчет.
По поводу продажи на торгах: в сложившейся практике есть как минимум, два «недоразумения»:
1. Фраза «Начальная цена продажи на торгах» не является «рыночной стоимостью» по определению: см. Закон «Об оценочной деятельности», ст.11. в части, касающейся мотиваций сторон и условий сделки. Но, есть порочная сложившаяся практика. Когда оценщику задано: определить рыночную стоимость, он обязан закрыть глаза на обстоятельства реальной сделки и на реальные факты, которые имеют место при продаже на торгах, а именно: торги и, соответственно, информация об этом событии при реализации заложенного объекта серьезно отличаются от типичный действий и способов представления информации о продаже на реальном рынке. (Кстати, возникает вопрос: почему бы в БН не организовать публикацию о торгах заложенными или арестованными квартирами?) Сам отвечу (это мое оценочное суждение!) как могу: продавцам выгодно скрывать эту информацию, поскольку «товар» продается не так, как это подразумевается при оценке «рыночной» стоимости: информация публикуется не там, где ее ищут реальные покупатели. Поэтому на торги придут только обладатели этой информации, опубликованной не в БН, а где - нибудь в «Информационном листке совхоза имени Карла Маркса» или еще каком - то « темном углу». Злые языки клнвещут, что на многие такие объекты недвижимости уже есть реальные потенциальные покупатели. Процедура оценки «рыночной стоимости», предусматривает все типичные обстоятельства сделки, в том числе – типичную рекламу объекта. В прессе, в интернете и т.п., причем типовые квартиры – в одних источниках, а элитные – в других: торговлю двигает реклама.
2. Сразу примечание: мое мнение основано на моем относительно не большом опыте работы в судах, причем в разных вариантах: когда я был рекомендован в качестве судебного оценщика (эксперта), и, с другой стороны, когда я принимал участие в действиях стороны, недовольной результатами оценки «судебных» экспертов - оценщиков. Реально в суде имеются существенные отличия в доверии к мнению или точке зрения о стоимости «судебного» эксперта (оценщика) и обычного, «с улицы»: когда привлекаемый оценщик именуется в суде «эксперт» то, приступая к работе, он дает подписку о том, что предупрежден об уголовной ответственности «о даче заведомо ложного заключения», поэтому к его отчету доверия больше, и суду всегда есть возможность указать на «стрелочника». Вот мнение одного адвоката с его страницы в интернете: "Независимая" экспертиза ничего не даст. Ее результаты не опровергнут заключение судмедэкспертизы, т.к. в данном случае эксперты предупреждались о даче заведомо ложного заключения, в отличие от "независимой" экспертизы. Следовательно, доверия судебной экспертизе у суда будет значительно больше. … А "независимая" экспертиза - пустая трата времени».
3. Хотя в цитате речь идет о судмедэкспертизе (вспомните фрагменты из разных детективных фильмов, где такая экспертиза имеет место), мнение достаточно категорично и звучит внушительно…..Но, одно дело – когда речь идет об анализе крови, результаты которого весьма трудно подделать или исказить, и другое – об оценке рыночной стоимости, где речь идет, вообще – то о «наиболее вероятной цене…» и т.д..
4. В суде к результатам судебной экспертизы относятся одинаково, в том смысле, что суду интересен только результат: если экспертиза подтверждает, что отпечатки пальцев принадлежат Иванову (Петрову, Сидорову) – то он на этом основании может быть признан виновным. Если судебная экспертиза утверждает, что Ваша квартира стоит 100 рублей за кв.м., то это для суда значит, что она стоит именно столько. Результат оценки «рыночной» стоимости не рассматривается как мнение или повод для обсуждений и разговоров,( а именно этот смысл заложен в самом определении этого вида стоимости, и, между прочим, в Федеральном Законе РФ). Поэтому если другая (например, сильно возмущенная оценкой сторона) не согласна с результатом оценки, то она должна приложить усилия для того, чтобы оспорить «липовую» экспертизу о стоимости: для этого сначала надо организовать и убедить суд с о наличии «ложных показаний» в отчете эксперта. Таким образом, проблема достоверности, если хотите – «точности» (с учетом всего, сказанного о точности выше) оценки «рыночной стоимости», на мой взгляд, лежит в формальной плоскости: оценка для суда должна быть выполнена безукоризненно. И - прежде всего, по признаку соответствия документа («Отчета об оценке») требованиям Закона и Стандартов оценки, упомянутых в Отчете. Именно об этом клятвенно заверяют все оценщики, включая судебных экспертов, в тексте любого отчета!. Поэтому: нашли в отчете хотя бы одно несоответствие – подавайте в суд. После клятв в тексте отчета , малейшее нарушение требований Закона или Стандартов, или любые сомнения в соответствии Отчета об оценке требованиям этих документов должны (или могут) трактоваться не в пользу экспертов. В суде речь реально идет об уголовной ответственности «эксперта». Поэтому, если одна из сторон не довольна работой судебного эксперта - оценщика, есть все возможности его уголовного преследования, например, за нарушение любого требования Закона или Стандартов. Хотя бы формального. А уж если Вы докажете, что «ошибка» эксперта привела к материальным последствиям, то дальше – Вам и «карты в руки». Нанимайте грамотного адвоката и пусть он докажет, что при исполнении своих «экспертных» обязанностей Эксперт нарушил ЗАКОН! Примерно также, как бы кто – то пытался бы доказать что допущена ошибка при выполнении процедуры анализа крови. Какая, в сущности, разница?! Если есть доказательства нарушений, то – никакой.
Доказательством являются цитаты: одна из Закона или Стандартов, другая – из Отчета. Надо сравнить и показать несоответствие. А если еще проанализировать последствия… Все то, что написано в документе…не вырубишь топором…Суд над судебным оценщиком – что может быть любопытнее…
А теперь отвечаю на заданный вопрос: если вы считаете, что Ваши права нарушены и для иска к судебному эксперту есть формальные обстоятельства и повод – подавайте в суд, пусть ЭКСПЕРТЫ оправдываются. Можно ли это нарушение Закона и его последствия трактовать как «дачу заведомо ложного заключения»? Пример из детективов: убийцей считается тот, чьи отпечатки пальца или еще какие следы были обнаружены на месте преступления, - это тоже определил судебный эксперт. А ведь тоже мог ошибаться….заведомо или не заведомо – суд решит.. Если Вы нашли в отчете оценщика «липу» или «неоднозначное толкование» и не стали покупать что – то, а выбросили отчет в мусорку потому что не хотите связываться («нервы дороже»), то это Ваше личное дело. В лучшем случае, если Вы «достанете» оценщика, он вернет Вам деньги. Если «Дело» в суде – судитесь до победы.
Кстати, оценщикам сейчас уделяют повышенное внимание после известных и громких дел с продажей военного имущества и «грехов» в процессе приватизации: Генеральная прокуратура требует внесения изменений в законодательство: речь идет о введении уголовной ответственности для всех оценщиков, видимо, тоже «за ложные показания»…
Мне пока что не повезло. Встретиться в суде с квалифицированным и грамотным, знающим предмет исследования соперником - судебным оценщиком - не удалость (хотя обобщать, само собой, не берусь). Мне встречались в качестве «соперников» лица настолько низкого уровня квалификации, что не представляло труда найти в их отчетах разные несоответствия и недоразумения, вплоть до подтасовки фактических данных и арифметических ошибок.
Проблемой является возможность довести эти сведения до судьи – человека, принимающего решение. Откровенно говоря, сложилось впечатление, что судьи открыто или не очень, стараются не замечать грехов судебных экспертов - оценщиков. Я так понимаю: у судьи есть обязательства или «верхние» указания считать мнение «судебного» оценщика истиной, а вникать в подробности методологии оценки или указания на нарушения требований разного рода методических документов, которыми для оценщиков являются Стандарты оценки, судьи не обязаны: есть справка с печатью из уполномоченной структуры о том, что «белое – это красное», - и хорошо, значит – оно красное. А читать отчеты об оценке судьи не обязаны. Опять же – как в детективах: вот справка от эксперта о том, что подпись – Ваша. И точка.
Но.. Здесь кроется и другая сторона вопроса. Могу заверить в том, что, при большом желании в любом отчете можно что – нибудь накопать и найти то, к чему можно придраться (у нас это называют «придирастизм»), причем, не всегда справедливо, но процесс развить и оценщика «примкнуть» – дело техники. Часто оценщик (автор, который подписывает документ) не имеет, или не может иметь своего мнения, хотя и называется – «независимый». Реально ни от кого и ни отчего независимых людей нет и оценщики – не исключение. Жизнь сложнее идеальной схемы. Напомню, что по Закону у нас оценщик – физическое лицо, где бы он ни числился на работе, именно он отвечает за результат. Думаю, что всем без лишних доказательств понятно: существуют объективные препятствия для проявления любой независимости. На любую независимость оценщика найдется сговорчивый начальник или хозяин оценочного заведения («у тебя – Стандарты, а у меня – бизнес»), ведь тот, кто платит оценочной фирме за работу – платит, в конце концов, за результат, значит, заказывает музыку и девушку танцует. В том числе – и в суде, где каждый должен отстаивать собственное мнение. И здесь все законные средства хороши: ведь у нас в стране суд – самый справедливый в мире, и не все оценщики дают расписку в суде….И т.д.
Есть и второй, не менее сложный, путь к решению вопросов с оценкой, в том числе и в суде. Он лежит в основе принципа состязательности в процессе. Никто не мешает предъявлять свои документы и аргументы заинтересованным лицам и суду заблаговременно: можно нанять другого оценщика и предоставить в суд другую версию отчета того же самого объекта (пусть лежит в «Деле …», бумага все терпит). Такой вариант дает возможность решать проблемы там, где их и следует решать – в профессиональной среде. В суде спор обычно рассматривается и решается на уровне «кто лучше играет: «Зенит» или «Мариинский театр». Действительно: судье по ходу процесса трудно объяснить технологию определения ставки дисконтирования методом рыночной экстракции, особенно, если у него (нее) в этот момент болит печень или ребенок один дома.
У оценщиков существует саморегулирование. Туда (в СРО) и надо обращаться, там есть профессиональные люди, в том числе специально для решения спорных вопросов предназначенные. СРО не сможет публично отказать в рассмотрении спорного вопроса при наличии двух отчетов одного и того же объекта с существенно разными результатами, даже если СРО захочет отказать. (Там заинтересованы отказать, потому что не очень хотят выносить сор из избы, да и потому, что не хотят платить компенсации потерпевшему от «услуг» члена этого СРО из своего компенсационного фонда и поэтому «терять лицо»).
Короче: пусть не под ковром, а в публичном споре специалистов победит сильнейший, то есть тот, кто не нарушил при исполнении работ требований Закона, отчет которого «не допускает «неоднозначного толкования» и «не вводит в заблуждение». Определить победителя смогут только сами оценщики – для того (а не только для сбора членских взносов) существуют профессиональные сообщества.
Леонтьева Е.В., преподаватель, Санкт-Петербург
Уважаемый Евгений Владимирович!
1. Судебная товароведческая экспертиза по определению рыночной цены заложенного объекта недвижимости для целей определения начальной цены продажи на торгах, назначенная по определению суда и проводимая аккредитованным судебным экспертом-оценщиком, и оценка объекта по стандартной схеме являются для оценщика одной и той же процедурой или имеются различия? Может ли заключение судебного эксперта-оценщика считаться более достоверным, чем отчет об оценке, выполненный вне рамок судебных процедур?
2. Является ли аккредитация некоторых оценщиков в качестве судебных экспертов, с точки зрения профессионального сообщества оценщиков, показателем их профессионализма, заслуживающего доверия не только граждан, но и судебных органов? Имеются ли «темные пятна» в процедуре аккредитации? Можно ли доверять определению «независимый оценщик» в отношении экспертов-оценщиков, назначенных судом из числа аккредитованных оценщиков?
3. Каковыми могут быть причины существенного занижения цены объекта в ходе проведения судебной экспертизы в отличие от реальной рыночной стоимости, определенной независимыми оценщиками?
Ответ
На эти вопросы о судебной оценке попробую дать один общий ответ.
Ответы на все сформулированные и вообще любые вопросы к оценщику содержатся в тексте документа, который за Ваши деньги Вам сочинил оценщик, и, особенно, - судебный оценщик. Как говорится, «что написано пером…» - текст и есть доказательства.
Отчет это – ДОКУМЕНТ, на основании содержания которого как граждане, так и суд принимают решение. Его содержательная часть может и должна рассматриваться как доказательство. Прежде всего, отчет должен быть составлен в полном соответствии с формальными требованиями Закона «Об оценочной деятельности в РФ» и прочих нормативных актов, которыми эксперт обязан руководствоваться (Стандарты оценки) и на которые ссылается в своем отчете. Если есть хотя бы одно нарушение этих требований , независимо от того, повлияло оно на результат или повлияло, есть возможность обвинить эксперта в нарушении положений Законодательства, регламентирующего оценочную деятельность в РФ . Ведь, формально, именно за это автор несет ответственность!
«Обычный» оценщик, как и судебный, тоже ставит свою подпись под документом, но не несет уголовной ответственности «за ложные показания». Его мнение в большинстве случаев, когда обращают к услугам оценщиков на реальном рынке, не требует обязательности сторон моделируемой в отчете потенциальной сделки совершить ее именно по той цене, которую им советует оценщик (читай еще раз определение «рыночная стоимость»). Мнение оценщика является, по существу консалтинговой услугой, «поводом для разговоров» на тему стоимости, например, при кредитовании, страховании или при совершении сделок. Особенно при определении «рыночной стоимости». Только к судебному оценщику предъявляются гораздо более жесткие требования – до уголовной ответственности. Поэтому, если появляется возможность доказать несоответствие хоть какой – то части текста отчета требованиям Закона «Об оценочной деятельности в РФ» и появляются сомнения в достоверности показаний эксперта - его можно попытаться привлечь… Вот такая разница.
А возможно ли «привлечь» или нет – это «дело техники» юристов: «на странице 156 отчета написано такт – то, а по Закону (!!!) должно быть вот так:… и - цитата из Закона:…).
Особенно эффективна фраза , с которой начинается Статья 12 Закона : «Отчет об оценке не должен вводить в заблуждение и допускать неоднозначного толкования…» Только задумайтесь! Совсем круто … и не в пользу Эксперта, сочинившего и подписавшего отчет.
По поводу продажи на торгах: в сложившейся практике есть как минимум, два «недоразумения»:
1. Фраза «Начальная цена продажи на торгах» не является «рыночной стоимостью» по определению: см. Закон «Об оценочной деятельности», ст.11. в части, касающейся мотиваций сторон и условий сделки. Но, есть порочная сложившаяся практика. Когда оценщику задано: определить рыночную стоимость, он обязан закрыть глаза на обстоятельства реальной сделки и на реальные факты, которые имеют место при продаже на торгах, а именно: торги и, соответственно, информация об этом событии при реализации заложенного объекта серьезно отличаются от типичный действий и способов представления информации о продаже на реальном рынке. (Кстати, возникает вопрос: почему бы в БН не организовать публикацию о торгах заложенными или арестованными квартирами?) Сам отвечу (это мое оценочное суждение!) как могу: продавцам выгодно скрывать эту информацию, поскольку «товар» продается не так, как это подразумевается при оценке «рыночной» стоимости: информация публикуется не там, где ее ищут реальные покупатели. Поэтому на торги придут только обладатели этой информации, опубликованной не в БН, а где - нибудь в «Информационном листке совхоза имени Карла Маркса» или еще каком - то « темном углу». Злые языки клнвещут, что на многие такие объекты недвижимости уже есть реальные потенциальные покупатели. Процедура оценки «рыночной стоимости», предусматривает все типичные обстоятельства сделки, в том числе – типичную рекламу объекта. В прессе, в интернете и т.п., причем типовые квартиры – в одних источниках, а элитные – в других: торговлю двигает реклама.
2. Сразу примечание: мое мнение основано на моем относительно не большом опыте работы в судах, причем в разных вариантах: когда я был рекомендован в качестве судебного оценщика (эксперта), и, с другой стороны, когда я принимал участие в действиях стороны, недовольной результатами оценки «судебных» экспертов - оценщиков. Реально в суде имеются существенные отличия в доверии к мнению или точке зрения о стоимости «судебного» эксперта (оценщика) и обычного, «с улицы»: когда привлекаемый оценщик именуется в суде «эксперт» то, приступая к работе, он дает подписку о том, что предупрежден об уголовной ответственности «о даче заведомо ложного заключения», поэтому к его отчету доверия больше, и суду всегда есть возможность указать на «стрелочника». Вот мнение одного адвоката с его страницы в интернете: "Независимая" экспертиза ничего не даст. Ее результаты не опровергнут заключение судмедэкспертизы, т.к. в данном случае эксперты предупреждались о даче заведомо ложного заключения, в отличие от "независимой" экспертизы. Следовательно, доверия судебной экспертизе у суда будет значительно больше. … А "независимая" экспертиза - пустая трата времени».
3. Хотя в цитате речь идет о судмедэкспертизе (вспомните фрагменты из разных детективных фильмов, где такая экспертиза имеет место), мнение достаточно категорично и звучит внушительно…..Но, одно дело – когда речь идет об анализе крови, результаты которого весьма трудно подделать или исказить, и другое – об оценке рыночной стоимости, где речь идет, вообще – то о «наиболее вероятной цене…» и т.д..
4. В суде к результатам судебной экспертизы относятся одинаково, в том смысле, что суду интересен только результат: если экспертиза подтверждает, что отпечатки пальцев принадлежат Иванову (Петрову, Сидорову) – то он на этом основании может быть признан виновным. Если судебная экспертиза утверждает, что Ваша квартира стоит 100 рублей за кв.м., то это для суда значит, что она стоит именно столько. Результат оценки «рыночной» стоимости не рассматривается как мнение или повод для обсуждений и разговоров,( а именно этот смысл заложен в самом определении этого вида стоимости, и, между прочим, в Федеральном Законе РФ). Поэтому если другая (например, сильно возмущенная оценкой сторона) не согласна с результатом оценки, то она должна приложить усилия для того, чтобы оспорить «липовую» экспертизу о стоимости: для этого сначала надо организовать и убедить суд с о наличии «ложных показаний» в отчете эксперта. Таким образом, проблема достоверности, если хотите – «точности» (с учетом всего, сказанного о точности выше) оценки «рыночной стоимости», на мой взгляд, лежит в формальной плоскости: оценка для суда должна быть выполнена безукоризненно. И - прежде всего, по признаку соответствия документа («Отчета об оценке») требованиям Закона и Стандартов оценки, упомянутых в Отчете. Именно об этом клятвенно заверяют все оценщики, включая судебных экспертов, в тексте любого отчета!. Поэтому: нашли в отчете хотя бы одно несоответствие – подавайте в суд. После клятв в тексте отчета , малейшее нарушение требований Закона или Стандартов, или любые сомнения в соответствии Отчета об оценке требованиям этих документов должны (или могут) трактоваться не в пользу экспертов. В суде речь реально идет об уголовной ответственности «эксперта». Поэтому, если одна из сторон не довольна работой судебного эксперта - оценщика, есть все возможности его уголовного преследования, например, за нарушение любого требования Закона или Стандартов. Хотя бы формального. А уж если Вы докажете, что «ошибка» эксперта привела к материальным последствиям, то дальше – Вам и «карты в руки». Нанимайте грамотного адвоката и пусть он докажет, что при исполнении своих «экспертных» обязанностей Эксперт нарушил ЗАКОН! Примерно также, как бы кто – то пытался бы доказать что допущена ошибка при выполнении процедуры анализа крови. Какая, в сущности, разница?! Если есть доказательства нарушений, то – никакой.
Доказательством являются цитаты: одна из Закона или Стандартов, другая – из Отчета. Надо сравнить и показать несоответствие. А если еще проанализировать последствия… Все то, что написано в документе…не вырубишь топором…Суд над судебным оценщиком – что может быть любопытнее…
А теперь отвечаю на заданный вопрос: если вы считаете, что Ваши права нарушены и для иска к судебному эксперту есть формальные обстоятельства и повод – подавайте в суд, пусть ЭКСПЕРТЫ оправдываются. Можно ли это нарушение Закона и его последствия трактовать как «дачу заведомо ложного заключения»? Пример из детективов: убийцей считается тот, чьи отпечатки пальца или еще какие следы были обнаружены на месте преступления, - это тоже определил судебный эксперт. А ведь тоже мог ошибаться….заведомо или не заведомо – суд решит.. Если Вы нашли в отчете оценщика «липу» или «неоднозначное толкование» и не стали покупать что – то, а выбросили отчет в мусорку потому что не хотите связываться («нервы дороже»), то это Ваше личное дело. В лучшем случае, если Вы «достанете» оценщика, он вернет Вам деньги. Если «Дело» в суде – судитесь до победы.
Кстати, оценщикам сейчас уделяют повышенное внимание после известных и громких дел с продажей военного имущества и «грехов» в процессе приватизации: Генеральная прокуратура требует внесения изменений в законодательство: речь идет о введении уголовной ответственности для всех оценщиков, видимо, тоже «за ложные показания»…
Мне пока что не повезло. Встретиться в суде с квалифицированным и грамотным, знающим предмет исследования соперником - судебным оценщиком - не удалость (хотя обобщать, само собой, не берусь). Мне встречались в качестве «соперников» лица настолько низкого уровня квалификации, что не представляло труда найти в их отчетах разные несоответствия и недоразумения, вплоть до подтасовки фактических данных и арифметических ошибок.
Проблемой является возможность довести эти сведения до судьи – человека, принимающего решение. Откровенно говоря, сложилось впечатление, что судьи открыто или не очень, стараются не замечать грехов судебных экспертов - оценщиков. Я так понимаю: у судьи есть обязательства или «верхние» указания считать мнение «судебного» оценщика истиной, а вникать в подробности методологии оценки или указания на нарушения требований разного рода методических документов, которыми для оценщиков являются Стандарты оценки, судьи не обязаны: есть справка с печатью из уполномоченной структуры о том, что «белое – это красное», - и хорошо, значит – оно красное. А читать отчеты об оценке судьи не обязаны. Опять же – как в детективах: вот справка от эксперта о том, что подпись – Ваша. И точка.
Но.. Здесь кроется и другая сторона вопроса. Могу заверить в том, что, при большом желании в любом отчете можно что – нибудь накопать и найти то, к чему можно придраться (у нас это называют «придирастизм»), причем, не всегда справедливо, но процесс развить и оценщика «примкнуть» – дело техники. Часто оценщик (автор, который подписывает документ) не имеет, или не может иметь своего мнения, хотя и называется – «независимый». Реально ни от кого и ни отчего независимых людей нет и оценщики – не исключение. Жизнь сложнее идеальной схемы. Напомню, что по Закону у нас оценщик – физическое лицо, где бы он ни числился на работе, именно он отвечает за результат. Думаю, что всем без лишних доказательств понятно: существуют объективные препятствия для проявления любой независимости. На любую независимость оценщика найдется сговорчивый начальник или хозяин оценочного заведения («у тебя – Стандарты, а у меня – бизнес»), ведь тот, кто платит оценочной фирме за работу – платит, в конце концов, за результат, значит, заказывает музыку и девушку танцует. В том числе – и в суде, где каждый должен отстаивать собственное мнение. И здесь все законные средства хороши: ведь у нас в стране суд – самый справедливый в мире, и не все оценщики дают расписку в суде….И т.д.
Есть и второй, не менее сложный, путь к решению вопросов с оценкой, в том числе и в суде. Он лежит в основе принципа состязательности в процессе. Никто не мешает предъявлять свои документы и аргументы заинтересованным лицам и суду заблаговременно: можно нанять другого оценщика и предоставить в суд другую версию отчета того же самого объекта (пусть лежит в «Деле …», бумага все терпит). Такой вариант дает возможность решать проблемы там, где их и следует решать – в профессиональной среде. В суде спор обычно рассматривается и решается на уровне «кто лучше играет: «Зенит» или «Мариинский театр». Действительно: судье по ходу процесса трудно объяснить технологию определения ставки дисконтирования методом рыночной экстракции, особенно, если у него (нее) в этот момент болит печень или ребенок один дома.
У оценщиков существует саморегулирование. Туда (в СРО) и надо обращаться, там есть профессиональные люди, в том числе специально для решения спорных вопросов предназначенные. СРО не сможет публично отказать в рассмотрении спорного вопроса при наличии двух отчетов одного и того же объекта с существенно разными результатами, даже если СРО захочет отказать. (Там заинтересованы отказать, потому что не очень хотят выносить сор из избы, да и потому, что не хотят платить компенсации потерпевшему от «услуг» члена этого СРО из своего компенсационного фонда и поэтому «терять лицо»).
Короче: пусть не под ковром, а в публичном споре специалистов победит сильнейший, то есть тот, кто не нарушил при исполнении работ требований Закона, отчет которого «не допускает «неоднозначного толкования» и «не вводит в заблуждение». Определить победителя смогут только сами оценщики – для того (а не только для сбора членских взносов) существуют профессиональные сообщества.
Елена Дмитриевна, риэлтор, Санкт-Петербург
Евгений Владимирович, как оценивать сейчас квартиры, расположенные на 1-м этаже - которые потенциально будут более дорогими при переводе их в нежилой фонд.
Ответ
Эти квартиры оцениваются не только сравнительным подходом, но и доходным. Если результат расчетов доходным подходом выше, чем сравнительным, то переводить в нежилой фонд выгодно. (Не из всякой квартиры можно сделать магазин или офис, есть законодательные проблемы, проблемы с разрешением на организацию отдельного входа и т.д.) Эти затраты необходимо учитывать в качестве инвестиций в проект.
Березин Вячеслав Анатольевич, СПб
Здравствуйте, Евгений Владимирович! Возникла проблема с выбором объекта инвестиций. Хотелось бы вложить средства в коммерческий объект (55-75 кв. м на 1-м этаже жилого дома, с хорошей проходимостью), но меня отговаривают агенты, убеждают вкладывать в первичку. Их аргумент: можно оценить стоимость, но не будущую доходность "комка". Насколько (плюс-минус в процентах) адекватной может быть такая оценка при условии выбора грамотного специалиста?
Ответ
Такой объект инвестиций необходимо оценивать доходным подходом, а не сравнительным. Технология оценки доходным подходом заключается в следующих действиях оценщика:
На основании рыночных данных и ваших собственных представлений оценивается будущий доход от сдачи этого объекта в аренду. Доход считается на 2-5 лет вперед на основании прогноза изменения арендной ставки в этом месте. Будущие доходы приводятся к их нынешней стоимости при помощи процедуры дисконтирования денежных потоков, которые и дают в результате представление об эффективности инвестиций путем сравнения сроков окупаемости.
Все оценщики обязаны владеть этой процедурой, которая дает представление о сравнительной выгоде инвестиций в разные объекты. При этом надо не забыть перевести в нынешнюю стоимость и выручку от прогнозируемой продажи объекта через запланированные 5 лет. Если сумма дисконтированных денежных потоков будет больше, чем нынешняя стоимость с учетом прогноза роста цен хотя бы за счет инфляции, то покупать такой объект выгодно, если меньше - не выгодно. Отдельно необходимо уделить внимание расчету ставки дисконтирования, которая характеризует риски получения планируемых доходов. Это довольно сложная проблема, в том числе для оценщиков, поскольку необходимо будет сравнивать риски инвестиций в недвижимость с некоторой ставкой доходности инвестиций, когда риски считаются минимальными, например, положить ту же самую сумму на счет в банке или купить ценные бумаги. Словом, без специальных знаний, которыми владеют (должны владеть) оценщики, не обойтись.
В принципе, такую оценку может, точнее, должен уметь сделать каждый оценщик, но не каждый сможет убедительно для Вас обосновать риски, связанные с получением запланированной доходности от сдачи в аренду.
Поэтому Ваши эксперты - риэлторы могут быть полезны только при определении арендной ставки и прогнозе ее изменения во времени. Лучше обратиться к оценщику. Но, предупреждаю, что отчет, который Вы получите в результате, не должен будет вводить Вас в заблуждение и допускать неоднозначного толкования. Словом, задачка не из простых, хотя и типовая.
Трофимов Андрей Егорович, врач-терапевт, СПб
У меня вопрос: какие документы (правоустанавливающие и т.п.) я должен предоставить, чтобы оценщик оценил мою квартиру или никак документов, кроме св-ва о собственности не нужно?
Ответ
Смотря куда пойдет отчет. В общем и целом нужен будет еще технический паспорт. Отдельная тема- когда имеются некоторые правовые обременения. Тогда нужны будут дополнительные справки по запросам.
Санкт-Петербург и
Ленинградская область
ВКонтакте
Твиттер
YouTube